Column Johan Conijn: De logica van het uitponden van huurwoningen

De verkoop van huurwoningen levert niet voor het eerst stevige reacties op. Dit is zowel in de private huursector als in de corporatiesector het geval. De reacties op het voornemen van Heimstaden om de komende jaren een deel van het woningbezit uit te ponden zijn hiervan een illustratie. De wethouder Wonen van de gemeente Groningen wil bezien of het uitponden voorkomen kan worden. Zouden woningcorporaties de gereguleerde huurwoningen niet kunnen overnemen, vraagt de wethouder zich af. Ook de verkoop van sociale huurwoningen van woningcorporaties ontmoet veel weerstand. De gemeente Amsterdam zou het liefst zien dat woningcorporaties niets meer verkopen. Ook in het verleden werd regelmatig gepleit voor een verbod op de verkoop van corporatiewoningen.

De overwegingen die tot verkoop leiden in de private huursector zijn overigens zeer verschillend van die in de corporatiesector. In het laatste geval wordt verkoop vooral ingegeven door de wens met de vrijkomende middelen weer nieuwbouw te realiseren. In de private huursector gaat het bij een leegkomende woning om de vergelijking van de leegwaarde die bij uitponden kan worden gerealiseerd, en de marktwaarde verhuurd die naar verwachting met voortgezette verhuur kan worden verdiend. Als de leegwaarde hoger is, volgt in principe verkoop aan een eigenaar-bewoner. Dat is de logica van het uitponden.

Dat institutionele beleggers en particuliere verhuurders op basis van deze vergelijking uitponden, is decennialang kenmerkend geweest voor de Nederlandse woningmarkt. Aan het einde van de Tweede Wereldoorlog was het aandeel van de private huursector 60% van de totale woningvoorraad. Doordat al die jaren de leegwaarde hoger was dan de marktwaarde verhuurd, is het aandeel gedaald tot 8% in 2012. Er is voortdurend uitgepond. Dit heeft mede bijgedragen aan de groei van de koopsector. Na 2012 kwam de omslag. De woningmarkt herstelde zich, maar zo’n tien jaar lang was de marktwaarde verhuurd vaak nog hoger dan de leegwaarde, waardoor er veel minder werd uitgepond.

Dat er nu weer een omslag plaatsvindt met een toename van het uitponden kent drie oorzaken. De eerste is dat de hogere rente heeft geleid tot een lagere marktwaarde verhuurd. Het effect van de hogere rente op de koopprijzen, en daarmee op de leegwaarde, is daarentegen beperkt gebleven. Hierdoor valt de keus weer eerder op uitponden. Verder heeft de (verwachte) huurprijsregulering ook tot een lagere marktwaarde verhuurd geleid. De marktwaarde verhuurd is immers mede gebaseerd op verwachtingen en risico’s. Dat er al zo lang onduidelijkheid is over de concrete vormgeving van de huurprijsregulering, heeft de marktwaarde verhuurd extra negatief beïnvloed.

De derde reden is meer van structurele aard. Het gaat hierbij om de koopsector die via de fiscale tegemoetkomingen aan de eigenaar-bewoner wordt gesubsidieerd. Vanwege het starre aanbod op de Nederlandse woningmarkt leidt dit tot een hoger prijsniveau in de koopsector. Met het hogere prijsniveau verdampt in feite het fiscale voordeel. Dit verstoort vervolgens wel de afweging van beleggers en particuliere verhuurders in de keuze te verkopen of de verhuur voort te zetten. De balans valt eerder uit in het voordeel van verkoop. De beste oplossing is verder voortgang te maken met het afschaffen van de fiscale bevoordeling van de eigenaar-bewoner.

In de tussentijd zijn er twee mogelijkheden om deze onevenwichtigheid op de Nederlandse woningmarkt te compenseren. De verhuurder krijgt een fiscale tegemoetkoming bij voortgezette verhuur, of de huurder betaalt een hogere huur. Met een hogere huur stijgt de marktwaarde verhuurd, waardoor uitponden minder aantrekkelijk wordt. Maar is het niet pervers dat de huurder een rekening gepresenteerd zou krijgen die het gevolg is van de fiscale bevoordeling van de eigenaar-bewoner? Uitponden tegengaan kan dus het beste via een fiscale tegemoetkoming aan de verhuurder. Ook de nieuwbouw zou er wel bij varen.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam