Dat het woord ‘volkshuisvesting’ weer centraal staat in het beleid, heeft het lot van de verhuurderheffing bezegeld, volgens columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Tien jaar geleden werd de verhuurderheffing ingevoerd en nu wordt hij dan eindelijk afgeschaft. In 2023 is er geen verhuurderheffing meer.
Indertijd kwam de heffing niet uit de lucht vallen. Al in 2005 was er een wetsvoorstel getiteld Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen. Dat voorstel heeft het niet gehaald. Sindsdien bleef het voornemen wel boven de markt hangen, totdat in 2013 de daadwerkelijke invoering plaatsvond door het kabinet Rutte/Asscher. De aanleiding was het op orde brengen van de rijksbegroting. Dat de gereguleerde huursector, en dan vooral de corporatiesector, daaraan moest meebetalen, had diepere oorzaken.
Zo rond 2005 was het beeld ontstaan dat woningcorporaties meer middelen dan opgaven hadden. Bovendien stond het functioneren van woningcorporaties ter discussie. Overtollig geld dat aan ongewenste nevenactiviteiten werd besteed, zou maar beter afgeroomd kunnen worden. Tijden veranderen. In 2013 waren de investeringen van woningcorporaties hard nodig om nog enig tegenwicht te bieden aan de ingezakte koopwoningmarkt. Daar was echter geen oog voor. Verouderde beelden uit 2005 bleven hangen. ‘Never waste a good crisis’, en wat in 2005 niet lukte, lukte wel in 2013, mede met steun van een deel van de oppositie, dat een Woonakkoord, inclusief verhuurderheffing, met het kabinet sloot.
Dat het Centraal Planbureau meende dat er met de invoering van de verhuurderheffing in samenhang met hogere huren meer zou worden geïnvesteerd, heeft aan de invoering bijgedragen. Anderen, waaronder het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de toenmalige financiële toezichthouder van woningcorporaties, waarschuwden daarentegen voor een daling van de investeringen, maar daar was men doof voor. We weten dat de laatste voorspelling uitkwam. Van het ene op het andere jaar pasten woningcorporaties hun investeringsplannen fors aan. De woningbouwmarkt raakte in een nog diepere put dan die waarin ze zich al bevond. De woningen die toen niet werden gebouwd, hebben mede geleid tot het woningtekort waarmee we nu te maken hebben.
De afgelopen jaren is het beeld gekanteld over de opgaven die op het bordje van woningcorporaties liggen. Twee jaar geleden is geconstateerd dat gemiddeld genomen de woningcorporaties meer maatschappelijke opgaven hebben dan beschikbare middelen. De berekeningen lieten, mede als gevolg van de verhuurderheffing, een groot financieel tekort zien. Dat de opgaven omvangrijk bleken te zijn, impliceert een herwaardering van de positie en de rol van woningcorporaties. Het is de politieke erkenning dat woningcorporaties belangrijk en onmisbaar zijn voor goede en betaalbare huisvesting van de lagere en middeninkomens. Dat het woord ‘volkshuisvesting’ weer centraal staat in het beleid, brengt de omslag in het denken ook tot uitdrukking. Daarmee was het lot van de verhuurderheffing bezegeld.
Er stonden twee wegen open. De ene weg was het terugsluizen van de verhuurderheffing via allerlei subsidies voor gewenste activiteiten. Dat is de afgelopen jaren ook al gebeurd met heffingskortingen op de verhuurderheffing, bijvoorbeeld voor de bouw van sociale woningen. De andere weg was het afschaffen van de verhuurderheffing, zodat woningcorporaties met deze middelen eigen afwegingen kunnen maken.
Met ‘afdwingbare prestatieafspraken’ is een middenweg gekozen. Wel afschaffing van de verhuurderheffing, maar geen al te grote vrijheid om eigen afwegingen te maken. Medio dit jaar heeft het ministerie met de corporatiesector de Nationale prestatieafspraken gemaakt. Woningcorporaties dienen de beschikbare middelen in te zetten voor nationale prioriteiten. Daarmee is de weg vrijgemaakt om eind dit jaar de verhuurderheffing eindelijk af te schaffen.
Alles overziende heeft de corporatiesector een woelige storm moeten doorstaan. De politieke wind die eerst vanuit het marktdenken de activiteiten van de sector inperkte, en vervolgens tien jaar later met meer overheidssturing de meerwaarde van woningcorporaties opnieuw onderkende. Wrang is wel dat de rente en de bouwkosten nu sterk zijn gestegen. Hierdoor zullen de woningcorporaties de hooggespannen verwachtingen over de investeringen maar ten dele kunnen waarmaken.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
