Om het woningtekort op te lossen, streeft het kabinet naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar, met name in het lage en middensegment. IVBN is positief over dit kabinetsvoornemen, maar ziet in de kabinetsplannen nog te weinig concrete keuzes die de investeringsbereidheid van institutionele investeerders op de korte termijn zal verbeteren.
Wim Wensing, voorzitter IVBN: "IVBN waardeert het dat het kabinet in gesprek wil met pensioenfondsen, beleggers en corporaties over het investeringsklimaat en de mogelijkheden om dat klimaat voor investeringen in middenhuur te verbeteren. Maar we maken ons ook zorgen omdat, voor het vlottrekken van de woningmarkt, nú aanpassingen in de fiscale regelgeving nodig zijn. Een jaarlijkse bijdrage van € 1,5 mrd voor volkshuisvesting en bijbehorende infrastructuur is niet genoeg voor het vlottrekken van de woningmarkt. De versnelling in de woningbouw en de realisatie van duurzame leefomgevingen, vragen om een integrale aanpak vanuit alle ministeries en samenwerking tussen overheid en markt.”
Stabiel investeringsklimaat
Zonder binnen- en buitenlands kapitaal van institutionele investeerders kunnen belangrijke doelstellingen in onze leefomgeving, waaronder het jaarlijks toevoegen van 100.000 woningen, niet worden gerealiseerd, stelt IVBN. Hiervoor is een stabiel en goed investeringsklimaat nodig. Dat betekent volgens de beleggersvereniging onder meer een voorspelbaar en stabiel fiscaal beleid. IVBN vindt de keuze van het nieuwe kabinet om de overdrachtsbelasting pas op termijn te verlagen naar 8%, alleen voor woningen, een gemiste kans.
Judith Norbart - ten Hoor, directeur IVNB: “IVBN-leden investeren veel in gemengde nieuwbouw-, herontwikkelings- en transformatieprojecten in Nederland. Een tariefdifferentiatie tussen woningen en commercieel vastgoed miskent deze integrale opgave en maakt dit proces onnodig complex. IVBN heeft altijd gepleit voor een structureel tarief van 6% en gaat ervan uit dat dit een positief effect zal hebben op het aantal transacties en daarmee op de rijksinkomsten. De invoering per januari 2026 zal de markt bovendien in een afwachtende houding zetten.”
Lichtpunten
Fiscale regelgeving die in lijn gebracht wordt met de landen om ons heen, kan kapitaal op gang brengen voor de grote Nederlandse woningopgave, geeft IVBN aan. De verenging pleit dan ook voor een verdere versoepeling van de beperking van de renteaftrek voor investeringen in vastgoed, evenals het ontwerpen van een nieuw fiscaal REIT-regime voor vastgoedbeleggingen.
Lichtpunten in de regeringsplannen zijn naar inzicht van IVBN de wil om de stapeling van regels en procedures te beperken, procedures te versnellen en onnodige extra lokale regelgeving te verminderen.
Lange weg te gaan
Woningverhuurder Heimstaden reageert voorzichtig optimistisch op de regeringsplannen voor de woningmarkt. De van oorsprong Scandinavische organisatie noemt het een goede zaak dat het kabinet zich in wil zetten om het investeringsklimaat te herstellen. De dag na Prinsjesdag spreekt Heimstaden van de eerste stappen in de goede richting. Wel waarschuwt de onderneming dat er nog een lange weg te gaan is om de woningnood op te lossen.
In het regeerprogramma kondigt de regering fiscale verlichtingen voor de woningmarkt aan, onder meer door het verhogen van de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20 naar 25% en het verlagen van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 10,4 naar 8%.
Excessieve belastingdruk
“Het is een positief signaal dat de regering inziet dat de fiscale maatregelen die de afgelopen vier jaar zijn uitgestort over de woningmarkt te ver zijn doorgeschoten”, zegt Michiel Vrijman, managing director van Heimstaden Nederland. “Tegelijkertijd worden die nu maar deels teruggedraaid. Na verlaging naar 8 procent is de overdrachtsbelasting nog steeds vier keer hoger dan in 2020. En hoewel het verhogen van de maximale renteaftrek iets meer lucht biedt, past Nederland deze regel nog steeds aanzienlijk drastischer toe dan in andere Europese landen. Ook is het een tegenvaller dat een deel van de maatregelen pas in 2026 ingaan, terwijl de urgentie er nu is.”
Volgens Heimstaden is verdere fiscale verlichting cruciaal om de nationale bouwopgave van 100.000 woningen per jaar te halen. “Het allerbelangrijkste is dat er een goede oplossing komt voor de renteaftrekbeperking”, geeft Vrijman aan. “Dit is een maatregel die eigenlijk bedoeld is om belastingontwijking tegen te gaan. Maar vooral voor woninginvesteerders leidt de beperking tot een excessieve belastingdruk, die effectief kan oplopen tot 60%. Het moet daarom mogelijk worden om rentelasten die aantoonbaar worden afgedragen aan bijvoorbeeld een bank volledig op te voeren.”
Uitpondopbrengsten blijven in Nederland
Heimstaden is sinds 2019 op grote schaal actief in Nederland, en bouwde in korte tijd een portefeuille op van meer dan 13.000 woningen. Eind 2022 kondigde de woningverhuurder hier zo’n 90% van zijn woningen bij een bewonerswisseling uit te ponden. Dat besluit nam de organisatie als gevolg van zowel macro-economische ontwikkelingen als door restrictief overheidsbeleid.
Heimstaden is naar eigen zeggen positief dat het kabinet in het regeerprogramma oog heeft voor de negatieve effecten en de recente maatregelen actief gaat monitoren. Vrijman: “De stapeling van regulering heeft ervoor gezorgd dat het bestaande huuraanbod grotendeels wordt omgezet in koopwoningen. Dat betekent dat er investeringskapitaal uit de woningmarkt wegvloeit, terwijl er juist € 400 mrd nodig is om de woningnood op te lossen. Wij hebben de intentie om onze uitpondopbrengsten weer te herinvesteren in de Nederlandse woningmarkt. Maar om tot 100.000 nieuwe woningen per jaar te komen, is veel meer nodig. Het is dan ook goed dat dit kabinet de noodzaak van een gezond investeringsklimaat erkent en bereid lijkt om noodzakelijke reparaties te verrichten.”
Gerelateerde artikelen:
