Vitaal ZorgVast denkt fors te kunnen groeien - bijzonder in een tijd van ongekende sanering bij ontwikkelaars
Vitaal ZorgVast denkt fors te kunnen groeien - bijzonder in een tijd van ongekende sanering bij ontwikkelaars
Ontwikkelaar Vitaal ZorgVast, onderdeel van bouwer BAM en gericht op zorgvastgoed, is vijf jaar actief en daarmee een ‘start-up’ in de zich snel ontwikkelende markt van zorgvastgoed. De afgelopen jaren trok het bedrijf de aandacht met het binnenhalen van een aantal grote projecten, zoals het Maasziekenhuis Pantein Boxmeer, zorgboulevard Rotterdam en het Zaans Medisch Centrum. Daarnaast kwamen projecten van de grond waarin wonen en zorg worden gecombineerd en is het bedrijf actief met het ontwikkelen van vastgoed voor de geestelijke gezondheidzorg.
Als beursgenoteerd bedrijf is moeder BAM terughoudend met het verstrekken van cijfers van dochterbedrijven, maar directeur Jeroen Kingma van Vitaal ZorgVast wil wel kwijt dat de ontwikkelaar van zorgvastgoed de afgelopen jaren een goede bijdrage heeft geleverd. Inmiddels werken er tien ontwikkelaars bij het bedrijf en Kingma verwacht dat dit aantal de komende 5-10 jaar wel eens zou kunnen verdubbelen. ‘We maken gebruik van alle expertise binnen ons moederbedrijf BAM en zijn daarmee een goed voorbeeld van de integrale benadering van de grote bouwers - van ontwikkelen, bouwen en financieren tot onderhoud en exploiteren.’ Vitaal ZorgVast laat de projecten bouwen door BAM Utiliteitsbouw en BAM Woningbouw. ‘Wij maken graag gebruik van alle aanwezige kennis en ervaring bij onze moeder, die in Nederland en in de gezondheidszorg marktleider is. We geven opdrachtgevers heel vroeg prijszekerheid, een prijsplafond: het kan alleen maar beter worden. Dat geeft ook zekerheid aan de financier. Een dergelijke garantie zou je als klein clubje niet kunnen bieden. Het is daarom een groot voordeel dochter te zijn van zo’n groot bouwconcern. De door een externe partij goedgekeurde bouwkostenraming geeft zekerheid, ook voor de toezichthouders van de zorginstelling.’
Leegstand in verzorgingstehuizen
Kingma zegt dat BAM de afgelopen jaren bewust heeft geïnvesteerd in kennis over de markt voor zorgvastgoed, nu deze markt als gevolg van het kabinetsbeleid ingrijpend wordt geherstructureerd. ‘Het begint er al mee dat eenvoudige zorg niet meer wordt vergoed. Gevolg is dat ouderen weer meer thuis zullen blijven wonen, omdat de bestaande verzorgingshuizen geen aantrekkelijk alternatief meer zijn. Er ontstaat hierdoor heel veel leegstand in verzorgingstehuizen en we staan nog maar aan het beginpunt.’
Kingma gelooft overigens niet dat de bomen naar de hemel groeien. Ook hij kent de prognoses dat er de komende decennia miljoenen m² zorgvastgoed bij zouden moeten komen. ‘Mijn vraag is dan: wie gaat dat betalen? De overheid draait de geldkraan juist dicht.’ Kingma ziet vooral een kwalitatieve (concurrentie)slag in de zorg ontstaan, en ziet niet dat er overal zorgcomplexen zouden moeten verrijzen om de vraag naar zorg op te vangen. Hij noemt een voorbeeld: Naar gelang je zorgzwaartepakket (een indicatie voor hoe zwaar je zorgvraag is) krijg je een integrale prijs voor je zorg. Mensen die in een verzorgingshuis zitten mogen blijven zitten, in semi-appartementen van zo’n 20 m². ‘Maar daar ga je binnen het nieuwe regime geen € 600 per maand voor betalen als je dat zelf moet ophoesten. Daar ontstaan dus kansen voor combinaties van wonen en zorg.’
Kingma is geen traditionele vastgoedman: hij heeft zelf negen jaar voor een ziekenhuis gewerkt, het Albert Schweitzer ziekenhuis met vestigingen in Dordrecht en omstreken. ‘Ik werkte op het snijvlak van ict, medische kennis en gewone techniek. Ik heb ervaring met de exploitatiekant van het ziekenhuis. Daar komt vastgoedontwikkeling bij, maar het gaat uiteindelijk om de bedrijfsvoering.’ Door zijn technische en bedrijfskundige achtergrond heeft hij gezien hoe complex de wereld van de zorg is en welke kansen er liggen om de kwaliteit te verbeteren.
Kingma zegt dat meer dan ooit zorginstellingen - indien dat mogelijk is - hun vastgoed zo flexibel mogelijk moeten inrichten. ‘Een gebouw staat ten dienste van de zorg, maar staat er al gauw 20 of 30 jaar. En ook al maken de mensen de organisatie, het gebouw blijft zeer beeldbepalend voor de organisatie. De investeringen zijn omvangrijk en de terugverdientijden vaak lang. Renoveren of nieuwbouw, nog even wachten of versnellen? Het zijn vragen die dwingen tot het vormen van een visie die vaak veel verder gaat dan de horizon van de politieke keuzes in Den Haag.’
Pleidooi voor innovatie
Andere bouwers als Ballast Nedam, Strukton, Dura Vermeer en Hurks hebben ook teams en bedrijfsonderdelen die zich richten op zorgvastgoed, maar kiezen voor volgens Kingma toch vooral voor het opereren in niches. ‘Een integrale aanpak, inclusief het risicodragend participeren in een ontwikkeling, zie je nog nauwelijks. Onze grootste concurrenten zijn de traditionele bouwmanagementbedrijven, maar die leggen nog steeds alle risico bij de opdrachtgever.’ Kingma vindt dat de bouw- en vastgoedsector meer moet innoveren in het zorgvastgoed. ‘Dit zou de productontwikkeling en concurrentie ten goede komen. Innovatie moet ontstaan door maximalisatie van de waarde en het ontwikkelingspotentieel van de vastgoedlocatie. Wij denken vanuit de exploitatiefase. Je moet bereid zijn je in de markt van de klant te verdiepen. Wij snappen hoe zij hun geld verdienen en kennen hun bedrijfsprocessen. In het ontwerpproces verbinden wij onze kennis met die van onze klant.’
Samenwerking met beleggers
Zo is ook innoverend dat financiële partijen in een zo vroeg mogelijk stadium in een project stappen. Kingma noemt als voorbeeld het door Vitaal ZorgVast ontwikkelde woonzorgconcept Mijn Buurtschap, een woonomgeving voor dementerenden. Mijn Buurtschap kent een basisconfiguratie van 48 plaatsen, in (ogenschijnlijk) normale woningen gegroepeerd rond een centrale tuin. Het concept is modulair schaalbaar, wordt compleet met financiering aangeboden en heeft een bouwtijd van 1 jaar.
Vitaal ZorgVast werkt bij dit woon-zorgconcept samen met belegger Syntrus Achmea, die vanaf het begin bij de conceptontwikkeling is betrokken. Zo kon de belegger de ideeën over courant vastgoed direct inbrengen. Het is de bedoeling dat er een aantrekkelijke eindwaarde voor het gebouw uitkomt, die de financiering ten goede komt. Kingma: ‘Mijn Buurtschap kan na een huurperiode van 15-20 jaar prima worden afgestoten door de zorginstelling. Wij kunnen het gebouw dan met minimale inspanningen weer terugbouwen naar een normale woning.’
Nauwe samenwerking met ziekenhuizen kan ertoe leiden dat deze zorginstellingen en hun directe omgeving beter gaan renderen door ze te combineren met andere (zorg) functies. Zo sloot Vitaal ZorgVast vorig jaar een samenwerking met het Zaans Medisch Centrum voor de ontwikkeling, bouw en onderhoud, energie en schoonmaak van het ziekenhuis voor 25 jaar. Het nieuwe ziekenhuis wordt gecombineerd met een zorgboulevard. De nieuwbouw krijgt een vloeroppervlak van circa 40.000 m² en wordt gerealiseerd op het huidige terrein van het Zaans Medisch Centrum. Na de ingebruikname van de nieuwbouw wordt het oude ziekenhuis gesloopt. Volgens planning moet het ziekenhuis in 2016 klaar zijn.
Kingma: ‘Veel ziekenhuisterreinen zijn onderbenut en worden vrijwel uitsluitend gebruikt door bezoekers om hun auto’s te parkeren. Door de grond intensiever en efficiënter te gebruiken en gebruik te maken van de aantallen bezoekers kunnen we financieel voordeel behalen. Maar hiervoor geldt ook dat zo’n gebiedsontwikkeling verschilt per locatie. Het ene ziekenhuis zal ervoor kiezen om samen met gezondheidscentra met daarin huisartspraktijken, een apotheek en andere zorgaanbieders de krachten te bundelen. Andere kiezen voor een combinatie van niet-commerciële en commerciële organisaties als winkels, horeca en kinderopvang. De mogelijkheden zijn legio, maar zijn afhankelijk van de wensen en eisen van de individuele locatie, de plaatselijke gemeenschap, de afspraken met de gemeente en de propositie van het ziekenhuis.’
Gerelateerde artikelen:
