Van onderbuikgevoel naar feiten; Cushman brengt 10 miljoen gebouwen in beeld

Keuzes in vastgoedland zijn nog altijd voor een belangrijk deel een kwestie van onderbuikgevoel. Natuurlijk zijn er volop (openbare) data waaruit kan worden geput, maar een volledig beeld ontbreekt veelal. Na jaren van ontwikkelen, testen, valideren en soft launches gaat Cushman & Wakefield nu nadrukkelijk de boer op met de Asset Quality Rating (AQR). Op basis van 120 verschillende kenmerken berekent deze datatool van 10 mln gebouwen in Nederland een rating die de verhuurbaarheid uitdrukt in een score van 0 tot 100. Dat gaat om kenmerken die specifiek van toepassing zijn op het gebouw, zoals metrage en duurzaamheid, maar ook om omgevingsfactoren, zoals de aard en omvang van de beroepsbevolking, klimaatrisico’s, leefbaarheid of de aanwezigheid van voorzieningen in het gebied.

‘We hebben nog net niet ieder schuurtje in beeld’, stelt Jurre Brantsma met een knipoog. Hij is sinds 2007 aan boord bij Cushman & Wakefield en diens rechtsvoorgangers en heeft taxatie als specialisatie. Hij is in de nieuwe organisatiestructuur sinds begin dit jaar verantwoordelijk voor Data & Intelligence en is lid van het Executive Committee (ExCo).

Grote berg data

Cushman & Wakefield beschikt van oudsher al over een grote berg data, vertelt Brantsma. ‘We hebben veel kennis in huis, omdat we allerlei soorten transacties verspreid over Nederland begeleiden.’ Het bedrijf zag relatief snel de waarde van die groeiende hoeveelheid data in. ‘In 2012 stelden wij al op basis van data vast welke assets kansrijk, kansarm of kanshebbend waren.’

Volgens Frank van der Sluys had dat op dat moment al een heel goede aansluiting met de business. Ook hij is een oudgediende binnen Cushman & Wakefield en is sinds dit jaar als hoofd Client Development en Strategic Consulting lid van het ExCo. ‘Wij konden toen al goed in beeld brengen waar je als kantoorgebruiker of -belegger juist wel of niet moest gaan zitten. Tijdens de financiële crisis werd de hele markt over één kam geschoren, terwijl er in slechte tijden natuurlijk ook gewoon goede gebouwen zijn. Dit gaat over markten binnen segmenten en vervolgens over gebouwen binnen die markten. In de jaren daarna zijn er alleen maar meer data bijgekomen, waardoor we nu met de AQR een rating kunnen maken van de verhuurpotentie van élk gebouw in Nederland.’

Gouden combinatie

Data helpen de adviseurs van C&W om op een goede manier aan tafel te komen bij klanten. ‘We kunnen met deze rating heel specifiek zijn. Voorbij de stenen nemen we ook de bereikbaarheid mee, net als de lokale arbeidsmarkt tot en met de mate waarin vrachtverkeer een logistieke locatie wel of niet goed kan bereiken. De continue stroom van nieuwe data vergroot de objectiviteit van onze advisering enorm. We hebben nu wezenlijk andere gesprekken met klanten, en ons advies is kwalitatief hoogwaardiger.’

Van der Sluys benadrukt dat Cushman & Wakefield Nederland geen databedrijf is. ‘Het feit dat Jurre en ik deel uitmaken van het ExCo geeft het grote belang aan dat C&W hecht aan data. Tegelijkertijd zijn onze professionals in de regio’s cruciaal om die data continu en op een goede manier te verrijken, te interpreteren en te valideren. Dát is de gouden combinatie.’

Brantsma voegt daaraan toe: ‘Wij geloven dat klanten betere beslissingen kunnen nemen door de combinatie van data en onze marktkennis. We hebben alleen al 120 taxateurs, die dagelijks actief zijn in heel Nederland, waardoor we van al deze gebouwen heel veel weten.’

Punten scoren

Van der Sluys staat bijkans te trappelen van ongeduld om de AQR, die het bedrijf al sinds 2020 gebruikt, in de praktijk te laten zien. Met één zoekopdracht en een paar muisklikken brengt hij in beeld hoe een gebouw scoort op het vlak van duurzaamheid of leegstand door de jaren heen. Maar er worden ook punten ‘uitgedeeld’ voor voorzieningen in de omgeving, zoals een basisschool of treinstation. ‘Afhankelijk van de asset class kun je bijvoorbeeld kenmerken selecteren die de specifieke verhuurbaarheid uitdrukken, maar je kunt ook kenmerken selecteren die een alternatieve functie uitdrukken. Zo kan een kantoor 30 punten scoren op verhuurbaarheid, terwijl het als woning 90 punten scoort, wat een enorme transformatiepotentie aangeeft.’

Kredietwaardigheidsscore

Hij vergelijkt de tool met de kredietwaardigheidscore die (met name Angelsaksische) banken hanteren. ‘Het vertelt iets over de kans dat jij als investeerder of ontwikkelaar je investering terugverdient, bijvoorbeeld aan de hand van de vraag of een asset verhuurbaar is als kantoor. Onze AQR is daarom naast een strategietool voor ons bedrijf ook een risicomanagementtool voor banken, financiers en beleggers.’ Een aantal van hen beschikt al over een maatwerk-AQR om de kwaliteit en het risico van hun eigen portfolio te bewaken.

De tool zegt iets over de kwaliteit van een gebouw en over hoe het pand zich verhoudt tot gebouwen in de omgeving of in andere delen van het land. Het is een benchmark: ongeacht de ligging wordt aan de hand van exact dezelfde kenmerken een score berekend, waardoor gebouwen met elkaar te vergelijken zijn. Echt enthousiast wordt Van der Sluys als hij de kwaliteit van de Nederlandse kantorenvoorraad laat zien in een spreidingswolk (een puntendiagram). En ja, veel van de kantoren met de hoogste rating staan in Amsterdam, maar ook in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en andere kernsteden. De kantoren met een hoge locatie- en gebouwkwaliteit komen voor op heel specifieke locaties in Nederland. Samen vormen zij de champions league van de kantorenmarkt. Toch zijn er in diezelfde steden ook gebouwen te vinden die veel lager scoren. ‘De AQR laat zien dat in er in elk gebied kwalitatief goede en minder goede gebouwen staan.’

Interpretatie

Een lagere rating is volgens Brantsma niet per se slecht nieuws: ‘Als jouw pand volledig verhuurd is, is er geen directe noodzaak iets te doen. De AQR geeft de kansen weer om een gebouw of een gebied te optimaliseren door bijvoorbeeld verduurzaming of door functies toe te voegen.’ Van der Sluys: ‘Dat een kantoorgebouw in de Rotterdamse haven wat minder op de bredere marktvraag kan rekenen, zorgt voor een lagere AQR. Toch betekent dit niet dat het geen toekomstbestendig kantoor is. Voor havengerelateerde organisaties is de aanwezigheid van de haven nu eenmaal van belang. Dit simpele voorbeeld toont aan dat je niet blind moet varen op alleen de AQR, maar dat er ook lokale kennis nodig is voor interpretatie. De AQR is het begin van veel, maar niet het antwoord op alles.’

Overheden zijn enorm geïnteresseerd in de datatool van C&W. Van der Sluys: ‘Zij worden geconfronteerd met het gevecht om ruimte en zoeken tegelijkertijd naar goede onderbouwing van hun grondbeleid. Het is dan belangrijk om scherp te krijgen wat de kwaliteit van gebouwen is in jouw gemeente en in hoeverre dat nog aansluit op de vraag. Vaak zijn deze inschattingen gebaseerd op een onderbuikgevoel, waardoor veel gemeenten de voorraad hebben laten krimpen, terwijl er voor een deel van die gebouwen nog veel potentie was in de huidige functie.’

Verdichtingsopgave

Je kunt het ook omdraaien, zegt Brantsma. ‘Veel gemeenten staan onder druk om veel woningen toe te voegen, en dit zal grotendeels binnenstedelijk en binnen de bestaande voorraad moeten plaatsvinden. De provincie Gelderland pakt dit serieus op en wij helpen hen daarbij met onze tool.’

Het werkt niet om een verdichtingsopgave top-down op te leggen, stelt Van der Sluys. ‘Je zult bottom-up moeten bepalen wat de potentie van gebouwen is om de beste, toekomstbestendige keuzes te maken. Wij zien met behulp van de AQR in de bestaande bebouwing nog heel veel kansen voor transformatie. Mede door de veranderende markt zijn de krenten nog lang niet uit de pap.’