De enige manier om bouwen goedkoper te maken is een radicale afbraak van wetten, regels en procedures, stelt columnist Jeppe de Boer.
‘Huizen worden duurder als de Amerikaanse regering immigratie beperkt en illegalen terugstuurt.’ Buiten sneeuwde het, binnen sprak Alexis Crow, hoofdeconoom van PwC, voor een volgepakte zaal. Het was een doordenkertje, maar wel een mooi inzicht. Crow betoogde dus dat de factor arbeid meer invloed heeft op huizenprijzen dan de factor vraag: minder goedkope arbeid leidt tot duurdere nieuwbouw, duurdere nieuwbouw maakt huizen duurder.
In de bedrijfseconomie is het volstrekt normaal om prijzen te verklaren vanuit productiekosten. Gek genoeg doen wij dat in Nederland zelden als het gaat om huizenprijzen. Misschien is het logisch om ook hier niet enkel naar schaarste te kijken. De huizenprijzen zijn sterk gestegen, maar toch kunnen ontwikkelaars hun nieuwe projecten amper rondrekenen. Kennelijk zijn de bouwkosten minstens net zo hard gestegen als de huizenprijzen. Zou het kunnen zijn dat de huizenprijzen zijn gestegen door stijgende bouwkosten en niet vanwege toenemende schaarste?
Als je de huizenprijzen bekijkt vanuit de kostenkant, kom je snel uit bij ‘Baumol’s cost disease’. William Baumol beschreef in de jaren zestig hoe lonen in sectoren met weinig of geen arbeidsproductiviteitsgroei, meestijgen met lonen in sectoren met veel arbeidsproductiviteitsgroei. Door dit effect worden sectoren met weinig arbeidsproductiviteitsgroei relatief steeds duurder. De kosten stijgen zonder dat de productiviteit groeit. Baumol zag dit effect bij de gezondheidszorg, het onderwijs en de cultuursector.
Waarschijnlijk leidt onze woningbouwmarkt ook aan deze cost disease. Op dit moment werken er 5% meer mensen in de bouw dan in 2008 (bron: UWV). Toch lag de woningproductie in 2024 9% lager dan in 2008. Ook de totale productie van kantoren, winkelcentra, hallen en wegen lijkt niet veel gestegen. Daarbovenop zijn de mensen in de bouw relatief duurder geworden. Ze zijn vaker hoogopgeleid dan toen, ze zijn gemiddeld 10 jaar ouder, en er werken er meer als zzp’er (bron: UWV). Weinig wijst erop dat de arbeidsproductiviteit van de bouwsector gestegen zou zijn. Terwijl nieuwbouw onbetaalbaar wordt, draait Baumol zich nog eens om in zijn graf.
Het kan dus zijn dat onze politiek van bouwen, bouwen, bouwen, straks toch niet leidt tot betere betaalbaarheid. Zonder stijgende arbeidsproductiviteit blijft bouwen gewoon te duur. Binnen de bouwsector begrijpen ze dit zelf ook. De sector barst van slimme mensen met goede ideeën. Door fabrieksmatige massaproductie kan de factor arbeid snel omlaag. Gestapelde eisen, welstandscommissies, procedures en inspraak staan dit helaas in de weg. Zij werken als een rem op productiviteit en innovatie. Bouwers kunnen dus veel slimmer bouwen, maar er moet veel veranderen. Legers van huisvestingsambtenaren, planologen, architecten, ontwikkelaars, advocaten en technisch adviseurs verdienen hun brood aan jarenlange plantrajecten. De bijkomende kosten van al deze mensen maken dure nieuwbouw nog eens extra duur.
De enige manier om bouwen goedkoper te maken is dus een radicale afbraak van wetten, regels en procedures. Ook in andere landen komt men nu tot dit inzicht. De roep om minder regelgeving in vastgoed kwam jarenlang van rechts. In de VS komt dit geluid nu ook van links. In hun boek ‘Abundance’ doen de bekende denkers Ezra Klein en Derek Thomson precies deze oproep. Zij zien hoe wetgeving die paste bij de problemen van de jaren zeventig, de oplossingen voor de problemen van nu blokkeert. Daarom pleiten ze voor een nieuw politiek paradigma, dat zoveel mogelijk barrières moet wegnemen. Overheidsbeleid moet zich richten op het aanjagen van overvloedig aanbod. Burgers hebben hier uiteindelijk meer baat bij dan bij een doorgeschoten bescherming van hun rechten en hun omgeving. Klein en Thomson zouden wel eens gelijk kunnen hebben. Laten we hopen dat ook onze beleidsmakers niet alleen praten over minder regels, maar ook echt doorpakken. De ‘cost disease’ in onze woningbouw vraagt om krachtige medicijnen. Zonder drastische veranderingen wordt Nederland onbetaalbaar en onbewoonbaar.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
