Als we goed geld naar kwaad geld smijten, maken we kosten voor dingen die minder opbrengen dan ze kosten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 28 januari 2022
Nu kun je een boom opzetten of je het nut van een investering alleen maar in geld moet meten, maar vastgoedprofessionals meten nu eenmaal graag in geld.
Het nut van investeringen in het klimaat mag je natuurlijk niet alleen in geldelijk rendement afmeten. Misschien moet je eerder spreken van ‘klimaatrendement’. Het klimaat mag wat kosten en het gáát ook wat kosten. Daar is iedereen het wel over eens. Nu het geld in Nederland over de plinten klotst en we zelfs geld toe krijgen als we het maar in bewaring willen nemen, neemt ook de druk toe om dan maar te investeren. Koste wat kost. Schieten we daar wat mee op in vastgoed en bouw?
Als het aan de nieuwe regering ligt, zal de komende jaren een slordige € 100 mrd over Nederland uitgestrooid worden om het (Nederlandse?) klimaat te redden. De minister voor Klimaat en Energie mag € 35 mrd investeren. De minister voor Natuur en Stikstof gaat over een Transitiefonds van € 25 mrd. ‘Onze’ minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening moet het doen met een schamel mobiliteitsfondsje van € 7,5 mrd voor woningbouw. De corporaties hebben de verhuurdersheffing van tafel gekregen. Er stond al een Nationaal ‘Graaifonds’ van € 20 mrd klaar voor economische groei en € 6,8 mrd aan klimaatmaatregelen (verminderen uitstoot broeikassen, verduurzamen woningen en infrastructuur). Het overgrote deel van de voorgespiegelde investeringen zal echter in vastgoed (gebouwen, installaties, grond) neerslaan. Niet alleen dat van beleggers en ondernemers, maar ook in dat van burgers. Op het eerste gezicht is dat goed nieuws. In de vastgoed- en bouwsector wordt extra geld, en vooral goedkoop geld, doorgaans met veel gejuich ontvangen. Huren, marktwaarden en verkoopprijzen lopen immers bijna vanzelf op zonder dat je er iets extra’s voor hoeft te doen. Woningeigenaren kunnen hierover meepraten. Toch vraag ik me af of de vastgoed- en bouwsector volop zullen kunnen profiteren van de geldtsunami.
Het kabinet kan nog hooguit 2,5 jaar iets doen voordat het verkiezingscircus weer gaat draaien, dus hoe gaan ze dit fiksen? Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) laat in ieder geval geen spaan heel van de ambitieuze plannen van het kabinet en wijst op het gevaar van ondoelmatige bestedingen. De aangescherpte klimaatdoelen voor 2030 grenzen volgens de onderzoekers aan wat praktisch gezien maximaal realiseerbaar is. ‘Er wordt een substantieel budget uitgetrokken, waarmee belangrijke investeringen kunnen worden gestimuleerd. Het succes daarvan is sterk afhankelijk van hoe en hoe snel partijen in de praktijk gebruik gaan maken van het budget.’ Ook over de uitvoering van de plannen kraakt het bureau harde noten. De coalitie wil met een gebiedsgerichte aanpak, gebaseerd op ecologische analyses en juridische borging via een ‘ecologische autoriteit’, alles in goede banen leiden. Hebben we wel genoeg gekwalificeerde mensen en materialen om alles te kunnen bouwen? Jaagt dat extra geld de prijzen niet nóg verder omhoog? Het bureau stelt dat de genoemde ministeries wel heel erg goed moeten samenwerken om de samenhang tussen de verschillende dossiers te bewaken en ‘integrale afwegingen’ te kunnen maken.
Kortom, mooi dat extra geld, maar krijgen we het wel goed besteed, zodanig dat het klimaat er echt door verbetert? Voor je het weet wordt er weer veel gekissebist over wie waarover gaat en gebeurt er niets. ‘Dat is maar goed ook’, zou een cynicus zeggen. Maar dat kunnen we ons niet veroorloven, want vastgoedeigenaren krijgen de komende tien jaar enorme verduurzamingslasten voor de kiezen. Bruine gebouwen verliezen snel waarde. Vergroeningsuitgaven leiden tot onrendabele toppen. We zullen moeten wennen aan duurzaam lagere rendementen.
Onder de eerdere kabinetten konden de ministeries alleen maar een onsje regie bieden, maar geen geld. Nu er dan geld is, moeten de brancheorganisaties ‘vol gas geven’ op het daadwerkelijk ondersteunen (en ja, dat kost geld) van de ministers en de ministeries met realistische en goed uitvoerbare plannen. Geen hoog-over-plannen. Daar hebben we er meer dan genoeg van. Dan maakt het klimaat nog een kans en schiet de vastgoed- en bouwsector er ook iets mee op.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
