Welke grote gebeurtenissen vonden plaats in de 25 jaar dat PropertyNL bestaat, en wat was hun invloed op het vastgoed? In deze aflevering blikken we met de Dordtse vastgoedondernemer Pieter van Loon terug op de coronacrisis.
Maart 2020 voelde alsof de tijd even stilviel. Binnen enkele dagen gingen de winkels dicht, verdwenen de terrassen uit het straatbeeld en liepen complete winkelstraten leeg. Terwijl de kredietcrisis vooral een financiële crisis was geweest, raakte corona letterlijk iedere vierkante meter vastgoed. Hotels sloten hun deuren, winkelcentra liepen leeg, kantoren werden verlaten en beleggers vroegen zich af wat hun bezit nog waard was.
Principekwestie
Voor Pieter van Loon, eigenaar van het Dordtse vastgoedbedrijf Tres Invest, begon de coronacrisis met een brief. AS Watson, het moederbedrijf uit Hongkong van onder meer Kruidvat en ICI Paris XL, liet weten de huurbetalingen niet meer over te maken. De retailer stelde dat de overheidssluitingen het huurgenot ernstig beperkten en dat verhuurders daarom een deel van de schade moesten dragen.
Voor Van Loon was dat een principiële kwestie. ‘Toen dacht ik: als zelfs de grote jongens dit doen, dan krijgen we een probleem.’ Terwijl veel verhuurders kozen voor overleg en afwachten, besloot de Dordtse vastgoedondernemer de confrontatie aan te gaan. Hij vroeg het faillissement aan van AS Watson wegens het uitblijven van de huurbetalingen voor de panden van Tres Invest die Kruidvat en ICI Paris XL huurden. Niet omdat hij het concern daadwerkelijk failliet wilde laten gaan, benadrukt hij, maar omdat hij vond dat contracten ook tijdens een crisis hun waarde moesten behouden. ‘Ik wilde helemaal geen ruzie maken. Ik wilde alleen dat partijen zich aan de overeenkomst hielden.’
Wereldwijde discussie
Die stap was ongekend. Een relatief kleine Nederlandse vastgoedondernemer zette een internationale retailreus juridisch onder druk. Het nieuws haalde vrijwel alle landelijke media. Daarna belde de Financial Times. Vervolgens meldden zich journalisten uit Duitsland, Australië en andere landen.
Zijn conflict met retailgigant AS Watson maakte Van Loon tegen wil en dank het gezicht van een discussie die wereldwijd speelde: wie betaalt de rekening van een lockdown, en in bredere zin: wie draait op voor de economische schade van een pandemie? ‘Pas toen de Financial Times belde, besefte ik hoe groot het verhaal was. Daarna ben ik een jaar lang door journalisten achtervolgd.’
De discussie ging al snel over veel meer dan één huurcontract. Overheden hadden bedrijven verplicht hun deuren te sluiten, maar de vaste lasten liepen door. Winkeliers wezen naar verhuurders. Verhuurders wezen op hun beurt naar banken en de overheid. De vraag wie de rekening moest betalen, verdeelde de vastgoedsector maandenlang.
Nieuwe juridische werkelijkheid
Van Loon zegt dat hij best bereid was geweest een deel van de pijn te dragen, maar niet als de rekening uitsluitend bij vastgoedeigenaren terechtkwam. ‘Als je de huren stilzet, zet dan ook de banken stil. Zet de rente stil, zet de aflossingen stil. Dan begint iedereen op nul. Maar pik niet één schakel uit de keten.’
De Nederlandse rechtspraak koos uiteindelijk een middenweg. In tal van procedures oordeelden rechters dat de financiële gevolgen van de lockdowns in veel gevallen tussen huurder en verhuurder moesten worden verdeeld. Daarmee ontstond een nieuwe juridische werkelijkheid. Voor het eerst werd een pandemie aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die bestaande huurovereenkomsten kon openbreken.
Van Loon zegt de uitspraken te begrijpen, maar heeft zich er nooit echt in kunnen vinden. ‘Menselijk gezien snap ik het. Maar dat betekent nog niet dat ik het ermee eens ben.’
Perry Sport
Ook andere retailers kwamen in de problemen. Van Loon vroeg later ook het faillissement aan van Perry Sport, dat eveneens achterliep met huurbetalingen. Tijdens de rechtszaak hield de rechter hem voor dat een faillissement duizenden banen kon kosten. Het maatschappelijke belang woog wat hem betreft zwaar. ‘Dat is het gevolg. De oorzaak is dat afspraken niet worden nagekomen’, stelde Van Loon nuchter.
Hij bleef bij zijn standpunt, maar de rechter wees zijn aanvraag van de hand. Perry Sport kreeg nog staatssteun, een deel van de winkels werd later overgenomen, maar ging uiteindelijk eind 2023 alsnog failliet. Voor Van Loon bevestigde dat vooral zijn overtuiging dat de coronacrisis zwakke bedrijven zichtbaar maakte. ‘Corona heeft blootgelegd welke ondernemingen eigenlijk al kwetsbaar waren. De staatssteun heeft het leven van die bedrijven kunstmatig verlengd, en nu gaan ze alsnog failliet.’
Beoordeling risico's
Terugkijkend veranderde de coronacrisis de vastgoedmarkt op meerdere fronten. In de retail versnelde de verschuiving naar online winkelen, en veel ketens hielden hun winkelbestand tegen het licht. In de kantorenmarkt bleek thuiswerken ineens op grote schaal mogelijk, waardoor bedrijven kritischer gingen kijken naar hun huisvesting. Tegelijkertijd ontstond een nieuwe juridische werkelijkheid. De uitspraken over huurkortingen vormden jarenlang een belangrijk referentiepunt binnen het huurrecht. Voor veel beleggers was corona daarmee niet alleen een gezondheidscrisis, maar ook een kantelpunt in de manier waarop risico’s werden beoordeeld.
Voor winkelsteden als Dordrecht waren de gevolgen volgens Van Loon duidelijk zichtbaar. ‘Retail staat van alle kanten onder druk. Online groeit nog steeds ontzettend hard. Dat gaat niet meer weg.’ Veel binnensteden, ook in Dordrecht, hebben nog altijd moeite om zich aan die werkelijkheid aan te passen. ‘Ik heb bewondering voor Hans van Tellingen en voor de manier waarop hij zich heeft vastgebeten in de gedachte dat stenen winkels toekomst hebben. Ik geloof ook dat ze vooral voor de dagelijkse boodschappen belangrijk blijven. Concepten als Picnic komen niet echt breed van de grond. Mijn zorg zit bijvoorbeeld vooral in de modebranche, en natuurlijk de ‘couleur locale’. Je vraagt je af wat er in een stad als Dordrecht eigenlijk nog te shoppen valt.’
Persoonlijk kantelpunt
De pandemie vormde uiteindelijk ook een persoonlijk kantelpunt voor Van Loon. Na corona kreeg de vastgoedsector te maken met oplopende bouwkosten, stijgende rentes, strengere huurregels en veranderend overheidsbeleid, ook op fiscaal gebied. ‘Voor mij was de optelsom de reden om mijn vastgoedportefeuille grotendeels af te bouwen. Ondanks mijn liefde voor vastgoed was de lol er grotendeels vanaf.’
Na tientallen jaren in het vastgoed besteedt hij een deel van zijn tijd en energie inmiddels ook aan andere zaken. Niet omdat hij ophield met ondernemen in vastgoed, maar omdat hij zijn energie ten volle wil gebruiken. Hij handelt tegenwoordig in schilderijen van oude meesters en geniet van het speuren naar onbekende werken die meer waard blijken dan op het eerste gezicht lijkt. ‘Het avontuur vind ik belangrijker dan de opbrengst. Maar het moet natuurlijk wel een goede opbrengst zijn. Gelukkig ben ik altijd vooral een goede inkoper geweest.’
Daarnaast kocht hij onlangs een tuktuk, waarmee hij als stadsgids toeristen door Dordrecht rijdt. Veelal Amerikanen, die met de rivierboten in de oudste stad van Holland aankomen en die hij met plezier vertelt over het rijke verleden van de stad. ‘Die mensen zijn echt blij als ze krijgen wat hen is voorgeschoteld. Daar hebben ze van te voren al een budget voor in gedachten. Een royale fooi hoort daar ook bij. Met vastgoed heb ik mijn portemonnee gevuld. Maar nu vul ik mijn hart met de glimlach van mijn passagiers.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026.
Wereldgeschiedenis in stenen
In de kwart eeuw dat PropertyNL de professionele vastgoedmarkt van relevante informatie voorziet, hadden de nodige gebeurtenissen in binnen- en buitenland hun weerslag op de sector. In eerdere afleveringen blikten we terug op de aanslag op de Twin Towers, de moord op Pim Fortuyn, de Klimop-affaire, de financiële crisis en de Vestia-affaire.
Gerelateerde artikelen:
