Column Ynze van der Tempel: Discriminatie

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016

Er is namelijk een nog saaier gevalletje van discriminatie: erfpacht. Meer in het bijzonder: de btw-discriminatie van sommige erfpachttransacties. Vooral voor projectontwikkelaars kan dat vervelende gevolgen hebben.

Een voorbeeld uit de praktijk. Projectontwikkelaar X breidt een bestaand winkelcentrum uit. Naast winkels worden ook huurwoningen en een parkeergarage gebouwd. Het project wordt gerealiseerd op grond die in voortdurende erfpacht is uitgegeven, waarbij de canon niet is afgekocht. De woningen worden met bijbehorende parkeerplaatsen verkocht aan een belegger. De winkels zijn het winstgevende deel van het project, op de woningen en de parkeergarage wordt geld toegelegd. Per saldo laat de haalbaarheidsanalyse echter een gezond resultaat zien, dus de ontwikkelaar ziet dit project wel zitten. Tot we de wet gaan toepassen.

Rekent u even mee. Iedere woning kan met bijbehorende parkeerplaats gemiddeld voor € 150.000 exclusief btw worden verkocht aan een belegger. Voor de grond zelf zal de belegger niet willen betalen. De verplichting om canon te betalen gaat immers van de ontwikkelaar over op de belegger. Dan is de grond niets waard.

Dus er is alleen btw verschuldigd over € 150.000, het bedrag dat de ontwikkelaar daadwerkelijk ontvangt? Nee. Want de wereld van de btw kent zijn eigen regels. En volgens die regels moet ook rekening worden gehouden met de erfpachtcanon. De gemeente heeft daarom al tegen de projectontwikkelaar gezegd dat btw in rekening wordt gebracht over de grondwaarde. Die grondwaarde blijkt hier gemiddeld € 75.000 exclusief btw per woning te zijn.

De ontwikkelaar gaat daarom uit van btw over € 225.000 (€ 150.000 plus € 75.000) per woning bij verkoop aan de belegger. Die btw kan de belegger niet in aftrek brengen en is voor hem dus een kostenpost. Daarmee drukt de btw de uiteindelijke opbrengst die de ontwikkelaar kan behalen.

Maar nu komt het slechte nieuws. Dit sommetje klopt niet. De wereld van de btw kent namelijk zoals gezegd zijn eigen regels. En die regels maken korte metten met rechten van erfpacht die onder de kostprijs worden verkocht.

We gaan weer even rekenen. Volgens de ontwikkelaar is de kostprijs van iedere huurwoning gemiddeld € 200.000 exclusief btw en grond, terwijl de belegger € 50.000 minder betaalt. Om het bedrag waarover btw moet worden berekend te bepalen, nemen we eerst het bedrag dat daadwerkelijk wordt betaald. Dat is dus € 150.000. Bij dat bedrag moeten we volgens de wet dan nog de waarde van de canon optellen. Die waarde is volgens de wet ‘de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft’. Het recht ziet hier op de grond met opstal. De volle eigendomswaarde van de grond met opstal is hier € 225.000. Dat maakt dus samen € 375.000. Dat is wel heel veel als er uiteindelijk feitelijk maar € 150.000 voor een woning wordt betaald. Gelukkig voorziet de wet ook in een maximum. En dat is hier de kostprijs van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft. Totaal komen we dan op € 275.000, bestaande uit € 200.000 kostprijs per woning en € 75.000 grondwaarde.

Er is dus niet-aftrekbare btw verschuldigd over € 275.000 en niet over € 225.000 zoals de ontwikkelaar dacht. De hogere btw-druk leidt per saldo tot een lagere verkoopopbrengst voor de ontwikkelaar.

De ontwikkelaar heeft inmiddels een chagrijnig gezicht. Er is nog één ding dat hij wil weten. Wat zou de uitkomst zijn geweest als hij dit project niet zou realiseren op grond die in erfpacht is uitgegeven maar op eigen grond? Het antwoord is simpel: dan zou er alleen btw zijn verschuldigd over de echte opbrengst. Dus per woning over € 50.000 minder.

Roet Piet weet inmiddels wat er op mijn verlanglijstje staat: een einde maken aan deze discriminatie.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff