Hoe blijft de regio Rotterdam aantrekkelijk voor bewoners, bedrijven en investeerders als de bevolking de komende decennia met honderdduizenden inwoners groeit? Die vraag stond centraal tijdens de bijeenkomst Regio Rotterdam Vastgoed 2026 van Spryg Real Estate Academy.
Gastheer van de bijeenkomst Regio Rotterdam Vastgoed 2026 van Spryg Real Estate Academy was het Nederlands Fotomuseum, sinds vorig jaar gevestigd in het voormalige Pakhuis Santos. Cathelijne Beckand Verwée, senior business developer van het museum, gebruikte de locatie als metafoor voor de stad zelf. ‘Dit gebouw is onderdeel van het verhaal van Rotterdam, een stad die altijd in beweging is. Erfgoed is geen eindpunt, maar een vertrekpunt.’ Volgens Beckand Verwée laat de groei van de bezoekersaantallen zien dat het museum op zijn nieuwe plek beter zichtbaar en herkenbaar is geworden.
Dagvoorzitter Marnix van Delft van Synchroon schetste vervolgens de grote opgaven waarvoor de regio staat. De combinatie van sterke economische clusters, leefbare wijken en een gezonde balans tussen maatschappelijke en financiële belangen vormt volgens hem de kern van de ruimtelijke agenda. ‘Het gaat uiteindelijk om sterke clusters, betere buurten en de balans tussen ziel en zakelijkheid.’
Van kantorenmarkt tot maakindustrie, van mobiliteit tot gebiedsontwikkeling: de rode draad was dat de uitdagingen steeds complexer worden en gemeentegrenzen steeds minder relevant zijn.
Tweedeling kantorenmarkt
De economische stand van zaken werd toegelicht door Sven Bertens, head of research & strategy bij JLL Nederland. Hoewel de Rotterdamse kantorenmarkt de gevolgen van corona nog altijd voelt, ziet hij ook positieve ontwikkelingen. ‘Als je terugkijkt, zit de markt eigenlijk in een mooiere cyclus dan veel mensen denken.’ De leegstand bedraagt momenteel 5,8%, maar volgens hem zegt dat cijfer op zichzelf weinig. ‘Niet alle leegstand is leegstand die gebruikers daadwerkelijk willen huren. Je moet onderscheid maken tussen A-, B- en C-kwaliteit.’
Vooral kwalitatief hoogwaardige kantoren buiten het centrum kampen volgens hem met oplopende leegstand, terwijl de vraag zich steeds sterker concentreert rond Rotterdam Centraal. ‘Ongeveer 20% van de vraag bevindt zich rondom het station. Daarna volgen Blaak en Alexander als belangrijkste locaties.’
De kwaliteitseisen van huurders zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen. Terwijl in 2017 slechts 1% van de transacties boven de € 250 per m² lag, bedraagt dat aandeel inmiddels 10%. Tegelijkertijd daalt het aantal verhuizingen. ‘Personeel is veel bepalender geworden voor locatiekeuzes dan vroeger.’
Ook de impact van kunstmatige intelligentie houdt de markt bezig. Bertens verwacht dat AI gevolgen zal hebben voor de ruimtebehoefte van bedrijven, maar ziet tegelijkertijd nieuwe kansen ontstaan. ‘Het effect zal deels negatief zijn, maar ook positief. We weten simpelweg nog niet hoe groot die impact precies wordt.’
Logistiek koelt af
Terwijl de kantorenmarkt voorzichtig herstelt, lijkt de logistieke sector juist af te koelen. Tijdens de coronajaren werden recordvolumes opgenomen, maar die groei is inmiddels voorbij. ‘Huurprijzen zijn in enkele jaren gestegen van € 60–70 naar meer dan € 100 per m²’, aldus Bertens. Tegelijkertijd maken hogere financieringskosten nieuwe ontwikkelingen lastiger. ‘De ontwikkelpijplijn zal afnemen, terwijl transportbedrijven tegen hun maximale huurprijs aanlopen.’ Het gevolg is een combinatie van afnemende vraag en oplopende leegstand – precies het tegenovergestelde van wat op de kantorenmarkt gebeurt.
Voorbij gemeentegrenzen
De groeiopgave van de regio werd vervolgens toegelicht door Christel Mourik, directeur van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Haar boodschap was helder: geen enkele gemeente kan de uitdagingen nog alleen oplossen. ‘Stilstand hoort niet bij deze regio’, zei Mourik. ‘Gemeentegrenzen bestaan in de praktijk eigenlijk niet meer.’
De regio krijgt de komende jaren naar verwachting circa 400.000 inwoners meer. Dat vraagt om forse investeringen in woningbouw én bereikbaarheid. Volgens Mourik is mobiliteit daarbij geen gevolg van verstedelijking, maar juist een voorwaarde ervoor. ‘Mobiliteit is de hefboom voor woningen en economie.’
Als voorbeeld noemde zij de ontwikkeling van de E-lijn, de metroverbinding van Rotterdam naar Den Haag. Daar stijgen vastgoedwaarden rond stations sterker dan elders. Ook de verdere uitbouw van de Hoekse Lijn speelt daarbij een belangrijke rol. ‘In de toekomst moet daar iedere twee minuten een metro kunnen rijden.’ De directeur benadrukte dat investeringen in infrastructuur verder gaan dan reistijdwinst alleen. ‘Mobiliteit rendeert niet alleen economisch, maar draagt ook bij aan brede welvaart.’
Maakindustrie terug op agenda
Een van de meest besproken onderdelen van de middag was de herontwikkeling van het voormalige Hunter Douglas-terrein op Rotterdam-Zuid. Christian Cooiman van Heijmans gaf een inkijkje in een proces dat inmiddels vijftien jaar loopt.
Het gebied kent een rijke geschiedenis. Ooit stond er een pesthuis, later een scheepswerf en vervolgens de fabriek van Hunter Douglas, waar de bekende Luxaflex-zonwering werd geproduceerd. Bij de herontwikkeling heeft de gemeente nadrukkelijk ingezet op een combinatie van wonen en werken. Naast 2000 woningen moet er 33.000 m² werkruimte behouden blijven.
Cooiman verwees daarbij meerdere malen naar de principes uit de gids Hart, Hoofd, Handen van stadmaker Rinske Brand. Volgens hem vraagt de ontwikkeling van het gebied om meer dan een traditioneel woningbouwproject. ‘We hebben geleerd dat we niet alleen woningen moeten toevoegen, maar ook moeten nadenken over werk, ontmoeting en identiteit.’
Onder de noemer Hoofd, Hart en Hand wordt geëxperimenteerd met tijdelijke functies, gedeelde voorzieningen en nieuwe vormen van gebruik. ‘We praten liever over gebruikers dan over huurders’, aldus Cooiman.
Volgens hem moet Rotterdam-Zuid voorkomen dat nieuwe woonwijken te eenzijdig worden. ‘Het gebied wordt uiteindelijk sterker als wonen, werken en maken met elkaar in balans blijven.’ De discussie raakt aan een bredere vraag: hoeveel ruimte moet Rotterdam reserveren voor maakindustrie? Volgens sommigen staat al voldoende bedrijfsruimte gepland, maar anderen waarschuwen dat juist hoogwaardige productie essentieel is voor de economische toekomst van de regio.
Robotisering
Die boodschap werd kracht bijgezet door Niels Langenhuizen, directeur SDK Vastgoed, trekker van MICS, het initiatief voor een mechatronicacampus voor robotisering en slimme maakindustrie in Schiedam. Zonder verdere automatisering dreigt Nederland volgens hem terrein te verliezen. ‘Zonder robotisering heeft Nederland over tien jaar geen maakindustrie meer’, luidde de waarschuwing.
Volgens Langenhuizen biedt de regio rond Rotterdam juist unieke kansen. Binnen een straal van beperkte afstand wonen ongeveer drie miljoen mensen. ‘Het gaat uiteindelijk om massa en om een sterk ecosysteem.’
Bouwen aan vertrouwen
Dat gebiedsontwikkeling meer is dan stenen stapelen, maakte Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter Havensteder duidelijk tijdens haar presentatie over Lombardijen. De wijk telt ongeveer 15.000 inwoners, beschikt over veel groen en heeft een eigen station, maar kent ook forse sociale uitdagingen. Volgens Van den Berk begint succesvolle vernieuwing niet met sloop of nieuwbouw, maar met vertrouwen. ‘Het kantelpunt zit niet alleen in woningen bouwen, maar in het bouwen aan vertrouwen.’
Daarom wordt gewerkt met kleine, zichtbare ingrepen die direct effect hebben op de leefomgeving. Voorbeelden zijn buurtvoorzieningen, ontmoetingsplekken en initiatieven zoals House of Hope en een vernieuwde voetbalkooi. ‘Je kunt bewoners niet acht jaar laten wachten op verandering’, stelde ze.
Pas wanneer voldoende draagvlak is ontstaan, komen grotere fysieke ingrepen in beeld. Daarbij speelt ook het creëren van tijdelijke verhuisruimte een belangrijke rol. Ze vergelijkt de kleine ingrepen met acupunctuur: ‘Eerst schuifruimte maken, daarna pas sloop en nieuwbouw.’ Van den Berk pleitte voor langdurige betrokkenheid van ontwikkelaars en overheden. ‘Mét bewoners werken, niet over bewoners heen.’
Duurzame toekomst
Na een presentatie van Arian Pleizier (gemeente Capelle aan den IJssel) over Rivium en van Nicole Terlouw (Dura Vermeer) over Stadion Park werd de bijeenkomst afgesloten met een debat tussen Mohammed El Achkar (Woonstad Rotterdam), Onno Dwars (Ballast Nedam) en Wim Wensing (NLV/IVBN) over de duurzame en leefbare toekomst van de regio Rotterdam.
Hoewel de onderwerpen uiteenliepen, sloten de conclusies naadloos aan op de rest van de middag. De regio Rotterdam beschikt over sterke economische clusters, een internationale haven en een groeiende bevolking. Tegelijkertijd nemen de ruimtelijke claims toe en worden de ontwikkelopgaven complexer. Of het nu gaat om mobiliteit, maakindustrie, kantoren of wijkvernieuwing: samenwerking blijkt steeds vaker de sleutel.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
