Thema logistiek 2018: Schaarste noodzaakt tot uitwijken naar nieuwbouw

De opname van logistiek vastgoed kwam in de eerste zes maanden van 2018 met 1,4 mln m² 6% hoger uit dan dezelfde periode vorig jaar. De mainportregio’s Haarlemmermeer en Rotterdam lieten de grootste groei in opname noteren in de eerste helft van 2018. Rondom Schiphol is de opname ruim vier keer hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, rondom de haven van Rotterdam is sprake van een groei van 65%.
Logistieke gebruikers ervaren volgens Cushman & Wakefield schaarste aan geschikt bestaand aanbod. Hierdoor zijn zij vaak genoodzaakt uit te wijken naar nieuwbouw. De vraag naar grootschalig logistiek vastgoed blijft, terwijl grondposities steeds schaarser worden binnen de hotspot regio’s, maar tegenwoordig ook daarbuiten. Dit biedt kansen voor nieuwe bedrijventerreinen, die gericht zijn op logistiek.
In de Metropoolregio Rotterdam–Den Haag (MRDH) is op verschillende locaties ruimte voor nieuwbouw. De grootste locatie voor havengerelateerde bedrijvigheid is de Tweede Maasvlakte. De aanleg van het nieuwe havengebied van in totaal 2000 hectare (inclusief havens) is in 2008 begonnen. In 2013 kwam de eerste fase beschikbaar (690 ha bruto uitgeefbaar terrein en 310 ha zeewering en infrastructuur). Tot 2030 worden de volgende fases aangelegd.

Greenfield locatie
De grote vraag naar logistiek vastgoed in de Rotterdamse haven deed het Havenbedrijf eerder dit jaar besluiten nog eens 100 ha land op de Tweede Maasvlakte te bestempelen als distributiepark. Distripark Maasvlakte West is op dit moment de enig beschikbare ‘greenfield’ locatie in de Rotterdamse haven.
‘Distripark Maasvlakte West is per direct beschikbaar voor uitgifte’, aldus Maarten de Wijs, business manager Distribution and Warehousing van het Havenbedrijf Rotterdam. ‘Er is veel interesse vanuit de markt. Het is dan ook een toplocatie voor zowel logistieke dienstverleners en verladers als vastgoedontwikkelaars en investeerders.’
Het terrein is multimodaal ontsloten via de weg, het spoor en het water en bevindt zich op steenworpafstand van hoogfrequente deepsea- en shortseaverbindingen. Ook ligt het nieuwe distripark volgens De Wijs heel gunstig ten opzichte van de A15, de truckparking Maasvlakte Plaza, het bestaande Distripark Maasvlakte en de goederenspoorlijn tussen de Maasvlakte en het Europese achterland.
In najaar 2017 is gestart met de aanleg van nog een bedrijventerrein aan de noordzijde van de Prinses Alexiahaven. Door opspuiten van zand en de bouw van een 1600 meter lange kademuur komt 70 ha bedrijfsterrein beschikbaar, gericht op bedrijven die hun geld verdienen met nieuwe windparken op zee en de ontmanteling van olie- en gasplatformen. In de loop van 2019 zullen hier de eerste bedrijven operationeel zijn.
De gemeente Lansingerland heeft 100 hectare uitgeefbare grond, verdeeld over drie bedrijventerreinen: Prisma, Oudeland en Leeuwenhoekweg. Langs de A12 op de grens van Zoetermeer en Lansingerland, waar de HSL de snelweg kruist, ligt het 80 hectare grote Prisma Bedrijvenpark. Momenteel is al 35 ha uitgegeven aan verschillende gebruikers, waaronder Aldi, Life Technologies, Supermarktketen Hoogvliet, McDonald’s en KFC.
Ongeveer 10 kilometer verderop biedt bedrijventerrein Oudeland bij Berkel en Rodenrijs ook ruimte voor logistiek, middenin de regio. Bedrijventerrein Leeuwenhoekweg is bereikbaar via de provinciale weg N209. Dit gemengde bedrijventerrein ligt ten noorden van Hillegersberg, direct naast het bedrijventerrein Weg en Land in Bergschenhoek.
Vers- en agro-logistiek kan terecht op Foodcenter Nieuw Reijerwaard bij Ridderkerk, een voormalig glastuinbouw- en landbouwgebied in de oksel van de A15 en de A16. Het plangebied van 96 ha komt in de komende jaren in delen vrij. De eerste 25 ha is momenteel uitgeefbaar.

Last-mile delivery
In de Metropoolregio Rotterdam Den Haag zijn de afgelopen tijd veel nieuwe logistieke vastgoedontwikkelingen van start gegaan. Zo tekende tijdens de Provada het Belgische Heylen Warehouses voor de aankoop van een kavel van 7 hectare op bedrijvenpark Oudeland in Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland). ‘We hebben gekozen voor deze locatie omdat deze strategisch ligt in het centrum van de snelwegruit A16, A13, A20 en A12, in de directe nabijheid van Rotterdam–The Hague Airport. Deze locatie is perfect gelegen voor e-fullfilment en last-mile deliveries naar steden als Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer’, zei Ralph Caspanni van Heylen Warehouses destijds.
Op de kavel wordt een distributiecentrum gebouwd van 48.000 m², inclusief mezzanine en kantoorruimte. Het logistieke pand is onderverdeeld in vier separate geschakelde units van ieder 10.000 m² en beschikt over voldoende parkeergelegenheid. Heylen verwacht het pand in het tweede kwartaal van 2019 op te leveren.
Ook DHG blijft flink doorbouwen en de regio en breidt zijn portefeuille in de haven verder uit. Van de 750.000 m² die de Rotterdamse onderneming voor de komende 2 jaar in de pijplijn heeft, is inmiddels in Rotterdam 165.000 m² in aanbouw. Smartlog Rotterdam 1 is strategisch gelegen aan de Europaweg in Rotterdam, direct naast de A15, en meet 30.000 m² inclusief kantoor, onder te verdelen in vijf units. Smartlog Rotterdam 2 is een nieuw logistiek distributiecentrum aan de Merwedeweg, in totaal 92.000 m². Het bestaat uit vier losse gebouwen. Smartlog Rotterdam nummer 3, 4, 5 en 6 komen binnenkort ook op de markt. In het tweede kwartaal van 2019 worden bovendien twee smartlog-hallen in Den Haag (50.000 m²) en Ridderkerk (50.000 m²) opgeleverd. Daarvan is inmiddels 40% van verhuurd.
Dudok Logistiek Vastgoed is in het voorjaar gestart met de bouw van een groot distributiecentrum met een verhuurbaar vloeroppervlakte van 50.000 m² op de Maasvlakte. Inmiddels is de helft ervan al gereserveerd voor de langjarige huur door een internationaal opererende logistieke dienstverlener. De oplevering is volgende maand gepland.
Het warehouse ligt naast het vorig jaar door Dudok (her)ontwikkelde distributiecentrum van 82.000 m².

Vertrouwen in de markt
Opvallend is dat deze logistieke complexen op risico worden ontwikkeld en dat het hier geen build-to-suit betreft, maar dat ze meerdere gebruikers hebben. Dit bewijst dat de partijen veel vertrouwen hebben dit marktsegment. Er worden echter ook bedrijvenpanden in opdracht van de gebruiker gebouwd. Heembouw realiseert op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard bij Ridderkerk een logistiek centrum van 30.000 m². Het logistiek centrum is een uitbreiding van de bestaande capaciteit van Bakker Barendrecht en wordt medio 2019 opgeleverd.
Arcadis ontwikkelt voor supermarktketen Hoogvliet een nieuw distributiecentrum van 72.000 m² op een stuk grond van 13 ha (gekocht door Hoogvliet) op het Prisma Bedrijvenpark. Het nieuwe pand komt naast de bakkerij die sinds 2016 operationeel is en zal ook onderdak bieden aan de slagerij en het servicecentrum. Het is mogelijk om in de toekomst met nog eens 10.000 m² uit te breiden. Het streven is een Breeam Outstanding-certificaat te verkrijgen.