Capital Value heeft de effecten van de huurbevriezing doorgerekend en voorspelt dat het woningtekort door de kabinetsplannen de komende twee jaar gaat oplopen tot 453.000.
Capital Value spreekt van 'onnodige grootschalige effecten op de sociale huursector'. Door de huurbevriezing loopt de corporatiesector € 2 mrd aan huurinkomsten mis en daalt de waarde van het corporatiebezit met 8,5% in 2025 en de investeringscapaciteit met € 47,5 mrd. 'De maatschappelijke baten van de huurbevriezing zijn echter zeer beperkt: sociale huurders betalen in 2025 slechts € 20,73 per maand minder en de rijksoverheid keert de bespaarde huurtoeslag alsnog uit aan corporaties als gedeeltelijke compensatie voor huurderving.'
Beperkte verlaging heeft grote effecten
De specialist in woningen en zorgvastgoed verwijst naar de eenmalige huurverlaging voor lage inkomens in 2023. Die zorgde voor een huurderving van € 397 mln in de sector en € 8,3 mrd minder investeringsvermogen. 'De lage inkomens betaalden uiteindelijk slechts € 24 per maand minder huur, omdat de huurtoeslag eveneens daalde. Hieruit blijkt dat een beperkte huurverlaging zeer grote neveneffecten kan hebben.'
Omdat de compensatie voor de corporaties als subsidie wordt uitgekeerd, kan deze niet worden meegenomen in de vaststelling van de marktwaarde van corporatiebezit, aldus Capital Value. 'De daling van de leencapaciteit blijft daarom ondanks de compensatie bestaan. Het gevolg hiervan is dat de Nationale Prestatieafspraken die vier maanden geleden zijn gemaakt, niet langer kunnen worden nageleefd.' Koepelorganisatie Aedes heeft zich al teruggetrokken. Tot 2035 worden er 170.000 minder sociale huurwoningen gebouwd. 'Ook in de jaren daarna zullen de ambities voor (sociale) woningbouw niet worden gehaald. Er ontstaat daarnaast een aanvullende bedreiging voor grotere nieuwbouwprojecten, omdat daarin doorgaans op basis van gemeentelijke voorwaarden een omvangrijk deel sociale huur moet worden gerealiseerd. Als de corporatiesector wegvalt als afnemer van deze woningen, kunnen projecten met daarin midden- en vrije sector huurwoningen niet doorgaan. De impact op de woningproductie kan daarom nog veel omvangrijker uitpakken dan de aantallen die door Aedes worden opgegeven.'
Gerichte subsidie als alternatief
Capital Value pleit ervoor de beschikbare middelen direct in te zetten om lage inkomens te helpen. Zo'n gerichte subsidie heeft onder meer het voordeel dat corporaties niet worden geraakt, nieuwbouw doorgaat, scheefhuurders niet onnodig worden gesubsidieerd, de btw-inkomsten toenemen en dat uitponding niet verder wordt gestimuleerd. Arjan Peerboom, CEO van Capital Value, vindt de huurbevriezing 'een bom onder de woningmarkt'. 'Het is raadzaam om alleen te kiezen voor een gerichte subsidie voor lage inkomens, omdat de generieke maatregel van huurbevriezing zal leiden tot een explosieve stijging van het woningtekort. De bouw van betaalbare huurwoningen krijgt ongekende klappen waar we jaren last van zullen hebben.'
