Het heeft erg lang geduurd, maar nu lijken we e-i-n-d-e-l-i-j-k in een fase te komen waarin met wat meer afstand naar de woningmarkt wordt gekeken en de maakbaarheid van die markt ter discussie wordt gesteld.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 22 oktober 2021
Er wordt beweerd dat er te weinig huizen zijn en dat ze te duur zijn. Starters en doorstromers met een smalle beurs zien inderdaad een eigen woning onbereikbaar achter de horizon verdwijnen. Maar zijn de huizen ook te duur?
De bouwlobby, die zijn marketingzaakjes altijd prima op orde heeft, wist de discussie een paar jaar geleden te verengen tot het mantra ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Dat zou dé oplossing zijn voor alles en iedereen. Natuurlijk, het ‘bekt’ lekker en menigeen wordt lekker gemaakt met de gedachte dat bouwen een economische stimulans oplevert: tal van sectoren profiteren immers van bouwactiviteiten. Maar ligt het wel zo eenvoudig?
Inmiddels mengt een aantal hoogleraren zich in de discussie. Coen Teulings besprak onlangs op Nyenrode de woningmarkt op een nuchtere wijze, in termen van vraag en aanbod, los van de emoties die het dossier oproept. Mijn afdronk van zijn analyse is dat de huidige prijsvorming in de woningmarkt verklaarbaar is in termen van vraag en aanbod. De prijsstijgingen die we nu zien, zijn niet uniek en komen in stedelijke gebieden over de gehele wereld voor. Het is een fact of life. Zo trekken bijvoorbeeld hoogopgeleiden naar de stad om daar andere hoogopgeleiden op te zoeken en met elkaar waarde te creëren. Het is een fenomeen dat demograaf Jan Latten vertaald ziet in de term power couples als daar een amoureus vervolg op komt. Die beter gesitueerden kunnen voor wonen een behoorlijke prijs betalen. Dat was vroeger zo, dat is nu niet anders en dat zal altijd wel zo blijven. Die prijs is veel hoger dan de prijs die in de periferie wordt betaald voor hetzelfde aantal vierkante meters. Dat is niet alleen in ons land zo, maar in alle buitenlanden ook. Wie een minder goed gevulde beurs heeft of niet kan terugvallen op troetelouders, woont in de regel 60–90 reisminuten van zijn werk af, in een minder dure omgeving.
Dat geld lenen op dit moment zo goedkoop is, bevordert natuurlijk de prijsstijgingen. Draghi en Lagarde konden en kunnen daar ook niet veel aan veranderen: ze dobberen mee op de golven van de wereldeconomie. Zouden fiscale maatregelen dan kunnen helpen om het tij te keren in de woningmarkt? Als we de hypotheekrenteaftrek, de ‘kiftbelasting’ (villabelasting), de verhuurdersheffing (verhuurbelasting), de huurtoeslagen, de jubelton en het starterstarief in de overdrachtsbelasting geleidelijk aan afschaffen, heeft dan iedereen bij toverslag een huis? Als Teulings kijkt naar de prijsontwikkeling van de afgelopen 20 jaar, valt die, rekenkundig beschouwd, best mee. In verhouding met andere landen zijn we in Nederland nog relatief goedkoop.
In het economenblad ESB stellen Peter Boelhouwer en anderen dat er vooralsnog geen sprake lijkt te zijn van een speculatieve bubbel in de woningmarkt. De huizenprijzen zouden zelfs hoger kunnen uitvallen, gegeven het huidige inkomens- en renteniveau. De forse prijsstijgingen worden grotendeels veroorzaakt door de lage rente. Die zorgt voor een relatief lage woonquote, waardoor de huizenprijzen stijgen. De hoogleraren Bezemer en Schoenmaker stellen in hetzelfde blad dat de woningnood niet uitsluitend een gevolg is van een tekort aan beton en bakstenen. Bezemer noemt dit de ’baksteenmythe’: ‘Het tekort op de woningmarkt bedroeg in 2020 met 331.000 woningen slechts 4,2% van de woningvoorraad.’ Bouwen helpt weinig, omdat de woningnood voor een belangrijk deel te wijten is aan financiële factoren. Vooral jongere kopers krijgen door de toegenomen kredietverlening te maken met hoge prijzen waartegen zij niet kunnen opbieden.
De roep om ‘moedige politici’ die de krediet(wild)groei moeten aanpakken, wordt steeds luider. Maar wie beschikt over genoeg visie, lef, doortastendheid en incasseringsvermogen om als woonminister onder dit zwaard van Damocles te gaan zitten? En gesteld dat er zo’n ‘politieke krachtcentrale’ ergens rondloopt, wie krijgt hem of haar dan zo gek om zo’n Herculische taak op zich te nemen?
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
