Zorgvastgoed is stabiele sector

Stefaan Gielens van de Belgische zorgvastgoedbelegger Aedifica zei bij de beursgang van zijn bedrijf in Amsterdam afgelopen november dat er nog een enorm potentieel ligt in Nederland. Aedifica kreeg een notering in Amsterdam om vertrouwen te wekken bij Nederlanders, want een nieuwe emissie maakte er geen deel van uit. Gielens heeft grote plannen, want hij vindt de Nederlandse markt gefragmenteerd. Veel zorggerelateerd vastgoed is bescheiden van omvang of heeft een plaatselijk karakter. De beursnotering moet koudwatervrees bij zorginstellingen wegnemen.
In België is juist het tegenovergestelde het geval. Daar is de markt volwassen en zijn grote spelers actief. Volgens Erwin Drenth, manager van het Healthcare Fund van Bouwinvest, is de markt in België wel zo ongeveer verdeeld. Daarom kijken grote partijen als Aedifica en Cofinimmo, beide beursgenoteerd in Brussel, reikhalzend over de grens en schrikken ze niet terug voor aankopen van honderden miljoenen. Vanzelfsprekend niet alleen in Nederland, maar in alle Europese landen. Er is zelfs nog een derde Belgische beursgenoteerde partij die aan de weg timmert, Care Property Invest, iets minder groot en iets minder bekend.
Aedifica, een van de marktleiders in Europa, werd in 2016 in Nederland actief met een sale-and-lease-back-transactie met de Stichting Vitalis Residentiële Woonvormen. Het nam toen voor € 73 mln drie zorgcomplexen over met 446 wooneenheden, waarvan twee in Eindhoven en een in Heerlen.

Niet alleen woningen
Cofinimmo is sinds 2012 aanwezig in Nederland en bezit hier momenteel 41 zorgvastgoedcomplexen, met een totale reële waarde van ongeveer € 350 mln. Nederlandse dochter Superstone staat sinds maart onder leiding van managing director Kees Zachariasse, die eerder verbonden was aan Arthur Andersen en Deloitte. Alle aankopen van Cofinimmo lopen via Superstone. De meest recente aankoop was begin juli zorgcomplex Residentie Moermont in Bergen op Zoom voor € 46 mln. Het gaat om een intramuraal zorgcomplex met 220 wooneenheden voor ouderen met een somatische of psychogeriatrische achtergrond.
Verkoper is de zorgorganisatie TanteLouise, die nog 17 objecten bezit. Gaat Cofinimmo nu ook achter de rest aan? ‘Daar is nog niets concreets over te zeggen’, antwoordt Zachariasse. Het zijn wel de soort instellingen waar Cofinimmo interesse in heeft, maar in Nederland komt niet zomaar een zorgvastgoedtransactie van enkele honderden miljoenen tot stand. ‘Wij zijn echt veel breder dan alleen woningen’, zegt hij. ‘Wij beleggen ook in intramurale zorg, we hebben 14 eerstelijnszorgcentra, maar ook de Bergman Clinics in Rijswijk. En wij hebben zelfs belegd in de parkeergarage bij ziekenhuis Amphia in Breda.’ Cofinimmo streeft ernaar om in 2020 in Europa ongeveer € 375 mln te investeren.

€ 1,25 mrd in 2019
De markt voor zorgvastgoed is ruwweg opgedeeld in cure en care. Cure draait om ziekenhuizen, behandelcentra en klinieken, care betreft vooral verpleging, verzorging en woningen met een zorgcomponent. Volgens cijfers van Capital Value maakten zorgwoningen vorig jaar 83% van de beleggingen uit.
Die beleggingen nemen in omvang alleen maar toe. Het transactievolume in zorgvastgoed is binnen een paar jaar verdubbeld en het tempo van overnames lijkt niet af te nemen. Het kwam vorig jaar uit op € 1,25 mrd, 32% meer dan in 2018 en hoger dan het ooit was. 2018 was trouwens ook weer 35% meer dan in 2017, toen het totaal uitkwam op € 700 mln.
De vergrijzing in Nederland en de stijging van de gemiddelde levensverwachting zorgen ervoor dat er de komende jaren behoefte blijft aan zorgwoningen. Het aantal gepensioneerden zal met ongeveer 50% toenemen tot ongeveer 5 mln in 2040, het aantal 80+’ers verdubbelt in die periode tot 1,6 mln. Net als met de woningmarkt in het algemeen is er een tekort aan zorgwoningen. Die twee houden zelfs verband, want doorstroming naar zorgwoningen bevordert de dynamiek op de woningmarkt.

Zilveren golf
De interesse in zorgvastgoed krijgt dus impulsen van de vastgoedkant en van de demografische zijde. Professionalisering en consolidatie in de sector leidt tot meer zorgvastgoed in private handen, de vergrijzing of ‘zilveren golf’ vergroot de behoefte aan meer zorgwoningen. ‘We kunnen verschillende fasen in de levensloop van ouderen onderscheiden’, legt ceo Jaap van der Bijl van Altera Vastgoed uit. ‘Er is een vitale groep die gezond ouder wordt. Daarnaast is er een groep die last krijgt van onderliggende aandoeningen, waardoor ze behoefte krijgen aan zorg in de nabijheid. Een derde groep krijgt iets, of de partner krijgt iets of overlijdt zelfs.’
Volgens Van der Bijl vragen alle ouder wordende mensen zich af hoe lang ze zelfstandig kunnen blijven wonen. Niemand zal ook willen wachten tot de zorg nodig is, maar wil daar liever op anticiperen. Met dat in het achterhoofd is er een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen, want die zijn er te weinig. Van der Bijl: ‘We hebben te maken met een bevolkingsgroep die een pensioen heeft dat beter is dan dat van vorige generaties, en die willen een comfortabele woning. Geen seniorenbunkers, maar complexen met woningen met in elk geval een aparte slaapkamer, en met zorg in de nabijheid.’
Van der Bijl denkt dat de behoefte aan zorgwoningen zo groot is dat dit segment moet groeien binnen de woningvoorraad. Liever zou hij zien dat de woningen geschikt zijn voor meer doelgroepen. ‘Ideaal zou zijn om zoveel mogelijk woningen neer te zetten die levensloopbestendig zijn, zonder dat ze dat stempel hebben.’ Van der Bijl merkt ook dat pensioenfondsen die via Altera beleggen het interessant vinden dat ze op die manier investeren in de groep voor wie ze het geld beheren.

Samenwerking
Altera is een belegger en ontwikkelt dus niet zelf, maar zoekt de samenwerking op met in elk geval een zorginstelling en een ontwikkelaar. Voorbeeld is het project Robijnhof in Leiden, dat bestaat uit 119 levensloopbestendige huurwoningen in de stad, waarvan 24 sociale huurwoningen. Ook komt er een intramuraal zorgcomplex met 40 psychogeriatrische eenheden bij. De partij die het realiseert is De Nijs Projectontwikkeling en de hurende instelling is Libertas Leiden.
Zo gaat het vaker in het zorgvastgoed. Deze maand wordt het woon–zorgcomplex De Stadstuin aan het Westhovenplein in Den Haag opgeleverd, een project van 183 zorgwoningen en levensloopbestendige appartementen. Ontwikkelende bouwer Stebru heeft in samenwerking met zorgorganisatie Saffier, woningcorporatie Arcade, belegger Syntrus Achmea en de gemeente Den Haag alle eisen, wensen en uitdagingen omgezet in stenen.
Voor beleggers is het duidelijk: ze mogen niet ontwikkelen als ze hun status van fiscale beleggingsinstelling willen behouden. ‘In Nederland beleggen wij alleen in bestaand vastgoed of vastgoed dat door derden ontwikkeld wordt; we kopen niet speculatief grondposities’, zegt Zachariasse van Cofinimmo. ‘We sluiten turnkey-overeenkomsten af.’ Cofinimmo heeft in mei het woonzorgcentrum Rivierenbuurt aan de Christoffel Plantijnstraat in Den Haag verworven. De waarde van het bestaande gebouw en het budget van de uit te voeren renovatiewerken bedragen bij elkaar € 14 mln, maar de verbouwingskosten zijn € 10 mln. Formabouw levert het gebouw met 87 bedden over ruim een jaar turnkey op.

Nederlandse spelers
Het veld van beleggers in zorgvastgoed kent uiteraard ook grote Nederlandse spelers, zoals Amvest, Bouwinvest en Syntrus Achmea, institutionele beleggers die met pensioengeld actief zijn in zorgvastgoed en allemaal zorgvastgoedfondsen hebben opgezet. Toch zijn die verhoudingsgewijs nog klein. Syntrus bijvoorbeeld heeft van zijn belegd vermogen van € 25,2 mrd maar € 600 mln in zorgvastgoed zitten. Hetzelfde geldt voor Bouwinvest, dat slechts € 300 mln van zijn € 13 mrd in zorgvastgoed belegt.
‘Wij verwachten de komende drie jaar van € 300 naar € 600 mln te groeien’, zegt Erwin Drenth, director van het Healthcare Fund van institutionele investeerder Bouwinvest. ‘Zelfs dat is op de totale portefeuille nog weinig, maar we verwachten dat de sector snel in belang zal toenemen.’ Hij wordt hierin gesteund door de investeerder, het Pensioenfonds voor de Bouw. Dat heeft zorgvastgoed tot een van zijn vier MVO-speerpunten benoemd, omdat in hun visie financieel rendement en maatschappelijk rendement hierbij hand in hand gaan.
Drenth weet precies waar hij in belegt: voor Bouwinvest is dat 90% care en 10% cure. In die laatste categorie zijn geen ziekenhuizen, alleen eerstelijnszorgcentra en privéklinieken. De care is het belangrijkste segment, en daarbij is die 90% onderverdeeld in 50% voor verzorgd wonen – seniorenwoningen met eventueel planbare zorg – en 40% voor intramuraal wonen, zoals verpleeginstellingen.
Volgens Drenth is zorgvastgoed als aparte beleggingscategorie hier laat op gang gekomen in vergelijking met landen als Frankrijk, België en het Verenigd Koninkrijk. ‘In België zijn ze ongeveer 15 jaar eerder begonnen’, zegt hij. ‘Het zijn beursgenoteerde ondernemingen die in de sector actief zijn, dus ze moeten groeien. Zodra het mogelijk was, zijn ze over de grens naar mogelijkheden elders gaan kijken. Nederland is dan een voor de hand liggende en aantrekkelijke markt.’

Partijen uit het buitenland
Niet alleen Belgische partijen, maar ook Noord-Amerikaanse beleggers hebben zich op de Nederlandse markt gewaagd. De Amerikaanse vastgoedbelegger Heitman kocht in 2019 twee seniorencomplexen van de Bonita Groep, in Groningen en in Tilburg. Ook het Canadese NorthWest Healthcare Properties heeft Nederland ontdekt. Samen met Focus Real Estate wil het een portefeuille van zorgvastgoed opbouwen. Focus bracht daarbij twee klinieken in Hilversum en Rotterdam in, nadat NorthWest begin 2019 zelfstandig al zijn entree had gemaakt met de aankoop van zorgcomplex Medimall in Rotterdam. Het internationale aandeel in het transactievolume groeide volgens Capital Value in 2019 van 28 naar 38%.
Holland Immo is een voorbeeld van een fondsenbouwer die na de winkelfondsen en parkeergaragefondsen ook het zorgvastgoed ontdekte. Zorgfondsen bevatten onder meer zorgappartementen van Domus Magnus, die worden overgenomen in sale-and-lease-back-transacties. Een recent voorbeeld is de aankoop van De Magistraat aan de Henegouwerlaan in Rotterdam, met 35 appartementen.
Daarnaast zijn er nog talloze andere partijen, zoals Cortese Capital Management, Habion en Gaudium Real Estate, die in zorgvastgoed beleggen. De markt voor zorgvastgoed neemt in omvang toe, maar voor de zorg is het nog wennen. Er bestaat nog steeds een zeker wantrouwen tegen investeerders die het vastgoed overnemen en doorverkopen. Dat willen overheidsbestuurders en stichtingsleden koste wat kost vermijden. Aan de aanbodkant is voorzichtigheid troef. Daar waakt ook het College sanering zorginstellingen voor, de toezichthouder in naam van het ministerie voor Volksgezondheid. Door het naleven van de regels rond tenders, overnames en andere procedures kan de doorlooptijd van een transactie oplopen.

Corona
En toen kwam de coronacrisis, die verrassend genoeg geen nadelige gevolgen voor het zorgvastgoedsegment heeft. Integendeel zelfs. Volgens Drenth is de coronacrisis een boost voor de zorgvastgoedmarkt. ‘De sector heeft laten zien robuust te zijn’, zegt hij. ‘Bewoners van zorgwoningen worden niet ontslagen; ze hebben stabiele inkomens, en dat maakt ze betrouwbare huurders. Vanuit beleggingsoogpunt is dat heel belangrijk.’ De overheid houdt de instellingen in het zadel.
Ook duidelijk was in de afgelopen maanden dat transacties die in de pijplijn zaten, gewoon doorgingen. Zachariasse van Cofinimmo ziet dat er tijdelijk wel een verminderde activiteit is. ‘Bestuurders van zorginstellingen hadden door het rondgaan van het virus vaak wel wat anders aan hun hoofd, dus links en recht werd wel pas op de plaats gemaakt. Toch hebben we de afgelopen maanden met Rivierenbuurt en Moermont twee mooie transacties afgeleverd.’