Wonen in Nederland: we bouwen te duur, gaan keuzes uit de weg en werken te dom en te weinig, aldus columnist Jeppe de Boer.
€ 30 huur per maand, per vierkante meter. Dat is wat een commerciële woningbelegger minimaal nodig heeft. Voor een grootstedelijke starterswoning van 50 m² komt dat neer op € 1.500 per maand. Met deze huur zou een belegger een netto rendement van 3% verdienen. Kan dat niet anders? Eigenlijk niet. Voor minder dan € 6000 per m² komt echt niets uit de grond in onze grote steden. Een bruto jaarhuur van € 360 per m² (€ 30 per m² per maand) geeft een bruto rendement van 6% (360/6000 = 6%). Na kosten voor onderhoud en beheer, en na belastingen resteert met geluk 3%. Hiermee wordt net de inflatie gecompenseerd. Een vergoeding voor ondernemersrisico moet dus komen uit waardegroei.
Volgens de nieuwe wet Betaalbare huur, zou diezelfde € 1.500 per maand een woekerhuur zijn. Binnen de wet zou de huur meer dan een kwart moeten dalen. Onze wetgevers kijken niet naar de werkelijkheid van de belegger, maar naar de werkelijkheid van de huurder. Een startende leraar of verpleegster kan inderdaad moeilijk € 1.500 per maand aan huur betalen. Een veel lagere huur kan alleen uit voor pensioenbeleggers, die geen belasting afdragen, of voor corporaties, die verlieslatend beleggen. Als de normale markt geen woningen kan bouwen, gaat er dus echt iets fout in Nederland.
Dit lijkt een ingewikkeld maatschappelijk vraagstuk, maar uiteindelijk spelen hier drie redelijk banale deelproblemen. (1) We bouwen te duur. (2) We willen niet kiezen. (3) We werken te dom en te weinig.
Iedereen met verstand van bouw en vastgoed weet dat we in theorie veel goedkoper kunnen bouwen dan we doen. Stapelingen van eisen aan de gebouwkwaliteit, gemeentelijke hobby’s, onvoldoende standaardisatie en ingewikkelde bouwlocaties zorgen voor extra hoge bouwkosten. Hier bovenop is nieuwbouw een aantrekkelijk verdienmodel voor overheden. Maximale gronduitgifteprijzen, hoge leges, planbatenheffingen en BTW maken overheden rijk ten koste van ontwikkelaars en bewoners.
Dure bouw en schaarste komen uit onze eigen onwil om te kiezen. Tussen 1965 en 1990 bouwden we met gemak meer dan 100.000 woningen per jaar. De ontwerpen waren vaak eenheidsworst, we bouwden in het groen, maar Nederland woonde prettig en betaalbaar. Onze huidige politici willen betaalbaar wonen voor iedereen op iedere plek. Deze sympathieke ambitie kan nooit werken als spel zonder nieten. Zeker niet nu financieringskosten en belastingen voor vastgoedbeleggers sterk gestegen zijn. Beleidsmakers willen binnenstedelijke nieuwbouw van aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit en met hoge duurzaamheidsprestaties, maar dan wel met lage huurprijzen. Niemand lijkt te willen accepteren dat duur bouwen nu eenmaal leidt tot duur wonen. Bij betaalbaar wonen passen minder dure plekken of minder ambitieuze ontwerpen.
Als wonen voor veel Nederlanders te duur is, kan dat ook komen doordat Nederlanders te weinig verdienen. Onze arbeidsproductiviteit groeit al jaren veel te langzaam. Niet voor niets trokken de management consultants van McKinsey vorige week hierover aan de bel. Volgens McKinsey werken we niet slim genoeg (te dom dus). Daarnaast is Nederland kampioen deeltijdwerken. Levenskeuzes, loopbaankeuzes en opleidingskeuzes zijn allemaal factoren die mensen zelf ter hand kunnen nemen. Werknemers met meer toegevoegde waarde en meer uren verdienen vanzelf hogere inkomens. Hogere inkomens zorgen ook nog eens voor meer welvaart voor iedereen. Een overheid die levens makkelijker wil maken via betaalbare woningen mag best iets terugvragen van haar burgers.
We hebben dus te maken met waarheden en keuzes die eigenlijk niet heel ingewikkeld zijn. De overheid kan niet altijd alles zijn voor iedereen. Dat hoeft ook niet, want de woningmarkt maken wij zelf als inwoners van Nederland. Met echte waarheden komen we tot de juiste keuzes. Bij deze keuzes kunnen we samen prima zorgen voor voldoende woningen, die voldoende betaalbaar zijn voor iedereen.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
