Op dit moment zit de woningmarkt pas in de tweede periode van prijsdalingen in de afgelopen dertig jaar. De geografische verschillen zijn opvallend.
De eerste vond plaats in de periode van 2008 tot 2013 en werd gekenmerkt door de wereldwijde financiële crisis. Dit leidde destijds tot een tijdelijke daling van de huizenprijzen en een afname van de vraag. De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland daalde in die periode met bijna 20%. De huidige prijsdalingen zitten voorlopig nog niet op datzelfde niveau.
Dat zegt Calcasa op basis van onderzoek over de ontwikkeling van de woningwaarde in de afgelopen drie decennia.
Dynamiek
De huidige gemiddelde huizenprijs ligt met € 434.000 bijna € 30.000 lager dan de piek van € 463.000 in het derde kwartaal van 2022. Deze daling van 6% benadrukt een verschuiving in de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt, die in de jaren ervoor werd gekenmerkt door prijsstijgingen. Tussen 2013 en 2022 verdubbelde de waarde van een gemiddelde koopwoning namelijk van € 224.000 naar € 463.000. Dit heeft mede geleid tot de situatie waarin de huidige gemiddelde woningwaarde nog altijd meer dan vijf keer zo hoog is als die van een woning in het begin van de jaren 90.
Na een behoorlijk stevige kwartaal-op-kwartaal prijsdaling van 3,5% in het vierde kwartaal van 2022, is deze prijsdaling inmiddels aan het afvlakken. In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg deze daling 1,8% en het afgelopen kwartaal was dit 1,1%. Hiermee ligt de huidige gemiddelde prijs van een koopwoning weer op het niveau van eind 2021 en nog altijd 93% hoger vergeleken met het moment waarop de prijsstijgingen begonnen in het derde kwartaal van 2013.
Regionale verschillen
Er zijn aanzienlijke regionale verschillen in de prijsontwikkeling. De waarde van een gemiddelde koopwoning in de provincie Noord-Holland is op dit moment meer dan 6 keer zo hoog als in 1993. Het verschil tussen Noord-Holland en de rest van de provincies is aanzienlijk. In Utrecht zijn de woningwaardes op dit moment meer dan 5,6 keer zo hoog als in 1993. Daarna volgen Zuid-Holland en Noord-Brabant en Overijssel. De provincies Drenthe (4,6) en Limburg (4,2) hebben juist de relatief kleinste prijsstijging ondergaan.
Verder ingezoomd op plaatselijk niveau laat zien dat Amsterdam koploper is van de plaatsen waar woningwaardes stegen. In de hoofdstad is een woning nu 7,3 keer zoveel waard als dertig jaar geleden. Voor Utrecht is dat cijfer 6,5, maar voor een reeks Limburgse gemeenten, waaronder Kerkrade is dat 4,0.
