Van een Brabantse investeringsmaatschappij is het Bossche Certitudo Capital de afgelopen 20 jaar uitgegroeid tot een gerespecteerde vastgoedbelegger- en ontwikkelaar met een flinke footprint door heel Nederland. Maar terwijl het bedrijf in het verleden nog wel eens de helpende toestak aan een branchegenoot is het nu zelf op zoek naar een reddingsboei.
Eerder deze week verleende de rechtbank in Den Bosch het Certitudo Residential Growth Fund (CRGF) uitstel van betaling. Het is een van de vele entiteiten waarmee Certitudo Capital actief is, hoofdzakelijk in het beleggen in en het (her)ontwikkelen van vastgoed.
In een eerste reactie benadrukt Certitudo dat het surseanceverzoek alleen CRGF betreft en geen andere entiteiten van Certitudo. ‘Het doel van de herstructurering is waardebehoud van de ontwikkelprojecten en stabilisatie van Certitudo zodat diens projecten ontwikkeld en gerealiseerd kunnen worden’, aldus het persbericht.
Begonnen in Eindhoven
Oprichter en eigenaar van Certitudo is Peter Kuiten, zijn dochter Tessa is managing director. Het bedrijf wordt in 2002 als investeringsmaatschappij in Eindhoven opgericht. Het doet in ontwikkelen, bouwen en investeren. In 2007 wordt het verdeeld tussen Peter Kuiten en zijn voormalige compagnon en gaat Kuiten alleen verder. De eerste periode, midden in de financiële crisis, wordt besteed aan het upgraden van de portefeuille, technisch en commercieel.
Rond 2011 heeft hij een aardig netwerk opgebouwd, en zijn aandacht valt op het leegstaande Belastingkantoor in Den Bosch, dat te koop staat. Na goede gesprekken met de gemeente en uitvoerige berekeningen wordt het pand verworven en getransformeerd naar huurappartementen. Het is een van de eerste transformatieprojecten in Nederland. Het smaakt naar meer, en mede dankzij dit project bouwt Certitudo een stevig netwerk op, ook in de Randstad.
‘Wij zijn waar de markt is en lopen voor op wat de markt wil’, zegt Tessa Kuiters in een interview met PropertyNL. Ze is sinds 2019 als managing director de rechterhand van vader Peter. Projecten in Den Bosch, Arnhem, Rotterdam, Haarlem, Zoetermeer en Dordrecht worden getransformeerd tot woningen.
Overname Moonen, Shoeby-panden
Na de eerste projecten wordt Certitudo vaak gebeld door gemeenten, makelaars en beleggers om te komen kijken naar potentiële transformatieobjecten. In die periode (2018) neemt Certitudo ook het failliete bouwbedrijf Moonen over. Dat is in de problemen gekomen door fors opgelopen kosten voor bouwmateriaal en onderaannemers. In 2019 neemt Certitudo voor € 120 mln het vastgoed van fashionketen Shoeby uit Rosmalen over.
Onder invloed van een afnemend transformatiepotentieel en meer concurrentie op dit vlak verlegt Certitudo de focus naar gebieden met een gemengde bestemming, zoals in Amsterdam, Delft en Amersfoort. Het gaat om langjarige ontwikkelingen, waarbij in samenwerking met de gemeente en andere eigenaren een multifunctioneel woon-, werk- en winkelgebied gecreëerd wordt.
Met name in Amsterdam, in Amstel III, heeft Certitudo een flinke grondpositie opgebouwd. Het bedrijf moet hier in totaal 1.600 woningen, 28.000 m² kantoor en 6.000 m² voorzieningen gaan ontwikkelen. In Apeldoorn krijgt het bedrijf Centraal Beheer in zijn bezit, het monument dat is ontworpen door Herman Hertzberger en dat al jaren wachten op een nieuwe, gemengde bestemming.
Sentiment slaat om
Tot medio 2022 lijkt er niets aan de hand. Certitudo kondigt nieuwe ontwikkelingen en personele versterkingen aan. Trots worden samenwerkingsovereenkomsten getekend en gedeeld. Vanaf het najaar van 2022 lijkt het sentiment echter om te slaan. Het bedrijf slaat flink aan het verkopen: drie kantoren in Den Bosch en Eindhoven in november, twee kantoren aan de Paasheuvelweg in Amsterdam Zuidoost in februari 2023, een maand later gevolgd door de verkoop van een kantoor aan de Hessenbergweg in Amstel II. In april verkoopt het een winkelcentrum in Oudenbosch. Nog diezelfde maand vestigt de gemeente Apeldoorn een voorkeursrecht op het Centraal Beheer-complex. De gemeente is het getalm met het project zat. Als Certitudo ook dit project wil verkopen, zal het bedrijf dit pand eerst aan de gemeente moeten aanbieden.
De markt is inmiddels al wakker geschud. Geruchten over financiële problemen worden veelvuldig gedeeld. Desgevraagd geeft Certitudo in relatie tot de kwestie Apeldoorn aan dat er niet zo heel veel aan de hand is; onder meer de kostenstijgingen en de economische onzekerheid maken complexe trajecten als dat van Centraal Beheer nu eenmaal lastig.
Herfinanciering lastiger
Uit het jaarverslag over 2021, vastgesteld op 6 januari 2023 en een dag lager gedeponeerd bij Kamer van Koophandel, komt echter een ander beeld naar voren. In de terugblik op 2021 kijkt Certitudo vast vooruit naar de situatie waarin het bedrijf zich begin 2023 bevindt. Ook in het jaarverslag wijst Certitudo op de hoge inflatie en de beperktere beschikbaarheid van materialen, waardoor de kosten van ontwikkeling oplopen. ‘Daarnaast liggen er projecten deels en soms volledig stil, wachtend op de uitkomst van het wetsvoorstel 'huurregeling'. Dit heeft een drukkend effect op de waardering van de vastgoedportefeuille en vertroebelt de mogelijkheden voor ontwikkeling.’
De malaise bedreigt dan al de financiering en de continuïteit van de onderneming. ‘Het verkrijgen en (her)financieren van projecten wordt bemoeilijkt door het afgenomen aanbod aan kapitaal. Er is, als gevolg van genoemde factoren, sprake van een verwachting van materiële negatieve kasstromen waarvoor maatregelen nodig zijn om de continuïteitsveronderstelling te kunnen borgen. Daarnaast is er niet voldaan aan een aantal convenanten waarvoor deels een waiver is ontvangen.’
Besparingen en desinvesteringen
Als een bedrijf niet voldoet aan convenanten is een lening direct opeisbaar. Certitudo is daarom afhankelijk van de bereidwilligheid van de financiers om hier geen gevolg te geven. ‘Als gevolg van bovenstaande bestaat er een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteit van de onderneming.’
Certitudo stelt een aantal maatregelen te hebben genomen om kosten te besparen en geld te genereren. Er wordt gesneden in het personeelsbestand, projecten worden gestaakt, andere verkocht. Daarnaast worden er gesprekken gevoerd met partijen over herfinanciering en worden schulden omgezet in aandelen. ‘Op basis van gesprekken die worden gevoerd met de financiers en de reeds ontvangen waiver, de haalbaarheid van de bovenstaande maatregelen om aan de liquiditeitsverplichtingen te kunnen voldoen, is de directie positief gestemd over de continuïteit van Certitudo.’
‘Kwaliteit portfolio niet ter discussie’
In een reactie op het bekend worden van de surceance bevestigt Certitudo nogmaals de lastige marktomstandigheden en de noodzaak om te herstructureren. ‘Door de huidige marktomstandigheden –zijnde de stijgende rente, gestegen bouwkosten, hoge inflatie, maximering van de huurprijzen en de gevolgen van de stikstofcrisis – zijn veel vastgoedontwikkelingen tijdelijk stil komen te liggen, zo ook de vastgoedontwikkelingen in de portefeuille van Certitudo. De marktomstandigheden zorgen ervoor dat het verder ontwikkelen van de vastgoedprojecten op dit moment te risicovol, financieel niet haalbaar en dus niet opportuun is. In dat kader wordt de strategie van de portefeuille herzien, waarbij de kwaliteit van de ontwikkelportefeuille niet ter discussie staat. Certitudo verwacht dat de marktomstandigheden op den duur ten gunste van de portefeuille zullen veranderen.’
Ontwerpakkoord met schuldeisers
Vanaf een afstand constateert Thijs Elseman, advocaat bij Greenberg Traurig, dat Certitudo mogelijk met een deel van haar schuldeisers al tot afspraken is gekomen. ‘Het Insolventieregister rept van een akkoord dat de schuldeisers gelijk met de surceance-aanvraag is aangeboden en waarover op 2 oktober wordt vergaderd. Dat zou wel eens hoop kunnen bieden.
Hij vervolgt: ‘Vaak werkt surceance juist niet om een faillissement af te wenden omdat met name banken als preferente schuldeisers niet hoeven en willen meewerken aan een akkoord. Onder meer daarom is drie jaar geleden de Wet homologatie onderhands akkoord (Whoa) in het leven geroepen waarmee je onder omstandigheden de ook de preferente schuldeisers aan een (dwang)akkoord kunt binden. In dit geval lijkt er sprake van een klassieke surceance met akkoord’.
Dat er ondanks een naderend failissement vaak alsnog gekozen wordt voor het aanvragen van surceance geeft volgens Elseman met name de bestuurders tijd om tot een oplossing te komen. ‘De belangen van aandeelhouders en bestuurders lopen niet altijd gelijk. Een bestuurders zal tijd willen winnen om het bedrijf overeind te houden terwijl de aandeelhouders daar misschien geen trek in heeft omdat dan de portemonnee moet worden getrokken. Met het aanstellen van een bewindvoerder zet je het proces van het afwikkelen van schulden op pauze. Er worden geen nieuwe verplichtingen aangegaan zonder dat de bewindvoerder daar mee instemt. Dat is in het licht van bestuurdersaansprakelijkheid altijd een verstandige keuze. Vaak mondt een surceance vervolgens alsnog uit in een failliessement omdat een akkoord met de schuldeisers niet mogelijk is, maar voor Certitudo lijk ter dus hoop te zijn.'
