Vastgoedbelegger Marcan mag de huurovereenkomst voor een Rotterdamse winkel niet opzeggen. De kantonrechter schiet gaten in de rekensom die moet aantonen dat een renovatie noodzakelijk is.
Marcan verhuurt sinds 2013 een winkelruimte in Rotterdam. Het tienjarige contract loopt af in 2023; dat wordt in 2020 al opgezegd, want de belegger wil de winkelruimte splitsen in twee kleinere winkelruimtes en een entresol realiseren. Het rendement op het pand is negatief en met de verbouwing denkt Marcan weer winst te maken. Er is sprake van dringend eigen gebruik, zo krijgt de huurder te horen. Maar die is niet van plan om het veld te ruimen. Volgens de winkelier hoeft de huurovereenkomst helemaal niet te eindigen en is het renovatieplan concreet en juridisch niet uitvoerbaar. Als Marcan echt wil renoveren, moet het een renovatievoorstel doen. De huurder vermoedt dat de opzegging een middel is om huidige markthuur te kunnen gaan vragen voor twee winkels.
Kortom: de winkel blijft open en Marcan daagt de huurder voor de rechter. De huurder zelf heeft er groot belang bij dat hij in het pand kan blijven, want het is een winstgevende locatie die naamsbekendheid en goodwill heeft opgeleverd. Bovendien maakt de vestiging de verliezen van andere filialen goed. Tot slot is recentelijk nog het klimaatsysteem vervangen op eigen kosten, zo betoogt de winkelier bij de rechtbank.
Alleen bij dringende noodzaak
De kantonrechter is het met de huurder eens. Een opzegging van de huurovereenkomst voor een winkelruimte wegens dringend eigen gebruik kan alleen slagen als er een dringende noodzaak is voor de renovatie die Marcan wil doorvoeren en die renovatie niet kan uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst.
Marcan geeft weliswaar aan dat de renovatie ‘een goede loop’ moet creëren, maar licht dat niet verder toe. Ook is niet duidelijk waarom de huidige invulling van de winkel niet in het gewenste straatbeeld zou passen en wat dan wel een geschikte winkel zou zijn. Tot slot mist de kantonrechter de reden van het realiseren van twee winkels met een kleinere oppervlakte en een ruimte voorzien van een entresol. 'Wel werkt Marcan – uitvoerig – uit hoe de voorgenomen renovatie tot een rendementsverbetering zou leiden en merkt zij op dat een vergroting van de beleggingswaarde van haar panden voor haar van belang is. De kantonrechter moet het er daarom voor houden dat de dringende noodzaak tot renovatie voor Marcan (enkel) gelegen is in het vergroten van de opbrengst van het gehuurde.'
Kosten slokken de winst op
En dat zou nog tot daaraan toe zijn, maar bij het rekenen gaan het mis. Het voorgelegde rendementsplaatje overtuigt de kantonrechter niet van de noodzaak tot renovatie. 'Uit de berekening volgt juist dat de rendementsverbetering alleen toe te schrijven is aan de omstandigheid dat Marcan na beëindiging van de huurovereenkomst met [de huurder] de winkelruimte(s) opnieuw kan verhuren en aan de nieuwe huurder de markthuurwaarde in rekening kan brengen.' De renovatie zou namelijk de markthuurwaarde met ruim € 20.000 verhogen, terwijl de kosten van de renovatie de eerste tien jaar ruim € 24.000 per jaar bedragen. 'De 'winst' gaat dus deze eerstvolgende tien jaar volledig op aan kosten voor de renovatie.'
Zonder renovatie zou het rendement al verbeteren van ruim -5% naar rond de 10% of meer, terwijl het rendement inclusief renovatie (ook) op 10% uitkomt. 'Ook hieruit blijkt dat de rendementsverbetering enkel en alleen voortvloeit uit de omstandigheid dat Marcan de markthuurwaarde in rekening gaat brengen en niets te maken heeft met de renovatie.'
Niet bedoeld om hogere huur te vragen
Marcan gebruikt de renovatie alleen om een opzeggingsgrond te hebben, zodat een nieuwe huurder de markthuurprijs kan gaan betalen, besluit de rechter. 'Daarvoor is deze opzeggingsgrond niet bedoeld. Omdat de dringendheid ontbreekt, wordt niet toegekomen aan de vraag of er sprake is van een renovatie die niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst.'
Huurprijsbescherming niet uithollen
Als dringend eigen gebruik als argument wordt losgelaten en alle omstandigheden worden meegerekend in een belangenafweging, komt de huurder ook als winnaar uit de bus. Zo geldt bijvoorbeeld de wettelijke bepaling dat de huurder is beschermd tegen een excessieve stijging van de huurprijs. 'Net als bij de grond dringend eigen gebruik mag de opzeggingsmogelijkheid van de algemene belangenafweging niet worden gebruikt om die huurprijsbescherming uit te hollen.' De kantonrechter is ook gevoelig voor het argument van de winkelier dat de vestiging nodig is om de gezamenlijke Nederlandse winkels overeind te houden.
De huurovereenkomst loopt dus gewoon door, bepaalt de kantonrechter.
