Het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is verslechterd door overheidsbeleid, stellen Brancheorganisaties NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang.
Zij wijzen op het woensdag uitgebrachte onderzoek Investeringsklimaat Middenhuur, dat in opdracht van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en van Financiën is uitgevoerd. De brancheorganisaties pleiten voor versoepeling van regulering, fiscale verlichting en beëindiging van stapeling van lokale en nationale eisen om de krimp in de middenhuurvoorraad te stoppen en nieuwbouw financieel haalbaar te maken. ‘Huishoudens met een middeninkomen blijven anders tevergeefs wachten op een passende woning’.
Krimp onderschat
Uit het onderzoek, uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek, blijkt volgens de brancheorganisaties dat private investeerders nog steeds grote interesse hebben in het middenhuursegment, maar dat de haalbaarheid van middenhuurprojecten sinds 2022 ernstig onder druk staat. Stijgende rentes, de Wet betaalbare huur, de vele beleidswijzigingen en de toegenomen belastingdruk spelen een belangrijke rol in het verslechterde investeringsklimaat voor middenhuur. De brancheorganisaties wijzen er op dat de onzekerheid over lokale en landelijke regelgeving al vóór 2022 grote invloed heeft gehad op het vertrouwen in het investeringsklimaat.
‘SEO schat in dat het aandeel middenhuurwoningen zonder beleidswijzigingen in de komende tien jaar zo’n 30% afneemt. Volgens de brancheorganisaties wordt de verkoopgolf van bestaande huurwoningen daarmee onderschat. Het rapport kijkt vooral naar bedrijfsmatige en institutionele verhuurders, terwijl verkoop voornamelijk plaatsvindt bij particuliere investeerders'.
Investeerders zijn volgens de partijen gedwongen sociale en middenhuurwoningen te verkopen door de stapeling van regulering en fiscale druk. ‘Deze woningen worden verlieslatend of brengen te weinig op om te kunnen voldoen aan de rendementsafspraken met bijvoorbeeld pensioenfondsen’.
Haalbaarheid overschat
De brancheorganisaties vinden SEO te optimistisch over de financiële haalbaarheid van nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment. De onderzoekers schrijven dat vooral kleinere appartementen in dit segment nog rendabel te bouwen zijn. Zij merken op dat hogere eisen aan oppervlak, betaalbaarheid en instandhoudingstermijnen dit kunnen bemoeilijken, maar vermelden niet dat gemeenten dit soort eisen in de praktijk daadwerkelijk stellen. NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang wijzen erop dat nieuwbouwprojecten hierdoor vaak alsnog vastlopen of dat huurwoningen worden omgezet in betaalbare koopwoningen om projecten alsnog haalbaar te maken.
Fiscale beleidsopties
De beoordeling van de voorgestelde beleidsopties door SEO is in de ogen van NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang veel te beperkt. ‘Zo besteedt het onderzoek geen aandacht aan de positieve effecten voor de woningmarkt van belastingverlaging in box 3, terwijl het onderzoek wel erkent dat particuliere verhuurders door het huidige box 3-beleid structureel verlies lijden op de verhuur van woningen’.
Bij de beoordeling van de effectiviteit van fiscale verbeteringsmaatregelen, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting, versoepeling van de renteaftrekbeperking en de invoering van een REIT-regime laat het onderzoek de positieve effecten voor de schatkist van extra btw- en loonbelastinginkomsten uit nieuwbouwprojecten buiten beschouwing, vinden de brancheorganisaties.
Verder hekelen ze de in het rapport voorgestelde beleidsoptie om het uitponden van huurwoningen onaantrekkelijker te maken door koopwoningen zwaarder te belasten. ‘Deze maatregel maakt het -zoals het onderzoek ook uitwijst- nog lastiger om koopwoningen rendabel te bouwen, zonder dat het rendement op huurwoningen verbetert. Dit zorgt er alleen maar voor dat nieuwbouwprojecten minder haalbaar worden’.
Gerelateerde artikelen:
