Het was een rustig jaar voor de aanbieders van vastgoedparticipaties: geen schandalen en een rustige groei met een stabiele top vijf. Toch wringt er iets.
De ranglijst van aanbieders van vastgoedparticipaties wordt al jarenlang aangevoerd door Vastgoed Syndicering Nederland, Annexum, Credit Linked Beheer, Holland Immo en Synvest, samen afgelopen jaar goed voor € 5,6 mrd onder beheer. Zij beslaan daarmee meer dan de helft van het fondsvermogen van de aanbieders in het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL.
Bij alle vijf steeg het fondsvermogen en alle vijf behaalden ze positieve rendementen. Ze hebben ook een professionaliseringsslag gemaakt. Vroegere aanbieders werden geleid door de ‘rolodex’ – als er weer een fonds was gevormd, belden zij hun oude klanten van de rolodex op en de funding was weer geklaard. Nu investeren aanbieders in het maken van een ‘community’. Het bekendste voorbeeld hiervan is Annexum, dat zijn beleggers trakteert op beleggersdagen waar economen en fiscalisten de klanten bijpraten over de nieuwste ontwikkelingen.
‘Kleine spaarders’
Als je die activiteit ziet, valt de opbrengst wat tegen. Nederland heeft een totaal aan spaargeld van € 600 mrd, dat wacht op een betere bestemming. Bij sparen hoort eigenlijk een bijsluiter: let op, met dit product kunt u de inflatie op dit moment niet bijhouden (en al helemaal niet met de fiscale druk). Als je de reële rente bekijkt, zou je verwachten dat spaarders overschakelen naar beleggen, en dan kunnen vastgoedparticipaties interessant worden.
Dat geldt niet voor alle spaarders: 90% van de spaarders valt af vanwege te weinig bestedingsruimte. De jacht kan echter beginnen op de 880.000 huishoudens die € 100.000 of meer aan spaarsaldi hebben. Sinds de Algemene Beschouwingen weten we dat deze huishoudens nog worden betiteld als ‘kleine spaarder’.
Spaarzaam landje
Deze spaarders zouden ook kunnen beleggen, al krijg je daarbij wel de beroemde bijsluiter van in het verleden behaalde rendementen… Blijkbaar laten veel Nederlanders zich hierdoor afschrikken, want maar een kwart van de huishoudens (2,2 mln) belegt voor in totaal € 234 mrd. Dat bedrag steekt wat bleekjes af tegen de € 600 mrd aan spaartegoeden. Beleggen wordt wel steeds populairder, maar ten opzichte van het buitenland is Nederland een ‘spaarzaam’ landje, waar men liever wat inteert dan risico’s loopt.
Als mensen beleggen, kiezen ze meestal voor een beleggingsfonds. Dat is een vijver waar ook de aanbieders van vastgoedparticipaties in kunnen vissen, maar die hebben concurrentie van de grootbanken, en voor de meer vermogende particulieren private banks zoals MeesPierson en Van Lanschot Kempen. De vastgoedparticipaties zijn in die zin een niche voor mensen die al een redelijke spreiding van het vermogen hebben.
Participaties in niches
Je zou ook kunnen denken aan directe vastgoedbeleggers met portefeuilles van € 10 mln en meer. Zij zouden uit oogpunt van risicospreiding in hun vastgoedportefeuille kunnen kijken naar participaties in niches van vastgoedbeleggingen. Denk aan een parkeerfonds, zorgwoningen of hotels. Samen met Nyenrode geeft PropertyNL een cursus voor directe vastgoedbeleggers, en daaruit blijkt dat de interesse in vastgoedparticipaties gering is.
Dat valt te verklaren: vastgoedbeleggers zijn vaak ondernemers, al denkt de belastingdienst van niet. Ondernemers zijn dag en nacht bezig hun huurstromen, financiering en fiscaliteit te optimaliseren. Daarmee kunnen ze grote rendementen boeken (vaak met bijbehorende risico’s). Die aanpak verhoudt zich niet tot veilige, maar ook relatief laagrenderende vastgoedparticipaties.
Als de family offices hun risico’s willen spreiden, dan kiezen ze vaak voor clubdeals. Daarvoor hebben ze aanbieders van vastgoedparticipaties niet nodig. Die aanbieders hebben een hogere kostenstructuur, omdat zij bijvoorbeeld de kosten voor toezicht zelf moeten betalen. Voor grotere beleggers geldt dat niet: zij beleggen buiten toezicht van de AFM.
Nog geen grote doorbraak
De conclusie van het onderzoek van PropertyNL naar aanbieders van vastgoedparticipaties is dat er sprake is van groei, maar dat de grote doorbraak nog achterwege is gebleven. De schandalen van vroeger zijn vergeten. Wie kent ze nog: Royal Dubai, Golden Sun, Palm Invest of Homburg? Het wachten is nu op een successtory van aanbieders die op de beleggersmarkt werkelijk het verschil kunnen maken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2026
Gerelateerde artikelen:
