INTERVIEW Architecten V&D-deal: Waarom V&D werd gered

"Door de unieke samenwerking tussen de beleggers is V&D van de ondergang gered. De belangrijkste les: samenwerking tussen eigenaar en retailer is noodzakelijk

Door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015

Wie zijn de mensen die de brug sloegen tussen polderende beleggers en het Angelsaksisch geweld? Een gesprek met de twee architecten van de deal: Nechemja de Bruijn van IEF Capital en Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield. Als eerste verkleinen zij hun eigen rol: iedereen was immers even belangrijk om tot een gezamenlijk akkoord te kunnen komen. De particuliere beleggers hebben een belangrijke rol gespeeld, maar ook de institutionele beleggers. Veel beleggers hebben een grote bijdrage gehad in de discussies en de zoektocht naar oplossingen. Ook geen kwaad woord over beleggers die vanwege mogelijke kartelvorming niet durfden te komen naar de ‘informatieve bijeenkomst’.

De Bruijn (met 12 vestigingen de grootste eigenaar) en Lokerse (de grootste retailadviseur) roemen stuk voor stuk alle 23 vastgoedeigenaren. Door die combinatie en het blijven aandringen bij V&D en Sun, is er een deal uitgekomen waarmee ‘tijd is gekocht’. Het is bijzonder dat er in zo’n korte tijd een overeenkomst is uitgewerkt door Jesse Zijlma en Tomas Steenmetser, die vervolgens is bediscussieerd met de eigenaren en V&D en bovendien de volgende dag getekend. Het was echt 2 voor 12.
De Bruijn: ‘Het is nu aan V&D om die tijd te gebruiken om een formule neer te zetten die toekomstbestendig is.’ Mocht dat de komende maanden niet lukken, dan krijgen de vastgoedeigenaren hun investering van € 24 mln weer terug. Dat zag er in de brief van Don Roach, group cfo van Sun Capital, wel anders uit.

Analyse PropertyNL: Vastgoed redt V&D

Inzage in de cijfers
Hoewel het veel duwen en trekken kostte, was de belangrijkste doorbraak dat de eigenaren inzage in de cijfers van V&D kregen. Lokerse: ‘Het bleek toch iets anders te zijn dan de eigenaren hadden gedacht. De problemen waren weliswaar groot en acuut, maar er een ontstond wel een collectief geloof dat V&D levensvatbaar is te maken.’
Maar de drang was toch zo groot dat V&D binnen drie dagen zijn leveranciers niet meer kon betalen? De Bruijn: ‘Dat is correct. Er waren acute liquiditeitsproblemen die opgelost moesten worden op basis van een pakket aan afspraken met de eigenaar van V&D, de banken en een bijdrage van de vastgoedeigenaren. Alleen bij voldoende middelen om een langere periode vooruit te kunnen, waren de banken bereid om krediet te verstrekken. Over 2012 en 2013 verloor V&D weliswaar omzet, maar wist het in een dalende markt toch marktaandeel te winnen, met name in fashion. Bovendien doet de webshop het goed.’ Lokerse: ‘Het leek alsof iedereen zich de afgelopen periode liet leiden door de media en het negatieve sentiment dat ontstond. Op basis van onze internationale expertise en onze kennis van de unieke Nederlandse winkelmarkt zijn wij er echter van overtuigd dat er ruimte is voor een warenhuis in het middensegment in Nederland.’

Lokerse ziet V&D als een ‘systeemretailer’: ‘Het omvallen van V&D heeft gevolgen voor de omliggende huurders en het vastgoed, de gehele winkelvastgoedmarkt en de investeerders en banken. Bij een systeemrisico kun je niet precies zien wat de gevolgen zijn, maar je weet dat er een kettingreactie op gang komt. De banken begrepen dat ook. Uit maatschappelijk en economisch oogpunt moet je dat willen voorkomen.’

Geen cadeautjes
Over de deal zelf zijn de vastgoedeigenaren niet ontevreden. De Bruijn: ‘We hebben niet zomaar geïnvesteerd in V&D. We hebben geen cadeautjes uitgedeeld. De huurprijs per m² is niet structureel omlaag gegaan en in ruil voor de verleende huurkorting heeft iedere eigenaar de mogelijkheid gekregen per winkel optimalisaties door te voeren. Het belangrijkste is dat we nu een opening én tijd met V&D hebben om per vestiging te overleggen over de vierkante meters. Het warenhuis kan efficiënter met zijn ruimte omgaan en dat zal uiteindelijk voor V&D resulteren in lagere huurlasten.’

De Bruijn: ‘Al jaren probeerden wij én andere beleggers tot afspraken te komen met V&D. We kregen echter steeds te horen dat V&D marktaandeel won en dat men zich geen zorgen maakte over de aankomende herfinanciering. Dat zou wel lukken. Voor de eigenaren was de brief van V&D op 20 januari dan ook een schok. Daarin werd plotseling een huurvrije periode van 4 maanden geëist en een permanente huurverlaging om te komen tot een niveau van 7% van de bruto-omzet.’

IEFC was de eerste die naar de rechter stapte nadat een gezamenlijk met V&D uitgewerkt voorstel om tot de gewenste lastenreductie te komen, werd afgewezen door V&D. Na een week lag er echter een stapel aan kort gedingen. ‘De brief kwam natuurlijk veel te laat’, aldus De Bruijn. Lokerse: ‘De belangrijkste les uit de afgelopen weken was: openheid tussen vastgoedeigenaar en retailer is in het belang van beide partijen. In Nederland houden retailers angstvallig hun cijfers tegen de borst omdat ze de vastgoedeigenaar als tegenstander zien die alleen maar de huren wil verhogen.’

Businessplan per vestiging
Is dit de voorbode voor omzetgerelateerde huur? Lokerse: ‘Dat is veel te kort door de bocht, maar zeker is dat er veel meer moet worden samengewerkt voor het vinden van oplossingen.’
De Bruijn heeft goed vergelijkingsmateriaal: ook andere retailers waarvan IEFC het vastgoed in handen heeft, delen hun financiële gegevens. Daaruit blijkt dat dankzij deze transparantie en met wederzijds begrip voor elkaars belangen veel sneller evenwichtigere oplossingen worden gerealiseerd. Met V&D is nu afgesproken dat er vanaf nu inzage komt in de cijfers.

Flexibiliteit is in de huidige winkelmarkt noodzakelijk, vindt De Bruijn. ‘Het is de bescherming van de vastgoedwaarde. Institutionele investeerders beleggen in ons IEFC Berlage-fonds (met daarin V&D, Hema en Bijenkorf-vestigingen) niet alleen vanwege de stabiliteit van de lange huurcontracten. Ze investeren vooral omdat het goede locaties betreft die ook in een veranderende markt hun waarde behouden.’

Het nieuwe akkoord tussen eigenaren en V&D betekent dat er per vestiging een businessplan zal komen, als dat er al niet lag. De Bruijn: ‘We hebben voor al onze vestigingen ook plannen voor alternatieve aanwendbaarheid, maar ook met V&D is er veel meer mogelijk dan in het verleden.’

Spilfunctie
De verwachting is dat er tussen nu en een halfjaar tienduizenden vierkante meters terug gaan naar de markt. Uit onderzoek blijkt dat V&D nu tienduizenden meters nu niet gebruikt. In de afgelopen veertig jaar zijn de meters van veel vestigingen niet veranderd, terwijl de huidige distributie en het voorraadbeheer aanzienlijk minder meters vergen. Intussen is ook de bedrijfsvoering van decentraal naar centraal gegaan. Dat betekent dat er in sommige vestigingen nog winkelruimte is uit de tijd dat Dreesmann er nog zelf de scepter zwaaide (Den Haag). Hoe kan dit? De Bruijn: ‘Wij merken dat na deze turbulente periode het huidige management van V&D wel doordrongen is van de urgentie en noodzaak hier oplossingen voor te vinden. Wij verwachten dus nu ook sneller tot transacties te komen.’

De nieuwe exercitie zou erin kunnen resulteren dat V&D juist in sterke winkelsteden meer meters teruggeeft, al willen Lokerse en De Bruijn hier niet op vooruit lopen. In steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam ondervindt de retailer veel meer concurrentie, terwijl het warenhuis in de regio nog een spilfunctie heeft. De Bruijn: ‘De door V&D gedeelde gegevens onderstrepen ook dat V&D een belangrijke functie en toegevoegde waarde heeft in het Nederlandse winkellandschap.’ ‘De doelgroep van V&D is breed, maar de ideale consument is de vrouw van 30+ die inkopen doet voor het hele gezin. Dat is een formule die nog steeds veel kansen biedt, vooral in Nederland’, aldus Lokerse.

Hij laat zich niet leiden door nostalgische gevoelens. Lokerse: ‘V&D heeft winkels op de beste locaties in het fijnmazige Nederlandse retaillandschap. Een goed draaiend warenhuis houdt het plaatselijke kernwinkelgebied levendig. In het buitenland rijdt iedereen naar een shoppingmall. In Nederland staat in het centrum een V&D. Wanneer het gaat om warenhuizen in het middensegment, denk ik dat het buitenland van ons kan leren. Onze fijnmazige winkelstructuur is een voorbeeld voor heel Europa.’ "