De Brusselse Financietoren, ooit het kroonjuweel van de Europese vastgoedportefeuille van het Zuid-Koreaanse JR Global REIT, is uitgegroeid tot de spil van een juridische en financiële crisis die inmiddels tot in Londen en Seoel reikt.
De eigenaar van het grootste kantoorgebouw van België heeft bij het Britse High Court een zaak aangespannen tegen CBRE Loan Services wegens een omstreden taxatie bij de herfinanciering van een lening van € 583,9 min eind 2024. De transactie gold destijds als de grootste herfinanciering van een Europees kantoorpand sinds de coronapandemie.
Tijdens het herfinancieringsproces haakte eerst taxateur Knight Frank af. Volgens gerechtelijke stukken verwees het kantoor daarbij naar ‘undue pressure’ vanuit de financiers. Daarna werd JLL aangesteld, dat de Financietoren waardeerde op € 920 mln.
Druk op taxatie
Op basis daarvan kwam de loan-to-value-ratio uit boven de afgesproken grens van circa 60%, waarna de cash trap-clausule automatisch in werking trad : een mechanisme waarbij huurinkomsten niet langer vrij beschikbaar zijn voor de eigenaar, maar rechtstreeks worden gereserveerd voor schuldeisers.
Volgens JR Global REIT hebben financiers druk uitgeoefend op taxateurs om de waarde van de volledig aan de Belgische federale overheid verhuurde toren lager vast te stellen.
JR Global eist nu dat de Britse rechter de taxatie ongeldig verklaart en een onafhankelijke herwaardering oplegt. Dat de zaak in Engeland dient, hangt samen met de structuur van de lening en de betrokken Londense partijen bij de financiering en servicing.
Junkstatus
De timing ligt gevoelig. Eind april vroeg JR Global REIT in Seoel bescherming tegen schuldeisers aan nadat het circa €23 mln aan kortlopende verplichtingen niet kon aflossen. Koreaanse media koppelden die problemen direct aan de waardedaling van de Brusselse toren, al verkeert het bedrijf al al langer in zwaar weer door de combinatie van hogere rente, dalende kantoorwaarderingen en een zeer geconcentreerde portefeuille.
Kredietbeoordelaars verlaagden de rating van het fonds inmiddels naar junkstatus. JR Global geldt daarmee als het eerste beursgenoteerde Koreaanse vastgoedfonds dat formeel in gebreke bleef.
Frank Zweegers
De Financietoren, goed voor circa 200.000 m² werd begin deze eeuw gekocht door Breevast en ZBG Group of Companies van de Nederlandse vastgoedondernemer Frank Zweegers. Zij wonnen in 2001 een sale-and-leaseback-tender van de Belgische overheid voor €311 mln en transformeerden het verouderde gebouw via een ingrijpende renovatie en asbestsanering tot een modern overheidskantoor. De herontwikkeling kostte uiteindelijk nog eens €325 mln.
Sinds 2008 huisvest de toren circa 4.800 Belgische ambtenaren op basis van langjarige huurcontracten met de federale overheid. De verkoop in 2022 aan het Zuid-Koreaanse Meritz Securities, dat de kantoorkolos onderbracht bij JR Gobal, en haar Britse assetmanager Valesco Group voor ruim €1,2 mrd betekende destijds de grootste single asset-transactie ooit in België.
