Het rapport ‘Een natuurlijkere toekomst voor Nederland in 2120’ van Wageningen University & Research (WUR) kan op gemeentelijk en provinciaal niveau vermarktbare, uitvoerbare projecten opleveren, stelt columnist Tom Berkhout.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 23 augustus 2024
We beginnen weer met frisse tegenzin aan het najaar. Voor wie eventjes de teugels heeft laten vieren, de boel de boel heeft gelaten en twee weken noodgedwongen in de airco heeft moeten vertoeven, hierbij een rondje langs de velden.
Veel nieuwsberichten lijken erop te wijzen dat de Wet betaalbare huur inderdaad, zoals al door alles en iedereen werd voorspeld, leidt tot een uitverkoop van woningen en een verkrapping van het aanbod in het middenhuursegment. Dus de categorie huurders die te veel verdient voor sociale huur en te weinig voor koop, mag vissen in een nóg kleinere vijver. Dat was juist níet de bedoeling, als ik het goed begrepen heb van Hugo en de vóórstemmers in de Kamer.
Onlangs gaf ik een workshop voor een beleggingsfonds, waarin een vastgoedprofessional vertelde dat veel bevriende beleggers aan het verkopen waren geslagen. Anderen waren hun biezen al aan het pakken. Ze hadden het wel gehad met de politici die maatregelen voor de bühne nemen: ‘dan lossen ze het toch lekker zelf maar op’. Ik weet niet meer zeker of hij het woord ‘lekker’ er nog tussen gevoegd had, maar dat terzijde.
Vóór de vakantie liet de Hoge Raad weinig heel van de box 3-belasting. We zijn nog in afwachting van de verlossende brief waarin uiteengezet wordt hoe de staatssecretaris wil omgaan met de gevolgen van de arresten. Die lijken inmiddels een sneeuwbaleffect te veroorzaken in fiscale discussies die vastgoedeigenaren raken. Onder het motto ‘elke belasting is een inbreuk op het ongestoorde genot van eigendom’, wordt nu geageerd tegen de zogenoemde ‘villa-belasting’. Dat is de bijtelling van 2,35% van de waarde van eigen woningen boven de € 1,31 mln. Belastingadviseurs, die eerder hadden verzuimd bezwaar te maken tegen box 3-heffingen bij hun klanten, schijnen nu massaal bezwaar te maken om chagrijn en claims tegen te gaan. Over de periode 2017–2020 lopen nog procedures over rechtsherstel voor niet-bezwaarmakers. De discussie over de belasting van de tweede woning voor eigen gebruik (= geen geldopbrengsten) is ook op de wagen. Zijn we nu klaar? Nee, nog niet. De Volkskrant probeert nu met veel journalistiek drama een discussie over erfbelasting aan te zwengelen, waarbij grote woorden en extreme standpunten niet worden geschuwd. We staan kort voor de Grote Ontwrichting van onze maatschappij. Jazeker, komkommertijd.
Tijd voor een opsteker. We gaan weer rechtop zitten. We mochten in augustus de 18-miljoenste inwoner van Nederland begroeten. Kennelijk is het hier ondanks alles toch nog steeds goed toeven. We gaan op weg naar 19 miljoen in 2037 en, zoals al eerder door het CPB werd voorspeld, 20 miljoen. Dat zal de druk op ruimte, voedselproductie en infrastructuur nog groter maken.
In dat verband is het rapport ‘Een natuurlijkere toekomst voor Nederland in 2120’ van Wageningen University & Research (WUR) lezenswaardig. Het rapport laat zien hoe Nederland zich kan aanpassen aan de uitdagingen van klimaatverandering, verstedelijking, energietransitie en biodiversiteitsherstel. Als we de Wageningers volgen, zullen de ruimtelijke omgeving en het vastgoed ingrijpend moeten veranderen om de gevolgen van klimaatverandering en de groeiende bevolking op te vangen. Ze pleiten voor een circulaire en natuur-inclusieve aanpak bij stedelijke ontwikkeling, waarbij houtbouw de dominante bouwmethode wordt en regenwater maximaal wordt opgevangen en hergebruikt in steden. De uitbreiding van economische centra verschuift van de Randstad naar hoger gelegen zandgronden in het oosten van Nederland. Dit leidt tot intensievere samenwerking met aangrenzende Duitse deelstaten en een evenwichtiger spreiding van economische activiteit en verstedelijking. We ontwikkelen nieuwe stedelijke centra met klimaatadaptieve oplossingen en ‘groenblauwe dooradering’ om de leefbaarheid te verbeteren en hitte-eilanden tegen te gaan.
Dit lijkt, ik hoor het u denken, inderdaad op hemelbestormende pleidooien voor een ideale wereld, waarbij iedereen blij, gelukkig, gelijkgestemd en koersvast is: een kansloze operatie in de Nederlandse polder. Toch kan het rapport vastgoedprofessionals op gemeentelijk en provinciaal niveau vermarktbare, uitvoerbare projecten en -jes opleveren. Misschien moeten we toch de emigratie naar airco-landen maar afblazen: we lossen het zelf wel (weer) op.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
