Corona-korting: (te) kort door de bocht

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad het arrest gewezen waar menig verhuurder en huurder in Nederland op zat te wachten. Het arrest – en de daarin genoemde ‘vastelastenmethode’ om de eventuele huurkorting te berekenen – biedt tot op zekere hoogte duidelijkheid over de gevolgen van de coronacrisis voor huurovereenkomsten. Maar uit het arrest blijkt ook dat het steeds gaat om maatwerk. PropertyNL vroeg Tomas Steenmetser en Anne Le Grand, de huurrechtspecialisten van Lexence, om een nadere duiding.

Niet elke huurder krijgt korting
Niet elke huurder van 290-bedrijfsruimte (winkels en horeca) met omzetverlies komt automatisch in aanmerking voor een korting. Steeds moet worden bekeken of de huurder voldoet aan de voorwaarden van de Hoge Raad. In de praktijk zien wij echter regelmatig dat er zonder meer een huurkorting van 50% wordt ‘geclaimd’, onder verwijzing naar de vastenlastenmethode. Daarbij moet die korting ook nog eens gelden voor een heel lange periode. Die insteek zet de verhoudingen tussen huurders en verhuurders onnodig onder druk. Wij vinden het daarom tijd om wat piketpalen te slaan.

Overheidsmaatregelen
Het belangrijkste uitgangspunt is dat de Hoge Raad corona an sich niet als onvoorziene omstandigheid kwalificeert. Het enkele gegeven dat corona ons leven nog steeds beïnvloedt, is dus niet relevant. Het draait allereerst om de overheidsmaatregelen. Als een huurder als gevolg van de overheidsmaatregelen de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan er sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid die leidt tot een huurkorting. Een huurkorting is dus niet (meer) aan de orde als de overheidsmaatregelen zijn opgeheven.

Het reële scenario dat corona – ook na opheffing van de overheidsmaatregelen – (na)effect heeft op de omzetten van huurders doet hier niet aan af. Dat effect behoort tot het ondernemersrisico van de huurder. De minister van VWS, Ernst Kuipers, heeft dat in feite ook bevestigd in zijn Kamerbrief van 8 februari 2022, waarin hij aankondigt dat de steunmaatregelen (de TVL) op korte termijn zullen vervallen. Hij schrijft: ‘In het licht dat we op de langere termijn met corona zullen moeten leven, constateren we ook dat de huidige generieke steun voor deze langere termijn niet houdbaar is. Deze wetenschap vraagt om een terugkeer naar reguliere economische dynamiek, waarbij corona goeddeels onderdeel wordt van het gewone ondernemersrisico.’

Beperkingen in het gebruik van het gehuurde
Zoals gezegd moet het gaan om overheidsmaatregelen die zodanig ingrijpend zijn, dat de gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Maatregelen die de exploitatie zelf niet beïnvloeden, zoals de mondkapjesplicht en het tonen van de corona-checkapp, kunnen dus geen reden zijn voor huurkortingen.

In zoverre zijn de uitspraken van rechters waarin huurkortingen worden toegewezen over nagenoeg de gehele periode sinds de uitbraak van het corona-virus, onjuist. Het is niet zo dat de beperkende overheidsmaatregelen deze gehele periode hebben gegolden, laat staan voor iedere branche in de detailhandel en de horeca. En ook bij de branches waar gedurende langere tijd strenge maatregelen golden, kan de huurkorting alleen van toepassing zijn als de gehuurde bedrijfsruimte daardoor niet of nauwelijks kon worden geëxploiteerd.

Afwijken 50/50-verdeling
Als een korting op de huurprijs gerechtvaardigd is, dan is een gelijke verdeling van het nadeel het vertrekpunt. Dat is echter geen absolute regel, en dat wordt nogal eens miskend. De redelijkheid en billijkheid zijn bepalend. Die kunnen met zich meebrengen dat op grond van de specifieke omstandigheden van het geval wordt afgeweken van de 50/50-verdeling. De Hoge Raad stelt dat ook expliciet in zijn arrest. In de praktijk is bijvoorbeeld relevant of en in welke mate de huurder zijn bedrijfsvoering heeft aangepast, bijvoorbeeld door het opzetten van een afhaal- en bezorgservice. Van een huurder mag verwacht worden dat hij zijn nadeel beperkt, voor zover dat redelijkerwijs mogelijk is. En er zijn tal van andere relevante omstandigheden denkbaar. De Hoge Raad geeft geen limitatieve opsomming van omstandigheden. Ook om die reden is maatwerk dus vereist.

Genuanceerd gesprek
Wij vinden dat het tijd wordt voor een genuanceerder gesprek tussen huurders en verhuurders. De uitspraak van de Hoge Raad is ook gebalanceerd en kent tal van nuances. Die worden alleen geregeld over het hoofd gezien. Dat doet afbreuk aan het gezamenlijke doel van verhuurders en huurders: het maken van redelijke afspraken. Daarbij zal iedere situatie steeds op zichzelf en kritisch moeten worden bekeken. Dat geldt ook voor de aard van de betreffende overheidsmaatregelen en het tijdvak waarin die gegolden hebben. De tijd dat klakkeloos huurkorting wordt geclaimd en soms ook wordt toegewezen, moet voorbij zijn.