Thema parkeergarages – Orange IM: Speuren naar parkeergarages

Ze zitten momenteel middenin het proces van het afronden van de aankoop van een parkeergarage ergens in Europa, Michiel Gerritsen en Frenky Prins van Orange Investment Managers. Deze aankoop zal een mooi vervolg zijn op de aankoop voor € 13 mln van een garage met 400 plaatsen in Dordrecht die begin dit jaar bekendgemaakt werd, vinden ze. Hij komt bovenop de opleveringen van een parkeergarage met 840 plaatsen in Den Haag (Escamplaan) en een parkeergarage met 570 plaatsen op Strijp S in Eindhoven in december vorig jaar.
Directeur Michiel Gerritsen en acquisitiemanager voor onder meer Nederland Frenky Prins hebben een behoorlijke acquisitiedrang. Gerritsen: ‘Afgelopen jaar hebben we de nodige commitments erbij gekregen van investeerders, en daar zoeken we nu de producten bij. We willen dit jaar vier of vijf parkeergarages aankopen in Europa, maar liever nog meer.’
Op zich is het opmerkelijk dat investeerders juist in het afgelopen coronajaar geld hebben uitgetrokken voor parkeergarages. Veel garages hebben als gevolg van de lockdowns leeg gestaan en exploitanten hebben het zwaar. Gerritsen: ‘We zijn een partner van onze huurders, en denken dus met ze mee. Dat betekent dat we ze vooral helpen met liquiditeits-issues.’ Voordeel voor Orange IM is dat het alleen werkt met vaste huurcontracten, terwijl de markt allerlei vormen van huurcontracten kent – van management tot vast.

Europa-breed
Orange Investment Managers is in 2015 opgericht door Michiel Gerritsen en Jouke Schneider, die ervaring hadden opgedaan bij andere investeerplatformen voor parkeergarages. Inmiddels heeft het zo’n € 350 mln aan parkeergarages onder management, verdeeld over twee fondsen. Voor beide fondsen is geld opgehaald dat aangewend moet worden. Investeerders zijn vooral Duitse institutionele partijen, die Orange IM bedient vanuit de kantoren in Amsterdam en Düsseldorf. Volgens Gerritsen is het niet zo dat Nederlandse investeerders geen belangstelling zouden hebben voor beleggen in parkeergarages, maar ligt het netwerk van Orange IM van oorsprong nu eenmaal daar. Prins: ‘Maar omdat onze investeerders daar grotendeels vandaan komen, zou het wel mooi zijn als we wat meer garages in Duitsland aan onze fondsen zouden kunnen toevoegen.’
Orange IM belegt behalve in Nederland en Duitsland ook in Italië, het VK, Ierland en Denemarken. Prins: ‘We kijken ook naar investeringsmogelijkheden in de Nordics, België en Spanje.’ De markt voor parkeergarages is niet groot. Gerritsen: ‘Per stad zijn er maar een paar garages die in aanmerking komen om in onze portefeuille op te nemen. Dat komt doordat we graag in garages willen investeren met een investering van gemiddeld zo’n € 10 mln, die ook nog aan bepaalde voorwaarden voldoen. Om die in voldoende mate te vinden, moeten we wel Europa-breed kijken.’

Liefst wisselend publiek
Het mooist is een parkeergarage die de hele dag door verschillende groepen bedient. Dat betekent dat bijvoorbeeld kantoorgebruikers, bewoners en winkelend publiek er op verschillende momenten van de dag gebruik van maken. Gerritsen: ‘Een parkeergarage is altijd een afgeleide van zijn omgeving, het is nooit het einddoel om naartoe te gaan. Het investeringsbedrag voor een parkeergarage wordt bepaald door de hoeveelheid parkeerplaatsen, hoe lang er geparkeerd wordt en het parkeertarief.’ Gerritsen en Prins hebben de aanvangsrendementen de afgelopen jaren zeker zien dalen – iets wat zij echter vooral zien als een gevolg van de overvloed aan kapitaal. Lagen de aanvangsrendementen een paar jaar geleden nog op 6,5 tot 7%, inmiddels is dat naar 5 tot 6% gegaan en in sommige gevallen naar 4,5 tot 5%. Gerritsen denkt echter niet dat het veel lager zal worden: ‘Investeerders waarderen liquiditeit, en die is nu eenmaal hoger in andere vastgoedmarkten, zoals woningen of kantoren. Omdat parkeergarages zo’n niche zijn, is de liquiditeit beperkt.’
Maar zijn er dan geen mogelijkheden die markt te vergroten? Zouden gemeenten die nog veel parkeergarages in eigendom hebben, niet willen verkopen nu ze het door de coronacrisis financieel zwaarder hebben? Prins betwijfelt dat: ‘Gemeenten vinden het lastig de grip op het parkeren op te geven. Bovendien, als ze de garages zelf niet zouden willen terughuren (sale-and-lease-back), geven ze met het van de balans afhalen van het vastgoed ook de parkeerinkomsten op. Die vormen vaak toch een mooie bijdrage aan de gemeentebegroting. Ik begrijp de argumenten, maar in sommige gevallen denk ik dat verkoop een betere optie voor de gemeente zou kunnen zijn. Eindhoven en Maastricht hebben dat gedaan, en hebben hun deals zo ingericht dat ze deels nog steeds kunnen profiteren van de inkomsten.’

Plot-overstijgend denken
Een andere manier om te acquireren is de parkeergarages tijdens de ontwikkeling te kopen. Nu gemeenten het blik steeds meer van de straat willen halen, maken parkeergarages vaker deel uit van ontwikkelingen. Prins: ‘Op zich vinden we dat prettig, dan zijn we er vroeg bij betrokken en kunnen we meedenken. Omdat het zo’n specialisme is, hebben we meestal ook echt wat toe te voegen.’ Orange IM is bijvoorbeeld namens een van zijn fondsen betrokken bij een nieuwe garage op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord, een ontwikkeling van Reggeborgh Vastgoed en BMB Ontwikkeling (VolkerWessels). Daar komt een bovengrondse garage, omdat een ondergrondse niet uit kan.
Wat Prins en Gerritsen bij ontwikkelingen het liefst zouden zien, is dat er plot-overstijgend wordt gedacht. Gerritsen: ‘Als je er vanaf het begin van de ontwikkeling een groter gebied bij betrekt, zijn er veel meer oplossingen mogelijk. Meestal zijn er dan minder parkeerplaatsen in het gebied nodig dan je denkt. Dat is uiteindelijk niet alleen voor iedereen beter, maar bovenal veel duurzamer.’