Na vijftien jaar New York voor Nuveen Real Estate past Randy Giraldo de strategie van deze belegger nu toe in Europa, wat volgens hem een ‘complexere regio’ is.
Door Isobel Lee (vertaling Lucas Ligtenberg)
Ongeveer anderhalf jaar geleden kreeg Randy Giraldo de leiding over Europa bij Nuveen Real Estate, de nummer 5 op de ranglijst van de PropertyEU Top-100 Dealmakers 2024. Die periode werd gedomineerd door macro-economische tegenwind en hogere rentetarieven, waardoor transactieaantallen in sommige sectoren nieuwe laagterecords vestigden. Toch is een wat rustigere markt niet per se een slechte markt, legt de topman beleggingen uit. ‘Het is eigenlijk een drukke tijd geweest, ondanks de neergang. Het lagere transactievolume gaf me vooral vorig jaar een goede gelegenheid om veel in me op te nemen, en de mensen (vooral klanten), de portefeuille en de producten te leren kennen’, vertelt Giraldo. ‘De belangrijkste drijvende kracht in de markt gedurende deze periode waren de rentebewegingen, die plaatsvonden voordat ik begon. Dit leidde tot een betrekkelijk illiquide markt en de noodzaak om het financieringsgat op te vullen met schaars eigen vermogen en duurdere leningen.’
Hij wijst erop dat Nuveen kapitaal kan inzetten, ‘wat dit voor ons als belegger een heel interessante tijd maakt’. Zijn bedrijf heeft actief geïnvesteerd in verschillende vastgoedsegmenten en ook financieringen verzorgd in diverse sectoren. ‘Uiteraard hebben we ook veel vastgoed in bezit, en aangezien de waarderingen zijn gedaald, stonden we voor een aantal uitdagingen, zoals het herstructureren van ontwikkelingen en herfinancieringen. Als kredietverstrekker hebben we zoveel mogelijk met onze sponsors samengewerkt om voorwaarden te verlengen en in ruil daarvoor meer van hun eigen vermogen in de objecten te investeren.’
Verschillen met de Verenigde Staten
Giraldo stapte over naar Londen in januari 2023, nadat hij vijftien jaar bij Nuveen in New York had gewerkt, meest recent als portefeuillemanager van het omvangrijke open-ended private beleggingsfonds dat investeert in openbaar en privaat vastgoed. Hij stelt dat Europa veel complexer en duurder is vanuit het oogpunt van investeringen. ‘Europa komt op me over als een veel sterker gereguleerde markt, wat logisch is vanwege de vele verschillende landen, politieke systemen en valuta’, zegt Giraldo. ‘Het is ook erg duur om transacties te doen op het Europese continent en in het Verenigd Koninkrijk, door alle adviseurs die erbij betrokken zijn, hogere transactiekosten en structureringskosten bij het opzetten van nieuwe transacties. Dat betekent dat het rendement ten opzichte van het risico in Europa lager is.’
Maar in deze omgeving van ‘verminderde efficiëntie’, ziet Giraldo wel mogelijkheden. ‘Er zijn in het algemeen meer off-market-transacties hier en er zijn minder data beschikbaar. Die combinatie vergroot de mogelijkheid om waarde toe te voegen. Doordat het een gefragmenteerde markt is zijn er minder beursgenoteerde en private grote bedrijven, dus er zijn mogelijkheden om portefeuilles samen te voegen en dominante posities op te bouwen. Dat alles bij elkaar maakt het heel interessant voor ons, ondanks de hogere kosten en grotere regeldruk.’
Een ander groot verschil is de houding ten opzichte van duurzaamheid. De afgelopen jaren ontstond er de VS weerstand tegen de vergroening in het vastgoed vanwege de kosten die ermee gepaard gaan en de politieke meningen over klimaatverandering. Merkt Giraldo dat die kloof groter wordt? ‘Bedrijven in Europa zijn inderdaad meer bereid om in duurzaamheid te investeren’, zegt hij. ‘Het uitgangspunt is hier dat panden op termijn minder waard worden als ze niet meer aan de normen voldoen.’
Nuveen verwacht dat niet-verduurzaamde vastgoedobjecten op den duur buiten de boot vallen. ‘Op de korte termijn leveren panden hier door de kosten dus lagere rendementen op in vergelijking met andere locaties, maar op de lange termijn maakt het Europa een aantrekkelijkere plek om je te vestigen en om er te wonen en te werken, omdat de panden er beter zijn. Als mondiale beslissers moeten kiezen waar ze gaan investeren, hebben ze wat betreft waarde en liquiditeit de wind mee.’
Investeringsuitgangspunten
Ondanks het wat tammere transactieklimaat, rolt Nuveen een reeks van beleggingsfondsen uit, waarvan er vele samenhangen met recente veranderingen in hoe mensen leven en werken. Over de kantoor- en winkelbeleggingssegmenten die uit de gratie zijn geraakt, zegt Giraldo: ‘Winkels en kantoren piekten rond 2015 en 2016 en zitten sindsdien op een hellend vlak.’ Dat was trouwens geen grote verrassing voor wie de veranderende trends in beide sectoren volgde, die ‘lang geleden begonnen’, aldus Giraldo. ‘Amazon was er al heel lang, maar de groei van online aankopen bereikte een kantelpunt omstreeks 2015, wat de waarde van retailvastgoed snel verlaagde.’ Niettemin ziet hij hernieuwde belangstelling voor winkelvastgoed, hoewel ‘de prijzen nog niet geweldig zijn’. Kantoren hielden het wat langer vol, maar daar zorgde corona voor een ommekeer. Kantoren staan nu nog meer onder druk dan retail. ‘Op een manier zoals ik dat nog nooit eerder heb gezien in het vastgoed.’
De meeste beleggers richten zich op woningen en logistiek, merkt Giraldo op. ‘Wij voegen graag kleine objecten samen tot enigszins robuuste portefeuilles, om waarde toe te voegen. In de VS en nu in Europa hebben we dat gedaan met opslagboxen, eengezinswoningen en industriële opslag. Dit zijn over het algemeen relatief kleine panden vanaf een paar miljoen, maar je kunt er op den duur een behoorlijke portefeuille van maken.’
Nuveen is in Europa ook geïnteresseerd in het woonsegment. ‘We zoeken naar schaarste bij alles wat we doen’, zegt hij. ‘In de huidige markt zijn dat bijvoorbeeld studentenwoningen in Zuid-Europa. Schaarste heeft vele vormen, het kan ook een kantoorpand zijn van hoge kwaliteit: op den duur zullen de huren voor de beste kantoorpanden stijgen.’
Meer risico
De minder liquide marktomstandigheden van de afgelopen jaren hebben er ook voor gezorgd dat Nuveen geneigd is wat meer risico te nemen. In februari 2023 kondigde Nuveen in twee rondes het einde aan van zijn value-add fonds in Europa, wat het fonds een investeringskapitaal opleverde van € 450 mln. Giraldo: ‘Onze neiging om wat risico te nemen is de afgelopen jaren toegenomen. Toen ik hier aankwam, zei ik tegen het team dat ik dacht dat 2023 een goed jaar zou worden om te investeren. Dat klopte, want de prijzen zijn op dit moment ongeveer gelijk aan die van vorig jaar en we hebben nog steeds het gevoel dat we in het dal zitten.’
2019 was het negende jaar van de economische cyclus na de mondiale financiële crisis. ‘Er was weinig huurgroei meer, het voelde alsof de cyclus werd gerekt. Dus we werden risicomijdend en we zijn in obligaties gegaan. In principe was de gedachte juist, maar we hadden geen rekening gehouden met de enorme stijging van aandelen in 2021. Nu we corona hebben gehad, een piek in inflatie, snel stijgende rentes en het gevolg daarvan, begint het te voelen alsof er een nieuwe cyclus aankomt.’
Hij voegt eraan toe dat marktcycli niet echt te voorspellen zijn, maar dat hij er in het algemeen wel vertrouwen in heeft dat het rentetraject op dit moment omlaag is. ‘Voor vastgoed is dat gunstig, en dat zou de kloof in het rendement in vergelijking met andere segmenten kleiner moeten maken. We kunnen wat meer risico gaan nemen. De timing van de lancering van ons value-add fonds was goed; we zijn nog steeds actief kapitaal aan het werven om dat in te zetten over heel Europa in zeer interessante projecten.’
Financieringsstrategie
Ook financiering is een groeisegment voor het bedrijf dat zich volgens Giraldo ‘zeer goed ontwikkelt’. ‘In verhouding tot de meeste van onze concullega’s hebben we een vrij schoon leningenboek van bij elkaar zo’n € 6 mrd, verspreid door heel Europa. Natuurlijk zijn we bezig met een handjevol herstructureringsonderhandelingen, maar over het geheel gesproken staan we er beter voor dan anderen.’
Nuveens vierde fonds – het eerste dat zich richt op mogelijkheden door heel Europa – had vorig jaar een startkapitaal van € 150 mln en mikt op een rendement van 10%. Het bedrijf beheert ook een financieringenportefeuille namens moederbedrijf Tiaa. Giraldo: ‘Waarschijnlijk gaan we weer op zoek naar investeringen voor een vijfde fonds in 2025.’
Verwacht hij meer liquiditeit in de rest van dit jaar? ‘Er zijn geen omslagpunten in privaat vastgoed. Je kunt terugkijken en zeggen dat er een dal was, maar het is niet zoals op de beurs. Dit is een behoorlijk lang dal, maar we hebben de tijd gebruikt om ons voor te bereiden – de kapitaalkant, de teams, etc.’ Maar het momentum duurt niet eeuwig, merkt hij op. ‘Ik denk dat het momentum binnenkort voorbij is, er zijn al verschillende leningenpercentages voor verschillende vastgoedtypen. Wij gaan ervan uit dat 2025 een stuk meer liquide zal zijn dan 2024, wat betekent dat er niet veel waarde zal worden toegevoegd.’
Vastgoed klaar voor de toekomst
De laatste paar jaar werden gekenmerkt door onvoorspelbare gebeurtenissen, zoals corona en de oorlog in Oekraïne. Houdt Nuveen met zijn investeringen nu rekening met het risico op zulke gebeurtenissen? ‘We stoppen zulke zaken niet in een model, maar we zijn sterk voor diversificatie’, zegt Giraldo. ‘We spreiden onze blootstelling per sector, geografisch, in ons talent en onze cliënten, en we timen het instappen in de markt zo dat we de hele cyclus bestrijken, zodat we niet op enig moment met één ding rekening moeten houden.’
Juist de langetermijntrends in de maatschappij en de economie vormen het idee achter het motto Tomorrow’s World van Nuveen. ‘We kijken naar demografische ontwikkelingen, technologie, klimaatverandering, aspecten die over een periode van tientallen jaren van invloed zijn. Mijn persoonlijke mening is dat de opkomst van mobiele apparaten en online een soort tegenwind voor de vastgoedsector is geweest, vooral in relatie tot andere sectoren. Technologie heeft een zekere overcapaciteit in veel andere industrieën blootgelegd, zoals auto’s en tweede huizen.’
Toch is zijn conclusie dat vastgoed nog steeds essentieel is, vooral gezien de bevolkingsgroei en verstedelijkingstrends. ‘Het is een belangrijke component van een beleggingsportefeuille en een opwindende sector om in te werken.’
Over Randy Giraldo
Randy Giraldo kreeg in januari 2023 de leiding over Europa bij Nuveen Real Estate. Hij heeft meer dan 25 jaar ervaring in de sector en was tot voor kort de belangrijkste portefeuillemanager van het vastgoed van Tiaa Real Estate, dat meer dan $ 30 mrd aan bezittingen heeft. Vanuit Londen geeft Giraldo leiding aan de beleggingen van de twaalf vestigingen van Nuveen in Europa. Hij werkt onder leiding van Chris McGibbon, hoofd mondiale vastgoedbeleggingen, en maakt tevens deel uit van het global executive leadership team.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 23 augustus 2024
