De vooruitzichten voor de Europese kantorenmarkt blijven positief, ondanks zorgen over de impact van kunstmatige intelligentie en de oplopende verhuurincentives. Dat concludeert vastgoedbelegger en vermogensbeheerder AEW.
AEW concludeert in haar onderzoeksrapport dat de groei van de kantoorwerkgelegenheid in Europa de komende jaren weliswaar zal afvlakken door een krimpende beroepsbevolking, maar dat de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte overeind blijft. Daarbij zet de tweedeling tussen toplocaties en minder gewilde kantoren verder door.
Impact AI
‘De uiteindelijke impact van AI op de vraag naar kantoorruimte is nog onzeker’, stelt Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bij AEW. ‘Op korte termijn verwachten wij echter een beperkt effect, onder meer vanwege de hoge kosten van AI-toepassingen, een gebrek aan datacentercapaciteit en zorgen over digitale soevereiniteit. Tegelijkertijd blijven de vooruitzichten voor de opname van kantoorruimte in de komende vijf jaar positief.’
AEW verwacht dat de gemiddelde leegstand op Europese kantoorlocaties dit jaar piekt rond 9%, om vervolgens terug te lopen naar circa 7% in 2030. Dat is volgens de onderzoeker vooral het gevolg van een beperkt nieuwbouwaanbod en een toenemend aantal kantoortransformaties.
De huurprijzen van de beste kantoren blijven ondertussen stijgen. Voor de periode 2026-2030 rekent AEW op een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van 3,9% voor prime kantoren in de 63 onderzochte Europese deelmarkten. Zelfs in een minder gunstig scenario blijft de verwachte huurgroei met 3,7% per jaar relatief sterk.
Incentives
Wel ziet AEW dat verhuurders steeds vaker concessies moeten doen om huurders aan zich te binden. Incentives zoals huurvrije perioden en bijdragen aan huurdersinvesteringen zijn sinds 2019 fors toegenomen. Vooral buiten de traditionele centrale zakendistricten is dat zichtbaar. In gebieden als La Défense in Parijs en de Londense Docklands lopen deze incentives inmiddels op tot circa 40% van de contractuele huurwaarde.
Daarnaast signaleert AEW dat de investeringsmarkt voor kantoren in 2026 is vertraagd door geopolitieke onzekerheid en hogere financieringskosten. Veel beleggers probeerden lopende transacties opnieuw te onderhandelen, waardoor de verschillen tussen vraag- en biedprijzen opliepen. Mocht de geopolitieke situatie stabiliseren, dan verwacht AEW in de tweede helft van dit jaar een verbetering van de liquiditeit op de markt.
Herprijzing kantoren
Volgens de vermogensbeheerder heeft de forse herprijzing van kantoren tussen 2022 en 2024 inmiddels de basis gelegd voor aantrekkelijkere rendementen. AEW verwacht voor prime kantoren in Europa een gemiddeld totaalrendement van circa 10% per jaar over de komende vijf jaar, gedreven door stabiele huurinkomsten en verdere huurgroei.
Tegelijkertijd waarschuwt de onderzoeker dat de verschillen binnen de sector verder toenemen. Hoogwaardige, duurzame kantoren op sterke locaties zien hun waarde stijgen, terwijl gebouwen met structurele leegstand en hoge verhuurprikkels juist verder onder druk staan. Daarmee blijft de markt volgens AEW nadrukkelijk een verhaal van ‘the best versus the rest’.
