Dirk Brounen noemt taxeren op economische waarde een waardevolle aanvulling op de klassieke marktwaarde: ‘Het gaat om de toekomst van het pand.’
Door Dirk Brounen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
2021 zou wel eens het jaar kunnen worden waarin de Nederlandse taxatiesector zelf kan gaan bepalen over zowel de invulling als het aanzien van haar vakgebied. Een keuze tussen de Vlaamse ‘Schatter’ en de Britse ‘Appraiser’. De eerste geniet weinig aanzien in de sector, want doet zijn werk in enkele minuten op basis van vooral intuïtie. De laatste is een gespecialiseerde partij, die net als een notaris op grond van een gedegen opleiding en aanpak zorgt voor onafhankelijke zorgvuldigheid. Een keuze die elke Nederlandse taxateur al jarenlang voor zichzelf kan maken, maar die dit jaar door de discussie over economisch waarderen in een nieuw licht zal komen te staan.
Het waarom
Het belang van de taxatie is enorm, zeker ook hier in Nederland. DNB publiceerde in 2019 nog een onderzoek over woningtaxaties en stelde daarin nogmaals dat ‘goede taxaties noodzakelijk zijn voor een goed functionerend financieel stelsel’. Anders gezegd, slechte taxaties zorgen voor veel onzekerheid en belemmeren zowel de vastgoedmarkt als het bijbehorende financiële systeem. Maar wat is hier dan goed en slecht?
Een goede taxatie en taxateur zijn onafhankelijk en nauwkeurig. Een goede taxatiewaarde zorgt voor rustgevend vertrouwen in een vastgoedmarkt waar vraag en aanbod vrijwel constant op gespannen voet staan. Vastgoedprijzen zijn daardoor zeer vatbaar voor kortetermijn-sentimenten, die in een krappe markt zorgen voor stuwing en in tijden van economische onzekerheid last hebben van paniek. Lang is gedacht dat taxaties op basis van marktwaarde deze prijzen moesten volgen, en wanneer er getaxeerd wordt middels referentieobjecten is dit ook precies wat er gebeurt. De referentieprijzen uit het verleden bepalen dan de volgende waardering. Taxeren wordt zo een terugblikkende schatting, waarbij de kwaliteit sterk zal afhangen van de relevantie van de referentieobjecten.
Banken, toezichthouders en beleggers hopen echter al lange tijd op meer. Zij hopen van een taxatie te leren of de betaalde prijs in verhouding staat tot de fundamentele waarde en de toekomstperspectieven. Hun belangen liggen namelijk in de toekomst van het pand, niet in het verleden van referentieobjecten. Economische waarde voorziet in dit inzicht en kan daarom een waardevolle aanvulling zijn op de klassieke marktwaarde. Terwijl die laatste een indicatie geeft van de transactieprijs en actuele marktverhoudingen, geeft de economische waarde een goede indruk van de bestendigheid van die waarde met het oog op de toekomst. Kortom, een mooie combinatie.
Not invented here
De discussie die verleden jaar in Nederland is opgelaaid over economisch waarderen is niet nieuw. In 2015 besloot de Centrale Bank van Engeland al om economisch waarderen als nieuwe standaard te adopteren naast de klassieke marktwaarde. Dit deden zij na advies van Niel Crosby (Reading University), die in 2013 een studie publiceerde waaruit bleek hoe de grilligheid van marktwaardetaxaties de risico’s van economische crises vergroot. Door in de taxatiegrondslag te kiezen voor een meer toekomstgerichte kasstroombenadering in combinatie met een langetermijn-discontovoet, zorgden taxaties op basis van economische waarde juist voor rust. Nuchtere rust in zowel opgaande als neergaande markten, waarbij de taxateur de kortetermijn-sentimenten verruilde voor een fundamentele kijk op de toekomst. Vandaar dat the Bank of England sinds 2015 naast de klassieke LTV ook structureel kijkt naar ratio’s gebaseerd op economische waarde.
De taxateur weer als autoriteit
Ook de Nederlandse vastgoedmarkt heeft behoefte aan deze meer fundamentele perspectieven. Sterker nog, de vastgoedmarkt heeft behoefte aan nieuwe George ten Have’s. George ten Have stond overal bekend als een echte vakman, binnen en buiten de sector. Een taxateur met autoriteit, die steeds het achterste van zijn tong liet zien. Daar heeft de sector nu weer behoefte aan: grondige taxaties met onbeperkte toelichtingen. Een taxateur die ook economisch waardeert zal dit met transparant gezag en de nodige onderbouwing moeten doen. Dat biedt meteen een mooie kans voor taxateurs die als een onafhankelijke autoriteit in de klassieke marktwaarde ook de economische waarde kunnen ontleden. Een beroepsgroep waar naar wordt opgekeken wordt. Zo’n taxateur is als een kundige arts, op wie we moeten en willen vertrouwen wanneer het ertoe doet.
Feit is dat wij als niet-taxateurs al hebben bewezen dat we grote moeite hebben om vastgoed zelf op waarde te schatten. Hoewel we als schippers aan de wal snel denken te weten of een vraagprijs redelijk is, negeren we daarbij met liefde de relevante details. Neem bijvoorbeeld erfpacht. In de Amsterdamse woningmarkt komt erfpacht nauwelijks tot uiting in de transactieprijzen van woningen. Vreemd, want erfpacht is toch een behoorlijke kostenpost. Niet vreemd, want erfpachtcontracten zijn geen jongensboeken, en worden door daarom graag aan de kant geschoven. Er zijn genoeg taaie details die juist een kundige taxateur voor ons in beeld kan en moet brengen. Als markt hebben wij die kundige taxateurs nodig om ons te helpen aan het juiste oordeel, dat wij zonder hen maar zelden kunnen vellen.
Duurzame kansen
Vanaf 2023 moet elk Nederlands kantoor groter dan 100 m² minimaal energielabel C hebben. Is dat niet het geval, dan mag het pand niet wordt gebruikt of verhuurd. Wat betekent dit voor de waarde van die helft van de kantorenmarkt die momenteel nog niet aan deze eis voldoet?
Hoewel deze aangekondigde beleidsmaatregel al enige tijd bekend is, waren de meeste taxateurs tot nog toe heel behoudend over het effect op de marktwaarde. Op basis van hun referentietransacties zagen zij nog maar weinig aanleiding om de waarde van een kantoor met D-label naar beneden bij te stellen. Juist hier wringt de schoen. Door de marktwaarde afhankelijk te maken van een selectie aan oude transacties, vertraag en vertroebel je als taxateur het effect van deze toch uiterst heldere overheidsmaatregel.
Juist bij verduurzamingsvraagstukken komt economisch waarderen tot zijn recht. Want het toekomstperspectief dwingt in dit geval de taxateur tot de keuze voor het inrekenen van toekomstige leegstand, of het opvoeren van een vereiste renovatie tot C-label. In beide gevallen zal de taxateur de maatregel op waarde moeten schatten, precies zoals de koper, bank en toezichthouder verwachten. Dit geldt niet alleen voor kantoren; ook in de woningmarkt worden de duurzaamheidsambities minder vrijblijvend en zal een goede taxatie (net als aan erfpacht) hier specifieke aandacht aan moeten gaan schenken. Juist in een tijd waarin de toekomst duidelijke veranderingen aankondigt, zullen wij als vastgoedmarkt meer behoefte hebben aan de inzichten van economische waarde.
Dikke kanskaart
Kortom, economisch waarderen is een dikke kanskaart. Het maakt marktwaarde niet overbodig, maar maakt het palet en de werkwijze van de taxateur aanzienlijk rijker. Een goede taxatie zal in de toekomst ook bestaan uit een economische waardering waarin een grondig toekomstperspectief wordt gegeven, met oog voor alle relevante bijzaken (zoals erfpacht en verduurzaming) die wij zonder taxateur maar moeilijk kunnen inschatten. Grondige taxaties, die noodzakelijk zijn voor het financieel stelsel, en waarmee de ambitieuze taxateurs zich positief kunnen onderscheiden.
Prof. dr. Dirk Brounen is hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg en aan Tias Business School.
Taxatiediscussie
Peter Göbel (ING REF) en Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) hebben in de aprileditie van PropertyNL een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde. Dit leek voer voor fijnproevers, maar het artikel sloeg in als een bom bij financiers, beleggers en accountants. Ook Brian Abraham (Cocon Vastgoed), Cor van Zadelhoff (Zadelhoff), Jacques Boeve en Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield) en Hans Grönloh van KPMG gaven hun mening over dit onderwerp. Daarop reageerden Willem Rodermond (CBRE), Hans van der Ploeg (VBO), Marita Verkaik en Joël Scherrenberg (RICS) en Sander Heidinga (NVM). Alleen marktwaarde is niet genoeg, zeiden Baldwin Poolman van Dynamis en Roel Drenth van C&W in PropertyNL Magazine nr. 12: ‘Economisch waarderen is iets anders dan gokken op een toekomst.’
