De logistieke markt blijft hot, met vooral buitenlandse kopers en gebruikers die alleen maar geïnteresseerd zijn in nieuwbouwontwikkelingen
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 30 augustus 2019
Hoewel misschien iets minder dan vorig jaar, blijft logistiek zowel wat beleggingen als opname betreft een aantrekkelijke markt. Op de volgende bladzijden heeft PropertyNL de grootste beleggingsdeals en de grootste gebruikstransacties van de afgelopen 12 maanden op een rij gezet. Het geeft een aardig beeld van de trends die momenteel in de markt spelen.
Onder de partijen die verantwoordelijk zijn voor de grootste transacties van de afgelopen 12 maanden blijven de 3PL’s, de third party logistics, belangrijk. Partijen als Logwise, Neele-Vat en Mainfreight behoren daartoe. Uiteraard blaast ook e-commerce zijn partij mee – zo breidt Vida XL in Venlo zijn capaciteit nog maar eens een keer uit. Het bedrijf is een online retailnetwerk met producten voor in en om het huis met 29 webshops in Europa, Australië en de VS, met 300.000 klanten per maand. Somerset realiseert voor webwinkelshop Zalando het eerste fulfilmentcenter in Bleiswijk van 140.000 m².
Concurrentie tussen supers
Opvallend in deze lijst zijn echter ook de twee supermarktketens Jumbo en Lidl, die door nieuwbouw hun distributie-activiteiten optimaliseren. In hun onderlinge concurrentiestrijd valt er met distributie kennelijk nog heel wat te winnen. Zo kiest Jumbo voor het zelf realiseren van een state-of-the-art distributiecentrum, dat plaats zal bieden aan een door de Duitse system integrator Witron ontworpen mechanische installatie.
De tien grootste gebruikstransacties betreffen allemaal nieuwbouw, en dat is geen toeval. Er is weinig grootschalig aanbod, en als het er is gaat het vaak om B- of C-locaties of panden. Niet echt het soort gebouwen waarmee een bedrijf afhankelijk van distributie het verschil kan maken. De verwachting van de vastgoedadviseurs is echter dat het aanbod de komende tijd wat zal oplopen, omdat er de nodige speculatieve ontwikkelingen op de markt zullen komen.
Het aanbod neemt ook iets toe, doordat ontwikkelaars ook vaker built-to-suits voor klanten ontwikkelen die net iets te groot zijn voor het eerste huurcontract. Het resterende gedeelte wordt dan op risico gerealiseerd, maar vaak zit daar dan al wel een call-optie op van de huurder voor wie de built-to-suit is gerealiseerd. Er wordt geanticipeerd op uitbreiding.
De interesse van beleggers voor de logistieke markt blijft hoog. Het zijn vooral de buitenlandse beleggers die van zich doen spreken: buiten Somerset (zie ook het interview op pagina 52) is er geen Nederlandse koper in de top-10 te vinden. De aankopen van de beleggers zijn bijna allemaal nieuwbouwontwikkelingen of bestaand vastgoed met cashflow en uitbreidingscapaciteit, zoals Hines dat met Fresh Park Venlo en ABC Westland heeft gedaan. Het weerspiegelt dat de kopers er vroeg bij moeten zijn om de aantrekkelijke objecten in de wacht te kunnen slepen.
Lagere aanvangsrendementen
De vastgoedadviseurs melden dan ook dat de aanvangsrendementen voor eersteklas vastgoed weer naar beneden zijn gegaan, richting 3,5–4,3%. Wel zien ze dat de gestage daling van de yields van de afgelopen tijd wat is afgeremd. Ook hebben de nieuwbouwontwikkelingen de huurgroei wat getemperd. Toch verwachten de adviseurs dat de vraag van huurders de komende tijd hoog zal blijven, en dat zaken als de Brexit van weinig invloed zullen zijn. De vraag is natuurlijk wel of de uitdijende handelsoorlog van even weinig invloed zal blijken te zijn.
Gerelateerde artikelen:
