We geloven niet in Sinterklaas, en dus zetten we geen schoen en zingen we geen liedje. Bij veel transformaties van kantoren naar woningen lijkt dat de gedachte te zijn waarmee de haalbaarheidsanalyse is opgesteld. Met als onvermijdelijk gevolg dat een alleraardigst cadeautje van ‘Sinterklaas’ mogelijk verdwijnt in een andere schoen.
We geloven niet in Sinterklaas, en dus zetten we geen schoen en zingen we geen liedje. Bij veel transformaties van kantoren naar woningen lijkt dat de gedachte te zijn waarmee de haalbaarheidsanalyse is opgesteld. Met als onvermijdelijk gevolg dat een alleraardigst cadeautje van ‘Sinterklaas’ mogelijk verdwijnt in een andere schoen.
Door Ynze van der Tempel
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2016
U vraagt zich nu misschien af waarom ik u als serieuze vastgoedprofessional al in februari lastigval met Sinterklaas. Ik leg het u uit, maar u moet beloven dat u het wel een beetje onder ons houdt. Want als iedereen het Grote Geheim kent, is Sinterklaas vieren niet meer zo leuk. Dan zijn er misschien te weinig cadeautjes.
Het Grote Geheim is dat Sinterklaas eigenlijk minister Stef Blok heet. Een paar jaar geleden heeft hij de verhuurderheffing bedacht. Dat is die belasting voor verhuurders van goedkope huurwoningen. Procentueel kent de verhuurderheffing een laag tarief (nog geen half procent), maar toegepast op de WOZ-waarde tikt het hard aan. Woningcorporaties en beleggers moeten effectief de eerste een à twee maanden huur van goedkope huurwoningen afstaan aan de Belastingdienst. Deze heffing heeft dus grote gevolgen voor het rendement en de waarde van een woningbelegging.
De minister gebruikt de verhuurderheffing echter niet alleen als middel om geld op te halen bij verhuurders. Hij geeft brave verhuurders ook wat ‘lekkers’ als zij bijvoorbeeld een oud kantoor transformeren naar goedkope huurwoningen. En dat ‘lekkers’ lijkt ook onderdeel te zijn van het Grote Geheim, omdat er de afgelopen tijd minder vaak om is gevraagd dan je zou mogen verwachten.
Een transformatie kan een ontwikkelaar of belegger namelijk veel meer geld opleveren dan vaak wordt gedacht. Het gaat om € 10.000 per woning extra, mits er in totaal minimaal € 25.000 per transformatiewoning wordt geïnvesteerd en de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens. Zo’n bedrag kan een transformatie die eerst misschien niet mogelijk was, nu wel haalbaar maken. Of het kan opeens aantrekkelijk worden om juist woningen met een huur van maximaal de liberalisatiegrens te realiseren.
Die € 10.000 per woning wordt niet contant uitgekeerd, maar komt in mindering op de te betalen verhuurderheffing. Een afdrachtvermindering heet dat in het fiscale jargon. En de afdrachtvermindering moet in een beperkt aantal jaren worden besteed. Dat betekent dat het volle profijt er alleen is als de verhuurder naast de nieuwe woningen ook genoeg bestaande goedkope huurwoningen heeft waarover al verhuurderheffing is verschuldigd. Een deel van het voordeel verdampt namelijk als de te betalen belasting in de periode waarin de afdrachtvermindering kan worden gebruikt lager is dan het bedrag van de afdrachtvermindering.
Voor ontwikkelaars betekent dit dat zij het beste een project met afdrachtvermindering kunnen verkopen aan een belegger die al veel goedkope huurwoningen heeft en die ook daadwerkelijk verhuurderheffing betaalt. Zo’n belegger kan altijd meer betalen voor het project dan bijvoorbeeld een belegger met relatief weinig goedkope huurwoningen, omdat hij een extra financieel voordeel heeft. Indirect kan de ontwikkelaar dan het voordeel van de afdrachtvermindering incasseren via een hogere koopsom. Een slimme ontwikkelaar biedt zijn project dus bij voorkeur aan aan een belegger die veel goedkope huurwoningen heeft.
Wat u zich tot slot nog moet realiseren: die € 10.000 per woning komt niet automatisch binnen. Als ontwikkelaar of belegger moet je tijdig je ‘schoen zetten’ bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en een ‘liedje zingen’ in de vorm van een aanvraag. Dan weten de ‘Pieten’ daar dat je graag een cadeau van Sinterklaas wilt ontvangen en kunnen ze het bedrag alvast voor je reserveren. Want er zit maar € 70 mln in de zak. Naar verluidt hadden de Pieten van Sint Stef het eerder niet zo heel erg druk en raakte de zak niet snel leeg. Maar nu het Grote Geheim op straat ligt, verandert dat misschien. Zet uw schoen dus op tijd, want tegen de tijd dat de echte Sinterklaas dit jaar komt, zou de zak van € 70 mln inmiddels weleens leeg kunnen zijn.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
