Belasting betalen hoort er nu eenmaal bij, maar fiscale maatregelen moeten wel voorspelbaar, uitvoerbaar en doelgericht zijn.
Als je al dacht dat vastgoed vooral draait om stenen, grondposities en financiering, heb je de afgelopen jaren onder een steen gelegen. De fiscus is geen stille vennoot, maar schuift vaker en vaker aan als medeontwikkelaar. Niet met een helm op de bouwplaats, maar met tarieflijsten, herzieningstermijnen en de ene na de andere (reparatie)wet in de hand.
Neem de overdrachtsbelasting. Nog niet zo lang geleden was het vertrouwde tarief 6%: overzichtelijk, saai, bijna nostalgisch. Daarna werd het 8%, vervolgens 10,4%, en sinds 1 januari 2026 is voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt weer 8% gaan gelden (hoofdverblijf 2% of nihil). Voor niet-woningen is de 10,4% gewoon blijven staan. Het fiscale verkeerslicht springt dus op (donker)oranje voor de woningbelegger en blijft rood voor kantoren, winkels en logistiek vastgoed.
De beleidsmatige gedachte is begrijpelijk: stimuleer investeringen in huurwoningen en ontzie starters. Maar de praktijk voelt minder elegant. Wie vandaag rekent aan een transformatieproject, moet niet alleen de bouwkosten, rente en huurregulering modelleren, maar ook de vraag beantwoorden of de wetgever morgen opnieuw van fiscale kleur verschiet. De spreadsheet is inmiddels bijna net zo politiek als de Kameragenda. In de praktijk niet te doen dus. En minder massa is minder kassa…
Ook de btw laat zich niet onbetuigd. Sinds 2026 geldt een nieuwe herzieningsregeling voor bepaalde investeringsdiensten aan vastgoed vanaf € 30.000 exclusief btw. Kort gezegd: wie btw aftrekt op een forse verbouwing, kan die aftrek niet langer zien als een kwestie van ‘afrekenen en klaar’. Verandert het gebruik binnen vijf jaar, bijvoorbeeld van btw-belaste exploitatie naar vrijgestelde verhuur, dan kan de Belastingdienst alsnog aan de bel trekken. Een verbouwing krijgt daarmee fiscaal een langere staart dan menig opleverpunt.
Daarmee richt de wetgever zich duidelijk tegen structuren waarbij vastgoed eerst kortstondig btw-belast wordt gebruikt om aftrek veilig te stellen, waarna het pand in rustiger – en vrijgestelde – wateren terechtkomt. Vanuit anti-misbruikperspectief valt daar iets voor te zeggen. Maar wie in de echte vastgoedpraktijk werkt, weet dat gebruikswijzigingen niet altijd fiscale gymnastiek zijn. Soms verandert de markt, de huurder, de vergunning, het zorgconcept of simpelweg het plan.
Ook de verhoging van de btw op logies van 9% naar 21% raakt vastgoed direct. Hotels, short-stay concepten en recreatief vastgoed hebben te maken gekregen met een hogere fiscale druk, precies in een markt waarin personeel, energie, financiering en gemeentelijke regels al geen cadeautjes zijn. De vraag is dan niet alleen of de maatregel budgettair iets oplevert, maar ook wie uiteindelijk betaalt: de exploitant, de huurder, de belegger of de gast die zijn weekendje weg voortaan als kleine fiscale expeditie ervaart…
Historisch bezien is dit alles niets nieuws. Vastgoed is altijd een dankbaar belastingobject geweest: zichtbaar, plaatsgebonden en dus lastig te verplaatsen naar een gunstiger klimaat. De stenen lopen niet weg, investeerders echter wel. Juist daarom is fiscale stabiliteit zo belangrijk. Vastgoedontwikkeling vraagt jaren; de fiscale politiek denkt soms in nieuwsbulletins.
De vastgoedsector hoeft niet te klagen dat zij belasting moet betalen, dat hoort erbij. Maar ze mag wel verlangen dat fiscale maatregelen voorspelbaar, uitvoerbaar en doelgericht zijn. Wie woningbouw wil aanjagen, transformatie wil versnellen en leegstand wil bestrijden, moet oppassen dat het fiscale instrumentarium geen hindernisbaan wordt met telkens verplaatste pionnen.
Dat de fiscus – maar eigenlijk is dat dus de (fiscale) wetgever – zich gedraagt als medeontwikkelaar, is meer dan welkom, mits zij zich gedraagt als een betrouwbare partner. Anders dreigt het klassieke Nederlandse (bouw)probleem: niet het gebrek aan plannen, maar het teveel, zelfs een overvloed, aan regels. Dan staat de bouwkraan uiteindelijk stil, en dat zou niemand moeten willen.
Tot slot, ik had me voorgenomen dit keer niets over box 3 te zeggen, maar ik las onlangs dat het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement box 3’ nog voor het zomerreces in de Senaat wordt behandeld. Ik kan daar alleen maar het beste van hopen…
Ton Oostenrijk MRE is belastingadviseur bij RechtStaete
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
