3e Woensdag: 'Loan to value hypotheken kan verder omlaag'

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 26 augustus 2016

‘Nu het kabinet zich op de borst klopt dat het zo goed gaat, is dit dan niet het moment om de laatste stapjes van de hervorming van de woningmarkt te zetten? De loan-to-value kan nog verder omlaag en de hypotheekrenteaftrek kan sneller naar beneden.’ Dat zei macro-econoom Ivo Arnold, professor aan de Erasmus Universiteit en Nyenrode Business Universiteit, tegen het vastgoedpubliek dat zich op de Derde Woensdag in September verzameld had op Nyenrode. In deze traditionele door AM en Nyenrode georganiseerde expert-meeting werden publieke en private beslissers in het vastgoed bijgepraat over de Miljoenennota 2017 en de implicaties van het kabinetsbeleid voor de komende jaren. Bij dit zesde jaarlijks terugkerende evenement waren ook dit jaar een kleine 100 genodigden aanwezig.

De balans opmakend van Rutte II is Arnold te spreken over de hervormingen die zijn doorgevoerd. ‘De pensioengerechtigde leeftijd die is verhoogd naar 67 jaar maakt de AOW-regeling meer betaalbaar. Ook de hervormingen op de woningmarkt, met de aanpassingen van de loan-to-value en de restrictie van de hypotheekrenteaftrek waren broodnodig. Alleen de timing om die laatste hervorming door te voeren, midden in de crisis, was buitengewoon slecht.’

Agenda volgend kabinet

De agenda voor het volgende kabinet is wat Arnold betreft wel helder: ‘De lonen mogen wel een beetje stijgen. Het zal de consumptie ten goede komen – ja, ook op de woningmarkt. Onze internationale concurrentiepositie laat ruimte voor loonstijging. Zeker in Europa zijn hogere lonen hier niet slecht: we zijn al zo concurrerend ten opzichte van Zuid-Europa.’

Ook gezien de dreigende deflatie is loonstijging een slimme zet. Arnold: ‘We zitten al een tijdje tegen deflatie aan. Als deflatie het gevolg is van prijzen die omlaag gaan door een efficiënter productieproces, dan is dat geen probleem. Maar als de prijzen dalen door vraaguitval, dan gaat de groei eruit. In het westen hebben we een mix van beide, in Zuid-Europa is deflatie vooral een gevolg van vraaguitval.’

Nederland blijft achter 

Als macro-econoom zet Arnold wel grote vraagtekens bij de op-de-borst-klopperij van het kabinet. ‘Ons land staat er nu beduidend beter voor’, zei koning Willem-Alexander. ‘Ja’, vindt ook Arnold, ‘maar het had nog beter kunnen zijn.’ In dat opzicht sluit hij zich aan bij de onderzoekers van ING Bank, die zeggen dat de combinatie van bezuinigen en hervormen de economie onnodige schade hebben toegebracht.

Arnold: ‘Nederland is internationaal achtergebleven. Ja, niet ten opzichte van de Europese Unie waarmee Rutte en Dijsselbloem Nederland vergelijken. Maar vinden we echt dat onze economie vergelijkbaar is met die van de landen in Zuid-Europa? Nee, reëler is het onszelf te spiegelen aan andere West-Europese landen. En dan blijkt dat Nederland onderaan bungelt, alleen de Deense economie scoort slechter dan de onze. Zweden is in die vergelijking het beste jongetje van de klas.’

Te hard bezuinigd

Volgens Arnold is de conjunctuur in Nederland onnodig versterkt door het begrotingsbeleid. Om zich te houden aan de Europese afspraken dat het begrotingstekort niet meer dan 3% mag zijn, is Nederland gaan bezuinigen. ‘Tussen 2012 en 2014, de diepste crisisjaren, heeft dit kabinet het hardst bezuinigd.’

Het argument van premier Rutte dat Nederland wel móest bezuinigen om de financiële markten te vriend te houden en zo de rente laag te houden, weerlegt Arnold. ‘Nederland ís afgewaardeerd, weet u nog? Maar het tijdstip waarop dit gebeurde en de argumentatie die erbij werd gegeven is verhelderend: Standard and Poor verlaagde in 2013 de rating, terwijl de bezuinigingen in volle gang waren. En ze zeiden erbij dat ze de groei te zwak vonden voor een economie als de onze en dat het begrotingsbeleid daarvan de oorzaak was.’

Overheid gegroeid

Volgens Arnold had de Nederlandse economie een groter begrotingstekort gemakkelijk kunnen dragen. ‘Zolang er groei is, kun je als land een begrotingstekort hebben. Groei compenseert het tekort uiteindelijk en Nederland heeft met het gas en de pensioenpot waar in de toekomst belasting over betaald moet worden, een stevige basis.’

Arnold had de bezuinigingen nog wel zien zitten als er andere argumenten aan ten grondslag hadden gelegen, bijvoorbeeld terugdringing van de overheid. ‘Maar tijdens Rutte I en II is de collectieve sector iedere jaar gegroeid, van 36% in 2011 naar bijna 39% in 2017.’ Het vastgoedpubliek in de zaal is verrast: de groei van de publieke sector is niet te rijmen met al die leegstaande overheidskantoren in Den Haag. Arnold: ‘Ambtenaren zijn niet de enige kosten van de overheid; het is nu en in de toekomst vooral de zorg die de budgetten doet oplopen.’

Miljoenennota: Aanpassingen fiscale regelgeving

- Grond zal als bouwterrein aangemerkt worden zodra die bestemd wordt om te bebouwen. Dat betekent dat nu eerder in de ontwikkelketen btw moet worden betaald. Voorheen hoefde die btw pas betaald te worden als de grond bewerkt werd. Als bouwterrein geldt ook een pand dat gesloopt gaat worden.

- Voor monumenten geldt dat de onderhoudskosten per 1 januari 2017 niet meer mogen worden afgetrokken.

- In het buitenland wonende beleggers in Nederlands vastgoed kunnen heffingsvrij vermogen meerekenen bij het bepalen van de omvang van het vermogen waarover zij in box 3 belasting moeten betalen.

- Kosten voor rentemiddeling voor de eigen woning wordt aftrekbaar.

- Bij vastgoedbeleggen via een bv wordt de eerste schijf in de vennootschapsbelasting verhoogd van € 200.000 nu naar € 250.000 in 2018 en € 350.000 in 2021. Over de eerste schijf moet 20% vennootschapsbelasting worden betaald in plaats van 25%.

Deze wijzigingen zijn voorstellen van het kabinet en moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Miljoenennota: Maatregelen woningmarkt

- Voor 2017 zegt Stef Blok bijzondere aandacht te hebben voor de doorstroming op de huurmarkt (scheefwonen) en het aanbod aan vrije sector middensegmenthuurwoningen. Er zijn maatregelen voor genomen en het is nu zaak dat die lokaal goed nageleefd worden.

- Per 2017 wordt krijgt de huurtoeslag er structureel € 150 mln bij.

- Ook voor de koopwoningmarkt zijn er de komende jaren nog veranderingen: in 2017 mag de maximale hypotheek nog maar 101% van de waarde van de woning bedragen om in 2018 te dalen naar 100%. Volgens plan wordt de hypotheekrenteaftrek in 2017 verlaagd van 50,5% naar 50%. Ieder jaar gaat er 0,5% af om in 2041 uit te komen op 38%.

- Weldoeners kunnen kopers van woningen tussen 18 en 40 jaar op weg helpen met een belastingvrije schenking van € 100.000. Vanaf 1 januari 2017 is die schenkingsvrijstelling structureel verhoogd.