Derde Woensdag in September: ‘Hoge woningprijzen zijn diefstal’

‘Wat een saaie miljoenennota. We wisten alles al, want alles was al in het regeerakkoord besloten. En op die terreinen waar we zitten te springen om beleid, zoals de pensioenhervorming, staat dat er nog over nagedacht wordt.’
Han de Jong (foto) is duidelijk niet tevreden over de plannen die het kabinet de voorgaande dag heeft gepresenteerd. Hij vertelt op de jaarlijkse Derde Woensdag in September van AM en Nyenrode, die wordt gehouden in het Koetshuis van Nyenrode: ‘Over de woningmarkt staat er al helemaal niets vernieuwends in. Er staat bijvoorbeeld niet in wanneer corporaties nu gedwongen worden om hun woningen te verkopen die meer punten hebben dan voor een sociale huurwoning is vereist.’

Morbide
De Jong, chief economist bij ABN Amro, vindt zichzelf een opmerkelijk positieve macro-econoom – de meesten zijn namelijk behoorlijk morbide, vertrouwt hij zijn gehoor toe. Wel is hij vreselijk ‘boos’, en wel over de Nederlandse woningmarkt. ‘Het voortdurende stijgen van de woningprijzen van de afgelopen jaren is niet goed. Als de prijzen een aantal jaar lang met 5–10% stijgen, dan wordt het vermogen van de jongeren overgeheveld naar de ouderen. In normaal Nederlands heet dit diefstal.’
Dat de prijzen alsmaar stijgen, komt doordat de woningmarkt niet functioneert als een echte markt. In een normale markt zou bij gestegen prijzen de productie toenemen. De prijselasticiteit in de woningmarkt is echter zowel in de periode van vlak voor crisis (1995–2007, elasticiteit –0,73%) als na de crisis (2008–2016, elasticiteit –0,03%) negatief, wat betekent dat juist bij stijgende prijzen de woningproductie is afgenomen. De Jong: ‘Ik denk dat dit het gevolg is van de Wet van Murphy. De corporaties kregen te maken met tegenvallers als de verhuurderheffing en ze moesten terugkeren naar hun sociale kerntaak. Gemeenten werden geacht geen risico’s meer te nemen met grondbeleid. Van de banken werd geëist dat de loan-to-value’s voor hypotheken omlaag gingen en tegelijk werd de renteaftrek beperkt. Werknemers bij gemeenten, bouwers en ontwikkelaars die verstand hebben van woningbouw zijn afgevloeid. Dat alles bij elkaar leidt tot het stoppen van de woningbouw.’

Onbegrijpelijke stagnatie
Toch vindt De Jong de stagnatie van de woningbouw onbegrijpelijk, want de demografische cijfers zijn klip-en-klaar. Tot 2035 zijn er naar schatting een miljoen extra woningen nodig. Het gebrek aan bouwgrond en de stijgende prijzen van bouwkavels vormen een rem op de bouw. De Jong neemt als voorbeeld de situatie in Amsterdam. Daar houdt het gemeentebestuur met de 40–40–20-regeling een stevige greep op de woningmarkt. De Jong: ‘Ze willen zich onder meer teweer stellen tegen buitenlandse beleggers. Maar ik zeg: als er iemand komt die wil bouwen, laat hem!’
Ondanks zijn ‘boosheid’ blijft De Jong echter de positieve macro-econoom. ‘Hoewel het prijspeil voor woningen nu 2,3% boven het hoogste niveau van voor de crisis ligt, is er geen sprake van een bubbel. De rente zal nog lang laag blijven, simpelweg omdat het verhogen van de rente te veel problemen met zich mee zal brengen.’
Volgens De Jong gaat het goed met de Nederlandse economie en hoeven we ons geen zorgen te maken: het blijft ook wel een tijdje goed. Dit terwijl De Jong een maand geleden nog werd geciteerd in een artikel in het Financieele Dagblad dat zegt dat de financiële markten zich schrap zetten voor een recessie. Hij hecht er echter aan het beeld dat in het artikel geschetst is, te nuanceren. Het artikel ging over een belangrijke indicator voor recessies, namelijk het verschil tussen de lange en korte rente. In de laatste 40 jaar is er altijd een recessie gekomen toen de lange rente (voor leningen >5 jaar) onder die van de korte (2 jaar) dook. Nu is dat ook bijna het geval.

Vertroebeld beeld
De Jong zegt dat je op zich een goed verhaal moet hebben om dit als indicator voor een recessie tegen te spreken. ‘Toch is het nu misschien een minder goede voorspeller dan vroeger. Zo hebben de interventies van de centrale banken, de opkoopprogramma’s van de staatsleningen, nogal wat invloed op de lange rentes.’
Normaliter wordt de lange rente namelijk bepaald door inflatieverwachtingen en niet door interventies van centrale banken. Beleggers laten zich leiden door de inflatie: hoe lager de inflatieverwachting, des te lagere rente. Vroeger duidde een lage inflatie (prijsstijgingen) op economische zwakte. Maar de huidige lage inflatie wordt door allerlei factoren beïnvloed, zoals de olieprijs, vergrijzing, internet en globalisering. Dat vertroebelt het beeld.
De Jong: ‘Bovendien verwachten wij dat de inflatie de komende tijd wel wat gaat stijgen. De arbeidsmarkt is krap en wij economen zijn verbaasd dat de lonen niet omhoog gaan. Kennelijk zit 10 jaar na de crisis het eisen van loonsverhoging niet meer in ons DNA. Maar de FNV heeft er onlangs 5% bij gevraagd en wij verwachten ook dat de lonen iets omhoog zullen gaan.’
Reflecterend vindt De Jong zijn eigen boodschap evenals de miljoenennota eigenlijk ook wat saai. ‘Kort gezegd: voor de komende 1,5 jaar voorzie ik dat de staat van de economie goed blijft. De overheidsfinanciën zijn op orde, de economie blijft groeien en als we nu werken aan onze potentiële groei door de productiviteit te verhogen, dan blijven we lang een mooi land.’

De Derde Woensdag in September
Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM organiseerde alweer voor de achtste keer in samenwerking met Nyenrode Business Universiteit de Derde Woensdag in September. Het is een besloten en exclusieve expertmeeting voor zo’n 90 invités in het Koetshuis op het landgoed van Nyenrode in Breukelen. De bijeenkomst is bedoeld om stil te staan bij de stand van het land en de betekenis van de Miljoenennota voor de ruimtelijke ontwikkeling en vastgoedmarkt in Nederland. De bijeenkomst staat onder leiding van prof. dr. Tom Berkhout van het Nyenrode Real Estate Center.
De expertmeeting moet vooral ook om de inhoud gaan en verdiepend zijn, en gezien de aard ervan worden vooral overheden, beleggers, woningcorporaties, retailers en financiers uitgenodigd. Na de twee inleidingen van Han de Jong en Henk Meurs discussiëren de genodigden per tafel van ongeveer tien personen over een aantal stellingen, zoals ‘Deze hoge economische groei is onhoudbaar en levert grote risico’s op!’ De stellingen leidden tot interessante inzichten vanuit de verschillende competenties van de deelnemers.