De vastgoedexposure van de V&D bij de banken is vele malen groter dan de lopende kredietfaciliteit van € 51 mln, die de banken nu hebben afgesproken. Die exposure heeft een rol gespeeld bij de redding van V&D.
"De vastgoedexposure van de V&D bij de banken is vele malen groter dan de lopende kredietfaciliteit van € 51 mln, die de banken nu hebben afgesproken. Die exposure heeft een rol gespeeld bij de redding van V&D.
door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver
Bij het leegkomen van dat vastgoed zou niet alleen de waarde van de V&D-gebouwen dalen (waarop ook vaak hypotheken rusten), maar ook van de omliggende omgeving.
Interview architecten V&D-deal
Dat V&D in acute problemen kwam, is toe te schrijven aan een verstoorde relatie tussen banken en de aandeelhouder van V&D, Sun Capital. V&D had € 135 mln nodig, zo vonden de banken. Sun Capital fungeerde als doorgeefluik. De rekening werd zonder pardon neergelegd bij vastgoedeigenaren en personeel, met als gevolg ook een verstoorde relatie met vastgoedeigenaren en personeel.
Olievlek
Door het convenant met de vastgoedeigenaren is de weg terug weer gevonden. Een herstel van vertrouwen tussen vastgoedeigenaren en Sun Capital en daardoor ook een herstel van vertrouwen bij banken. Die kregen de tijd om door te rekenen dat een val van V&D repercussies zou hebben op veel van hun klanten. De vastgoedcrisis in de winkelmarkt zou zich als een olievlek kunnen verspreiden. De vergelijkingen werden getrokken met Hema. Een complot werd gezien in de aankondiging van ontslagen bij Blokker. Dat kan allemaal toeval zijn, maar er zijn weinig winnaars bij dit type onrust.
De deal die uiteindelijk tussen vastgoedeigenaren en V&D gesloten is, kost € 24 mln, maar levert ook wat op. De sterke huurderspositie die V&D had, is afgekalfd. Toen KKR in 2005 de Maxeda-portefeuille verkocht met daarin de Bijenkorf-, Hema- en V&D-vestigingen waren de huurcontracten al afgesloten. Die huurcontracten waren erg vriendelijk voor de huurders: met gemiddeld € 270 per m² (huidig prijspeil) zijn de huurprijzen laag. Bovendien hadden de huurovereenkomsten zeer lange looptijden – voor veel beleggers vanwege de stabiliteit daarom toch aantrekkelijk.
Doorverkoop vastgoed door Sun
Wat veel beleggers een doorn in het oog was, was het eerste recht van koop van V&D. Diverse beleggers hebben er tot hun woede mee te maken gekregen. Het komt erop neer dat een vastgoedbelegger die een V&D-vestiging wil verkopen, deze eerst moet aanbieden aan het warenhuis.
Vroeger was dat niet gek: zo kon de retailer grip houden op zijn vestiging bij verandering van eigendom. Maar Sun Capital maakte van deze regeling een asset. Wanneer een belegger wilde verkopen, maakte Sun Capital gebruik van het voorkeursrecht en verkocht vervolgens het pand tegen een hoger bedrag met andere huurcondities door. Deze wurgclausules zijn nu uitonderhandeld en hiermee kan het winkellandschap in Nederland het komende halfjaar veranderen met behoud van V&D als keten.
Voor Sun Capital is de doorlooptijd van hun investering in V&D verstreken. Het akkoord kan een reden zijn om te kijken naar een overnamepartij. Met Bijenkorf in het achterhoofd, die wel een echte retailer trof (Selfridges), zal niemand rouwen om dat vertrek. "
Gerelateerde artikelen:
