Tessa Kuiten managing director Certitudo: ‘We lopen voor op wat de markt wil’

Tessa Kuiten (1988) heeft een opleiding in het bank- verzekeringswezen en vastgoed en de MER aan de hogeschool in Den Bosch. In 2008 wordt ze personal assistent van haar vader, Peter Kuiten, bij Certitudo en sinds 1 januari 2019 is ze er managing director. Het vastgoed is Kuiten met de paplepel ingegoten, en ze heeft altijd de ambitie gehad om in het bedrijf te werken. Haar partner werkt bij bouwbedrijf Hoogheide, onderdeel van Certitudo Capital.

Voor PropertyNL magazine interviewde Anne Bodzinga Tessa Kuiten:

Sinds en vooral in en door de laatste crisis heeft de professionele vastgoedwereld in Nederland een metamorfose ondergaan. Het zijn nu een aantal grote ontwikkelaars/bouwbedrijven en vooral nieuwe ontwikkelende investeerders die de initiatieven nemen. Het januari-nummer van PropertyNL geeft een duidelijk beeld van de huidige belangrijke spelers, waaronder Certitudo Capital.
Daarom ben ik vandaag te gast bij Certitudo, een opmerkelijk bedrijf, dat de laatste jaren met succes in de eredivisie speelt van het vastgoed, mede dankzij de crisis. Oprichter en eigenaar is Peter Kuiten, maar die laat het interview graag over aan zijn dochter Tessa, managing director van het bedrijf.
We gaan terug naar 2002, toen Certitudo Capital ontstond uit een eerdere investeringsmaatschappij in Eindhoven. Peter heeft met een compagnon het eigendom. Het bedrijf doet in ontwikkelen, bouwen en investeren. Peter Kuiten is vooral de ontwikkelaar en in goed overleg worden in 2007 het bedrijf en de portefeuille gesplitst. Het is dan, zeker in Brabant, het begin van de malaise. De eerste tijd wordt besteed aan het upgraden van de portefeuille, technisch en commercieel. 
In 2008 komt Tessa in het bedrijf en zus Noortje volgt in 2009. Allebei in opleiding; Tessa commercieel, Noortje aan de financiële kant. Tessa heeft een opleiding in het bank- verzekeringswezen en vastgoed en de MER aan De Hogeschool te Den Bosch. Ze start als personal assistent van haar vader en leert het vak en de organisatie snel kennen.

Eerste transformatieproject
Peter is in hart en nieren ontwikkelaar/belegger en beziet het directe speelveld. Rond 2011 heeft hij een aardig netwerk opgebouwd, en zijn aandacht valt op het leegstaande Belastingkantoor in Den Bosch, dat te koop staat. Na goede gesprekken met de gemeente en uitvoerige berekeningen wordt het pand verworven en getransformeerd naar huurappartementen. Het is een van de eerste transformatieprojecten in Nederland. Het wordt een groot succes en smaakt naar meer. Nu de pilot is gelukt, kan Certitudo het concept optimaliseren en uitrollen. Tessa maakt dat allemaal mee, evenals Niels de Bruijn. Niels is sinds 2007 werkzaam bij Certitudo Capital, aanvankelijk als vastgoedadvocaat en in 2015 is hij als partner toegetreden.
Tessa vertelt dat Peter, Niels en zij zijn netwerk bezoeken, nieuwe relaties krijgen en betrokken raken bij een reeks mogelijkheden, vooral in de Randstad. ‘Dat levert werk op. Goed berekenen, verkennen en korte lijnen, zo werken we.’

Plannen waarmaken
De organisatie wordt steeds aangepast aan de nieuwe activiteiten. Zo worden o.a. asset- en property management, projectontwikkeling en finance en control versterkt. ‘Allemaal collega’s die samen het bedrijf verder moeten brengen. Wij zijn waar de markt is en lopen voor op wat de markt wil’, zegt Tessa. ‘Dat is onze visie.’
Projecten in Den Bosch, Arnhem, Rotterdam, Haarlem, Zoetermeer, Dordrecht worden getransformeerd tot woningen. Na de eerste projecten wordt Certitudo vaak gebeld door gemeenten, makelaars en beleggers om te komen kijken naar potentiële transformatieobjecten. Certitudo bewijst dat het de plannen waarmaakt en dat wekt vertrouwen.

De tijden veranderen echter. Er komen meer partijen op de markt en transformeren wordt moeilijker. De beste locaties zijn gerealiseerd, prijzen stijgen mee met de marktontwikkelingen en het kunstje is niet overal zinvol. Langzamerhand gaat het bedrijf anders kijken naar de inkoop van gebouwen. De focus wordt verplaatst naar gebieden waar de gemeente meewerkt aan een gemengde bestemming, zoals Amstel III, Amsterdam ZO, Delft Zuid en Amersfoort. Dat zijn langjarige ontwikkelingen, waarbij in samenwerking met de gemeente en andere eigenaren een multifunctioneel woon-, werk- en winkelgebied gecreëerd wordt.
Dan steekt Peter Kuiten even zijn hoofd om de deur en grapt naar zijn dochter ‘dat ze niet alles moet vertellen’.

Eigen portefeuille
Certitudo ontwikkelt voor de eigen portefeuille, die diverse varianten kent. Zo zijn er de iResidence-portefeuilles, met diverse huurcomplexen voor de woningmarkt, projecten van eerdere tijden en nieuwe ontwikkelingen. Certitudo heeft continue aandacht voor huurders en stenen en zorgt dat het aanbod future proof blijft, met gerichte communicatie met de klant, kwalitatief hoog niveau planmatig onderhoud en vooral innovatiekracht op allerlei gebied.
Tessa vertelt dat er naast de eerder genoemde transformatieprojecten nieuwe aankopen zijn gedaan voor de woningportefeuille. Een icoon in de portefeuille wordt The Aries in Amersfoort in samenwerking met MVSA Architecten. Het project, met circa 350 luxe appartementen, is gesitueerd in De Hoef-West, een autonoom stadsdeel in het groen nabij het station. De stedenbouwkundigen van Urhahn en Karres+Brands hebben in samenspraak met ontwikkelaars en architecten een aantrekkelijk gemengd gebied gepland. The Aries krijgt een dominante plaats in het geheel. Certitudo verwacht begin 2020 te kunnen starten met de bouw.
Ook de ontwikkeling in Eindhoven is het vermelden waard. Certitudo heeft in 2017 het stadskantoor in Eindhoven verworven, dat op dit moment nog verhuurd is aan de gemeente Eindhoven. In samenwerking met Winy Maas (MVRDV) wordt er echter gekeken naar een iconische nieuwbouwontwikkeling voor dit pand aan het Stadhuisplein.

Kantoren en winkels
Certitudo beschikt over een aantal goedverhuurde kantoren, zoals in ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven. Het beursgenoteerde Ingenico huurt langjarig in Hoofddorp.
Ook de iRetail-portefeuille is interessant. Recente aankopen in het winkelcentrum Helftheuvelpassage in Den Bosch en de winkelcentra Geldrop De Heuvel en Callunaplein in Dieren hebben de portefeuille verder versterkt en ook in 2019 wordt de portefeuille verder vergroot met diverse aankopen.
In 2017 is de iResidence II-portefeuille met 375 duurzame, moderne appartementen voor Young Professionals verkocht aan Holland Immo Group. Het property management blijft hierbij voor lange tijd de verantwoordelijkheid van Certitudo op basis van het iResidence-label.

De eigen vastgoedportefeuille telt kantoren, winkels en woningen. Tessa noemt het Pentaparc in ’s-Hertogenbosch, waar Certitudo ook zetelt. Het betreft vijf energieneutrale, luxe kantoorvilla’s naast de A2 en op 1 kilometer van het Centraal Station. Certitudo bezit in dit gebied meerdere panden.
En natuurlijk zijn er de majeure plannen in Amstel III in Amsterdam. Certitudo is hier een belangrijke speler, door de successievelijke aankopen van meerdere kantoorgebouwen. Het gebied krijgt een gemengde bestemming en heeft een hoge potentiële waarde. Maar zulke plannen kosten veel overleg en tijd, waarbij met name snelheid vanuit de gemeente cruciaal is.

Architectuurmonument
Heel bijzonder is de verwerving van het architectuurmonument van Herman Herzberger in Apeldoorn, ooit de residentie van Centraal Beheer/Achmea. Samen met onder anderen architect Herzberger worden studies gemaakt voor de realisatie van woontorens en mogelijk behoud van de zogenoemde ‘apenrots’, met maar liefst 25.000 m² bvo. Maar ja, het moet allemaal financieel wel mogelijk zijn. Het zal nog veel denkwerk kosten, denkt Tessa.
Certitudo participeert (private equity) in bedrijven uit de bedrijfskolom. ‘Zo hebben we onder andere de aandelen van twee bouwbedrijven in bezit: bouwgroep Moonen en Hoogheide, beide uit Den Bosch. Die doen voor onze portefeuille de verbouwingen en ook een gedeelte van de nieuwbouw. We houden zo feeling met de bouwmarkt, de prijzen en de levertijden, maar we beschikken ook over een mooi netwerk in die sector.’

Certitudo stuurt integraal op duurzaamheid, zegt Tessa. ‘Duurzaamheid is bij ons een bedrijfsfilosofie en gaat veel verder dan een optelsom van energie- en materiaalkeuzes. We pretenderen een innovatieve club te zijn; steeds willen we leren, zijn waar de markt is. We zijn future-fit door vooruit te denken en te doen, bijvoorbeeld door flexibel te ontwerpen zodat herbestemming gemakkelijk uit te voeren is. Dat komt allemaal samen in onze portefeuilles; die moeten bij voortduring duurzaam/actueel zijn, en dus blijvend een waardevolle investering. Voor de familie en voor derden.’

Sinds 2017 heeft Certitudo het investment management versterkt met Niek Broeijer. Niek heeft eerder gewerkt bij Dollard Capital en Hanzevest Capital als finance director. ‘Finance en risico is een steeds grotere factor binnen ons bedrijf. Er moeten consistente deals worden gesloten met banken en investeerders. Dat vergt veel inzet en samenwerking. Financiële prognoses en scenario’s zijn dagelijkse aandachtspunten, maar ook de kansen van externe investeerders vergen een gerichte strategie. Daar komt bij dat buitenlandse partijen op de deur kloppen en professioneel moeten worden bediend.’

Familie op 1
Tessa hoeft niet lang na te denken als ik vraag naar haar plannen voor de komende dertig jaar. ‘De familie staat op nummer 1. Ik blijf werken aan een solide portefeuille, en zo aan continuïteit voor het bedrijf. We zijn een sterk gezin, waarbij mama altijd de spreekwoordelijke spin in het web is. Ook mijn partner en die van Noortje werken binnen de club, in de bouwbedrijven. We wonen allemaal in Vught. We zitten vaak met z’n zessen om de tafel in het weekend.’
Waar heb ik dat vaker gehoord in Brabant? Als ik de Maas weer oversteek naar het noorden, dan denk ik: Peter en Tessa mogen best trots zijn op elkaar!

Nieuwe ontwikkelaars
In het eerste decennium van de 21e eeuw werd de vastgoedmarkt nog nagenoeg gedomineerd door traditionele partijen, zoals ING, Rabo Bouwfonds, AM (Wilma), Bouwinvest, Syntrus Achmea, Wessels, Multi, Fortis, BAM en Heijmans. Sinds 2010/2012 is er echter veel veranderd op het speelveld. Nieuwe partijen zien kansen in de malaise. De eerst zo verguisde transformatie van leegstaande kantoren wordt een succes, en vormt een doorbraak voor partijen als Snippe, Certitudo Capital en Foolen & Reijs. Gemeenten werken maar al te graag mee. Provast en OVG, maar ook Kroonenberg Groep, gaan stug door met hun visie 2.0 en onderscheiden zich. In de grote steden, en met name in Amsterdam, komt vrij snel wat licht in de tunnel en (oude) nieuwe namen manifesteren zich, zoals Timeless/COD (broers van Veghel), MRP (Bart Meijer), COD/Borghese en Vorm. Deze partijen hebben het begrepen en ontwikkelen primair voor eigen portefeuille. Het zijn allemaal bedrijven met korte lijnen.
Meerdere zaken vallen op: twee beleggers (investment managers), Syntrus Achmea en Amvest, gaan in de crisis stug door, hebben nauwelijks concurrentie, ‘kopen in’ voor later en doen nu goede zaken. Verder koppelen bouwers, onder andere Van Wanrooij en Ton van de Klok hun woonconcepten aan actief verworven locaties, overleven gemakkelijk de crisis en zijn inmiddels grote spelers. Ook bedrijven die industrieel vervaardigde producten leveren, zoals Slokker, vallen op doordat ze het beste prijs- en leveringproblemen oplossen.

Anne Bodzinga is voormalig topman van BPF Bouwinvest. Op zeer persoonlijke wijze voert hij gesprekken met grootheden uit de bouw- en vastgoedwereld en zij die dat gaan worden.