Verhuurders en V&D hebben weer vertrouwen in elkaar. De heronderhandelingen over de huurcontracten die moeten resulteren in lagere huurkosten, zijn voor 70% op streek. [i]Door Gabriëlle Klaver Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2015[/i]
Verhuurders en V&D hebben weer vertrouwen in elkaar. De heronderhandelingen over de huurcontracten die moeten resulteren in lagere huurkosten, zijn voor 70% op streek.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2015
Tijdens de meest recente bijeenkomst tussen de verhuurders van V&D-warenhuizen en V&D was de sfeer vele malen beter dan in februari van dit jaar.Toen domineerden boosheid en veel wantrouwen het beeld. Maar de destijds ´gekochte´ tijd heeft zijn werk gedaan: er is weer vertrouwen én er is een financiële oplossing die V&D de mogelijkheden biedt het warenhuis weer winstgevend en relevant te maken voor de Nederlandse consument.
Met bijna 70% van de verhuurders heeft V&D al nieuwe afspraken kunnen maken en voor het merendeel van de overige verhuurders worden positieve en constructieve gesprekken gevoerd. Dat gaat naast de éénmalige huurkorting vanaf februari 2016 -als de meeste nieuwe afspraken ingaan - resulteren in structureel lagere huisvestingslasten voor V&D. Met de nieuwe voorwaarden zijn per V&D-vestiging de voorwaarden geoptimaliseerd. Een belangrijke basis voor een volgende stap naar een gezonder bedrijfsmodel voor het Nederlandse warenhuis.
Unicum
Dat zag er in februari van dit jaar wel anders uit. Toen werden de vastgoedeigenaren overvallen door een rauwe brief van V&D-eigenaar Sun die per direct een huurkorting bedong. Zo niet, dan zou V&D binnen enkele dagen failliet zijn.
Jeroen Lokerse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield en vanaf het begin betrokken bij het proces: 'Die aanpak mag in het buitenland wellicht werken, hier in Nederland werkt dat niet zo. De vastgoedeigenaren waren dan ook niet zomaar van plan te buigen. Maar het lukte om de verhuurders en de huurder met elkaar in contact te brengen en naar een oplossing toe te werken. Een unicum, waarbij het winnen van tijd, het herstel van vertrouwen en het investeren van kapitaal de kernwoorden waren. Daar is de afgelopen maanden hard aan gewerkt door alle betrokken partijen met een cruciale rol van institutionele beleggers als Syntrus Achmea, ASR en in het bijzonder IEF Capital.'
Exposure banken op V&D-vastgoed
Lokerse vond het van meet af aan ondenkbaar dat een warenhuis als V&D zomaar failliet zou gaan: 'Ik heb V&D destijds een systeemretailer genoemd, hiermee bedoel ik dat de effecten van het omvallen van het warenhuis niet te overzien zijn. Ga maar na: een faillissement van V&D zou niet alleen resulteren in een waardedaling van het V&D-vastgoed, maar ook van het omringende vastgoed. Immers, door het toegenomen aanbod als gevolg hiervan zouden de huurprijzen gaan dalen. Daar komt bij dat de exposure die de banken op het V&D-vastgoed hebben, vele malen hoger is dan het bedrag dat zij aan V&D hadden geleend. Het zou zeker ook effect hebben op het hele winkelgebied, V&D trekt immers nog altijd heel veel footfall. En dan hebben we het natuurlijk nog niet gehad over de werknemers en toeleveranciers van V&D.'
Meer inzicht in performance
Cushman & Wakefield is bij het proces betrokken als een soort mediator tussen de partijen, onbezoldigd en dus onafhankelijk. Na de reddingspoging in het begin van dit jaar is Cushman & Wakefield inmiddels ook als adviseur betrokken voor de begeleiding van individuele trajecten tussen diverse verhuurders en V&D. V&D laat zich bij de onderhandelingen ondersteunen door de retailafdeling van CBRE onder leiding van Krijn Taconis.
Belangrijk voor het meebewegen van de vastgoedeigenaren is het vertrouwen dat de verhuurders hebben in de toekomst van V&D. In de onderhandelingen heeft V&D dan ook meer inzicht moeten geven in de financiële performance dan het voorheen gedaan heeft. Onderdeel van de afspraken is ook dat V&D dat inzicht aan de vastgoedeigenaren blijft geven.
Plek voor middensegment
Wat ook vertrouwen geeft is dat V&D flink aan de slag is met waar het warenhuis het geld mee moet verdienen, met de bedrijfsvoering dus. Lokerse: ‘En in tegenstelling tot wat velen roepen, is er natuurlijk een plek voor een warenhuis in de middensegment in Nederland. Maar het is een lastig segment: waar het luxury segment door de merkenkracht een hoge marge kan halen en men van het discount segment een lagere kwaliteit accepteert, moet de prijs-kwaliteitverhouding in het middensegment precies goed zijn. V&D, met haar lange historie en het grote succes van La Place, lijkt nu klaar om die optimalisatieslag door te voeren voor het gehele warenhuis.'
Gerelateerde artikelen:
