De Brabantse vastgoedontwikkelaar- en belegger Certitudo ruilde in de afgelopen jaren massaal bancaire financiering in voor alternatieve geldverstrekkers, onder wie particulieren. Voor hen dreigt een catch-22 nu Certitudo in ernstige nood verkeert, schetst hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.
Certitudo heeft voor dochter Residential Growth Fund uitstel van betaling gekregen, zo meldde PropertyNL 24 augustus. Het bedrijf blijkt al twee jaar te worstelen met zijn financiers. Dat zijn deels nieuwe partijen zoals RAX, Cashflex en Angelsaksische partijen zoals Mount Street. Ook zijn er meer dan honderd particuliere obligatiehouders betrokken. Zij namen posities over van gevestigde vastgoedfinanciers zoals ABN Amro, NIBC en Rabobank.
De Brabantse ontwikkelaar Certitudo wordt al jaren goed in de gaten gehouden. Dat pas op 24 augustus adjunct-hoofdredacteur Robert Paling van PropertyNL tot publicatie over de problemen besloot, heeft te maken met prudentie. Alle vastgoednieuws ‘fit to print’ komt bij PropertyNL, maar het moet geen self-fulfilling prophecy worden. Toen echter dochterondernemingen van Certitudo uitstel van betaling aanvroegen, viel aan publicatie niet te ontkomen en publiceerde PropertyNL als eerste hierover.
Vertraagd jaarverslag
Financiers zoals ABN Amro, NIBC en Rabobank waren ogenschijnlijk al veel langer bezig een goed heenkomen te zoeken. Het imperium van Peter Kuiten, zijn dochter Tessa Kuiten en jurist Niels de Bruijn wankelt twee-en-eenhalf jaar, zo blijkt uit het laatste geconsolideerde jaarverslag van 2021. Financieel geïnteresseerden moesten eindeloos wachten op het geconsolideerde jaarverslag van 2021. Het verslag kwam in januari 2023 los, het laatste tijdstip om boete te voorkomen. De winst implodeerde van € 18 mln naar € 2 mln en stakeholders zullen ook niet gerust zijn bij de weinige liquide middelen op de enkelvoudige balans: amper vier ton op een balans van € 154 mln.
Lees ook: Continuïteit bezorgt Certitudo al een jaar hoofdbrekens
Het venijn van jaarrekeningen zit echter vaak in de staart: de accountantsverklaring. Dit keer gaat het om de verklaring van registeraccount Nagtegaal van Witlox van den Boomen. Hij bezingt nog een goedkeurende verklaring, maar eindigt met een valse noot door te wijzen op ‘de materiële onzekerheid over de continuïteit. Die onzekerheid zit in het herfinancieren tegen slechtere condities. Deze condities duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de entiteit’, aldus Nagtegaal.
Certitudo had al in 2021 problemen met herfinanciering. Het was een jaar dat de rente nog geen probleem was en veel ontwikkelaars, zoals marktleider BPD megawinsten boekten. In 2021 gebeurde er iets bijzonders. Certitudo had € 127 mln aan leningen uitstaan. Daarvan was € 42 mln kortlopend met rente variërend van de 3% tot maar liefst 20%, met looptijden van soms maar drie maanden. NIBC slaagde erin van haar kredietfaciliteit van € 27,5 mln in 2021 af te komen. Deze faciliteit had toen een redelijke rente van euribor met een opslag van 3,25%.
Slechtere voorwaarden
Ook Rabobank en ABN Amro zorgden voor comfort door € 6 mln te laten aflossen. Voor de leningen van de grootbanken kwamen leningen van minder bekende vastgoedfinanciers in de plaats, zoals RAX Finance, DRC 2 (hierachter gaat de Britse Mount Street schuil volgen het Kadaster), Cashflex en een niet nader genoemde partij voor lease. De voorwaarden zijn slechter: RAX Finance eist een rente van 8%, DRC2 verstrekte een lening van bijna € 60 mln tegen een rentepercentage van 7,25%. Bij deze lening is niet voldaan aan convenanten waardoor de lening opeisbaar is, volgens het jaarverslag 2021. De leaseverplichting die Certitudo is aangegaan van € 3 mln kent een rentevergoeding van maar liefst14%.
Vervolgens heeft Certitudo obligatieleningen bij particuliere beleggers afgesloten met rentepercentages tot 15%. Die obligatieleningen zijn in 2020 gestegen van € 8 mln tot € 13 mln. Met kwade wil zou je kunnen stellen dat de risico’s van de grootbanken in 2021 deels zijn overgenomen door obligatieleningen voor particulieren.
Verwarrend is dat Certitudo ruim honderd deelnemingen vennootschappen heeft en de bewindvoerder Willem Jan Smits alleen kan spreken namens enkele Certitudo-vennootschappen die uitstel van betaling hebben gekregen, maar in het FD zegt hij aan 125 schuldeisers te hebben aangeboden om € 90 mln aan schulden aan de topholding in te wisselen voor een meerderheidsaandeel van 75%. Daarmee zouden de schuldeisers een extra risico lopen. Nu dreigen zij een deel van hun schuld niet terug te krijgen. Wanneer zij aandelen krijgen, kunnen zij verplicht worden om bij te storten.
De grootste projecten van Certitudo zijn het voormalige hoofdkantoor van Centraal Beheer dat herontwikkeld moet worden en Amstel III waar Certitudo een positie heeft om 1.600 woningen te ontwikkelen. Bij beide projecten is een exit met positieve cashflow ongewis.
Angelsaksische toestanden
De case Certitudo laat zien dat er bij vastgoedfinancieringen veel is veranderd. Vroeger waren het grootbanken die als het even kon door ‘smoothing’ klanten door een crisis probeerden te helpen. Na de crisis van 2008 hebben de grootbanken veel loketten gesloten en ruimte gegeven aan honderden andere toetreders. Nu blijkt dat grootbanken die nieuwe toetreders gebruiken voor het verminderen van risico’s. Vastgoedpartijen juichten aanvankelijk met zo veel keus aan vastgoedfinanciers en vermogende particulieren die met vastgoed-obligaties aan de treurige spaarrentes wilden ontkomen. Nu het mis gaat op sommige delen van de markt ontstaan Angelsaksische toestanden.
