Behoefte aan woonzorg stijgt explosief maar er kwam nog nooit zo weinig zorgvastgoed bij

In periodes vóór 2015 was de gemiddelde groei over 10 jaar minimaal 24%. Dit blijkt uit een recente analyse van Capital Value van de voorraad zorgvastgoed. De beperkte toename in de afgelopen 10 jaar staat in schril contrast met de sterk stijgende vraag naar zorgvastgoed de komende jaren. Naast de targe groei van de voorraad, is de kwaliteit van de bestaande voorraad niet toereikend om aan toekomstige behoeften te voldoen. Zo’n 58% van de totale voorraad zorgvastgoed dateert van voor 1995, en ruim zes miljoen m² heeft een energielabel E of lager.

Investeringen in de uitbreiding en kwaliteitsverhoging van zorgvastgoed zijn dringend nodig, meldt Capital Value.

Voorraad groeit onvoldoende

Uit een analyse van de huidige voorraad Nederlands zorgvastgoed naar bouwperiode blijkt, dat de voorraad relatief gezien nog nooit zo langzaam is uitgebreid. In de afgelopen 10 jaar nam de voorraad slechts met 10% toe. In absolute meters waren er vóór 1965 wel perioden waarin de voorraad minder hard groeide (met name direct na de Tweede Wereldoorlog), maar de uitbreiding met slechts 4,5 miljoen m² in de afgelopen 10 jaar is schrikbarend, zeker gezien de huidige ontwikkeling in de zorgvraag en het aantal ouderen.

Vraag stijgt explosief

Het aantal ouderen neemt snel toe. Hoewel ouderen tegenwoordig langer gezond blijven en langer thuis blijven wonen dan vroeger, stijgt de zorgvraag vanuit deze groep sterk. Wanneer de ontwikkeling van het aantal 65-plussers en het aantal 80-plussers wordt afgezet tegen de ontwikkeling van de Care- en Cure-voorraad in dezelfde periode, komt naar voren dat het aantal ouderen sneller groeit (en daarmee ook de zorgvraag) terwijl de uitbreiding van de zorgvastgoedvoorraad vertraagt. Daarnaast blijkt dat de voorraad Cure-vastgoed sneller is toegenomen dan de voorraad Care-vastgoed. Momenteel bedraagt het aandeel Care-vastgoed circa 60% van de totale zorgvastgoedvoorraad.

Niet alleen de investeringen in de uitbreiding van de voorraad zijn momenteel ontoereikend, ook zijn dringend investeringen nodig in de modernisering en verduurzaming van de bestaande voorraad zorgvastgoed, stelt Capital Value. Momenteel is er nog zeker 6 miljoen m² zorgvastgoed met een label E, F of G in de voorraad aanwezig. Om alle vierkante meters met een E, F en G label te verduurzamen naar een label A is naar schatting € 3,8 mrd nodig. Wanneer de vierkante meters met label D ook naar A moeten worden verduurzaamd, stijgt de benodigde investering zelfs naar € 5,3 mrd.

Meer kapitaal nodig

Momenteel zijn de investeringen die in zorgvastgoed worden gedaan ontoereikend, geven de onderzoekers aan.  In 2023 werd € 648 mln geïnvesteerd in nieuw en bestaand zorgvastgoed en ook in 2024 (tot en met het derde kwartaal) liggen de investeringen nog onder de€  400 mln. Investeerders in zorgvastgoed gaven eind 2023 aan dat ze € 4,3 mrd aan beschikbaar kapitaal hadden voor de komende drie jaar. Dat is volgens Capital Value voldoende voor de uitbreidings- en verduurzamingsopgave.

Thijs Konijnendijk, head of Research bij Capital Value : “Op basis van demografische ontwikkelingen is heel duidelijk dat de vraag naar zorg- en seniorenwoningen de komende jaren explosief zal stijgen. Investeringen in nieuwbouw en verduurzaming zijn daarom nu hard nodig om de voorraad de komende jaren de impuls te geven die nodig is. Om dat te bereiken zullen beleggers hun kaders moeten verruimen zodat zorgvastgoed daarin een plek kan krijgen.”