Beleggingsvolume 2014 nog iets hoger dan gedacht

In 2014 is voor € 10,2 mrd aan beleggingsobjecten van eigenaar gewisseld. Dit is bijna een verdubbeling van het beleggingsvolume in 2013 (€ 5,66 mrd). Dit blijkt uit de definitieve controle van de jaarcijfers door PropertyNL Research.

Door Daphne Boiten en Petra Kooijman
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2015

Het jaar had een slotakte in petto die door weinig adviseurs was voorspeld. Alleen al in december werd voor € 2,8 mrd aan beleggingstransacties genoteerd. In deze maand gingen grote kantorenportefeuilles – al dan niet gedwongen – over in andere handen. In heel 2014 werd voor € 5,5 mrd aan portefeuilles verkocht. Vooral Angelsaksische private equity-partijen profiteerden van de uitverkoop van Nederlands vastgoed. Amerikaanse kopers zoals Kildare, Lone Star, Blackstone, Mount Kellett, North Star en Archon/Goldman Sachs waren in 2014 goed voor bijna 30% van het totale beleggingsniveau in Nederland. Buitenlandse beleggers waren veruit de belangrijkste kopers: 67% van het totaal beleggingsvolume. Een opvallende ontwikkeling, waarvan de volledige impact op langere termijn lastig te voorspellen valt. Ook de financiering van het vastgoed komt steeds meer bij buitenlandse banken vandaan.

Onderkant kent geen bodem
De versnelling in de dynamiek kent twee belangrijke oorzaken. De eerste is het prijsniveau op de Nederlandse vastgoedmarkt. Hoewel nog steeds topprijzen worden betaald van meer dan € 5000 per m² voor eersteklas kantoorruimte op een toplocatie in Amsterdam, lijkt de onderkant van de markt geen bodem te kennen. PropertyNL Research registreerde in 2014 beleggingstransacties van kantoorpanden die voor minder dan € 150 per m² overgingen naar een nieuwe eigenaar, zoals Haagse Veste II aan de Regulusweg. In 2012 kocht dezelfde koper Haagse Veste III nog voor een m²-prijs van € 201. Dergelijke prijzen geven de nieuwe eigenaar de mogelijkheid de leegstaande kantoorruimte tegen zeer concurrerende prijzen opnieuw in de markt te zetten. In beide panden is in de afgelopen twee jaar voor bijna 12.000 m² aan kantoortransacties gesloten.

Alles geoorloofd
Deze succesformule wordt inmiddels ook toegepast door andere eigenaren. PropertyNL Research hoort in de Haagse markt dat de kantoorruimte in de Haagsche Zwaan, een nieuwbouwkantorencomplex in het business district van Den Haag, voor een huurprijs van € 80 per m² aan de markt is. Ook de kantoortransactie met eVision in een historisch pand in het centrum van Den Haag is voor een opvallend lage prijs van € 90 per m² verhuurd. Alle middelen lijken geoorloofd, als de leegstaande kantoorruimte maar verhuurd wordt. Zo kan cash flow worden gegenereerd en het object mogelijk op korte termijn worden verkocht.

Banken stellen orde op zaken
Een andere drijver voor de enorme hausse aan verkopen is de urgentie bij banken om orde op zaken te stellen. Dit is in 2014 gebeurd door reguliere verkopen zoals de assets van Behringer, door middel van veilingen zoals de Brinkmann-passage in Haarlem (waarbij FGH er door het ontbreken van goede biedingen voor heeft gekozen het vastgoed in een zelfstandige bv onder te brengen), en door het aanbieden van complete portefeuilles, soms met bijbehorende organisatie, zoals bij de Chalet Group is gebeurd. Deze dynamiek op de beleggingsmarkt zal zich in 2015 voortzetten. Het lage prijsniveau speelt hierbij zeker een rol, een trend die ook impact zal hebben op de gebruikersmarkt. De nieuwe eigenaren kunnen voor hun assets genoegen nemen met lagere huurprijzen.

Impuls door daling huurprijzen
De opname van kantoorruimte was in 2014 iets lager dan het jaar ervoor. In heel Nederland werd 1,051 mln m² kantoorruimte opgenomen, tegen 1,07 mln m² in 2013. Regionaal zijn er meer verschillen te zien. Het blijkt dat vooral de zuidelijke regio’s een slag hebben gemaakt ten opzichte van 2013. In Limburg en Noord-Brabant steeg de opname met respectievelijk 49% en 46%. In de regio Eindhoven steeg de opname met 17%, terwijl in de andere grote steden de opname van kantoorruimte terugliep. Alleen in Rotterdam kwam de opname hoger uit dan vorig jaar. De grootste transactie hier betrof de aanhuur van 9000 m² in gebouw Central Post door LyondellBasel. Het bedrijf zal hierheen verhuizen vanuit het Groothandelsgebouw.

Ook de contractverlengingen kwamen ongeveer op hetzelfde niveau als vorig jaar. In 2014 werd voor 965.000 m² kantoorruimte een nieuw contract afgesloten.

Onttrekkingen
Het aantal m² verouderde kantoorruimte dat aan de markt onttrokken wordt, neemt nog steeds toe. In 2014 werd meer dan 375.000 m² aan onttrekkingen geregistreerd, waarvan veruit het grootste deel zal worden herontwikkeld naar woningen. Hoewel Amsterdam nog steeds koploper is, zijn transformatieprojecten inmiddels door heel Nederland te vinden. In Eindhoven wordt bijvoorbeeld het voormalige kantoorgebouw van Philips Lighting aan de Mathildelaan door Foolen & Reijs Vastgoed herontwikkeld naar woonstudio’s en appartementen.

Groot aandeel logistiek
De opname van bedrijfsruimte is toegenomen naar 2,9 mln m² in 2014, een stijging van 7% vergeleken met het jaar ervoor. Rondom de meeste grote steden nam de opname van bedrijfsruimte af. Alleen Amsterdam kende een groei. Hier steeg de opname opvallend, met 115.000 m² naar een totaal van 194.000 m². In Amsterdam vallen twee transacties op door hun grootte. Op het Science Park wordt een nieuw datacenter gebouwd voor Telecity, op de locatie van hun oude datacenter. Menlo Worldwide Logistics huurde 15.700 m² bedrijfsruimte.

De verhuur van logistieke ruimte bedraagt 26% (753.500 m²) van de bedrijfsruimteopname. Bijna de helft hiervan – 310.000 m² – werd in Noord-Brabant verhuurd. Het huurprijsniveau van logistieke ruimte loopt uiteen van € 20 tot € 70 per m².

Regio’s die ook een sterke toename zagen, waren Gelderland en Noord-Brabant. De grootste transactie betrof een nieuw distributiecentrum van 56.000 van Kuehne + Nagel in Tiel. Opvallend is ook de aankoop van een fabriekspand van 50.000 m² in Terneuzen door Doens Holding, een importeur, exporteur en groothandel in biologische grondstoffen voor food en feed.

Discountwinkels
De opname van winkelruimte lag net als vorig jaar rond de 750.000 m². Een trend die nog steeds doorzet, is de opkomst van goedkope winkels en discounters. Zo opende Primark een aantal nieuwe vestigingen in onder andere Den Haag, Arnhem, Groningen en Enschede. Ook Action breidde flink uit (14.000 m²). Het bedrijf opende in 2014 in Nederland 21 nieuwe winkels.