De kantoren in Valley zijn grotendeels verhuurd, maar de huurder heeft het moeilijk. Tegelijk is ander aanbod op de Zuidas in trek.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2021
Valley, het nieuwe woon–werkgebouw langs de A10 aan de Amsterdamse Zuidas, wordt eind dit jaar opgeleverd. Het is een ontwikkeling van Edge naar ontwerp van MVRDV. Het is in 2018 in belegging genomen door RBJ Group of Companies – het investeringsbedrijf van Ronny Rosenbaum. Naar verluidt ligt het investeringsbedrag rond de € 300 mln.
Trigger
In het mixed-use gebouw komt 36.000 m² aan kantoorruimte, 33.000 m² aan woningen en 6000 m² aan voorzieningen. In 2017 was al bekend dat Boron Management tekende voor een groot deel van de kantoorruimte, 16.000 m². Boron Management is het investeringsvehikel van John Fentener van Vlissingen, die het aanhuurde ten behoeve van zijn BCD Travel. Tijdens de aankoop was die voorverhuur een belangrijke trigger voor RJB om te investeren in Valley, vertelde David Beesemer destijds tijdens een PropertyNL lounge over holistische groene nieuwbouwtorens. Het risico van de verhuur van de woningen nam RJB zelf op zich.
Alle woninghuren zitten in de vrije sector, waarbij RJB zelf extra heeft geïnvesteerd in veiligheidsmaatregelen. Inmiddels is 30–40% van de woningen in Valley voorverhuurd. De corona-epidemie loopt op het juiste moment af – de verhuurmarkt voor woningen komt weer op gang nu de expats terugkeren. Tegelijk heeft BCD Travel, een reismanagementbureau dat zich richt op de zakelijke reiziger, nog steeds flink last van de nog niet opgeveerde markt voor zakelijke reizigers. Vandaar dat Boron Management onderverhuurt.
Huurders in beweging
Dit aanbod op de Zuidas komt in een tijd dat de huurders hier flink in beweging zijn, na de coronaperiode waarin de vraag van de huurders in de pauzestand stond. Zo kondigde advocatenkantoor De Brauw Blackstone onlangs aan te gaan verhuizen naar gebouw Tripolis-Park, dat momenteel ontwikkeld wordt door Flow aan de A10 en Amstelveenseweg. Dat betekent dat het advocatenkantoor medio 2022, als Tripolis-Park wordt opgeleverd, een flink gat achterlaat op de Zuidas – het kantoor huurt nu immers in The Rock.
Flow is bovendien ook bezig met de grootschalige herontwikkeling van het Strawinskyhuis in het hart van de Zuidas aan de Prinses Irenestraat 39–43. Ook onlangs werd bekend dat DLA Piper daarin zal trekken met 6900 m². Momenteel is dit advocatenkantoor elders aan de Amstelveenseweg gevestigd. Het Strawinskyhuis wordt eind 2023 opgeleverd en omvat in totaal 9100 m².
De Puls
Tegelijk kondigden Vorm en Edge de start bouw en koop aan van het volgende mixed-use gebouw dat in het gebied gerealiseerd zal worden. Het gaat om De Puls, in het Kenniskwartier van de Zuidas. Er komen niet alleen 200 woningen, maar ook nog eens 36.000 m² kantoorruimte waarvoor nog geen huurders bekend zijn. Oplevering staat gepland voor 2024. Koper is Union Investement, dat er naar verluidt ruim € 300 mln voor betaalde.
En dan lonkt in de verte de herontwikkeling of transformatie van het kantoor van ABN Amro. De bank zal het kantoor op de Zuidas grotendeels verlaten om naar Zuidoost te verhuizen. De tender voor de verkoop van het complex is net van start gegaan, en er zal eind dit jaar een beslissing over genomen worden. Dan zullen we ook weten hoeveel kantoor of woningen er op de Zuidas bij komen.
Valley: het begin van de vergroening van de Zuidas
Winy Maas bedenkt even hoe hij de vraag zal beantwoorden van de architectuurjournalist. Is Valley een statement over het afbrokkelende kapitalisme? De buitenzijden van Valley bestaan immers uit grote spiegelende kantoorramen die pottenkijkers buitensluiten, gebruikelijk bij vele kantoren over heel de wereld. De ‘kom’ van Valley is echter een vallei van balkons in vriendelijk ogend natuursteen. Waarbij op die balkons al de eerste aanzetten van het vele groen te bespeuren zijn die Valley uiteindelijk tot het groenste gebouw op de Zuidas zal transformeren.
Maas beantwoord de vraag diplomatiek. ‘Je kunt het zien als het eerste begin van een verandering op de Zuidas. Eén waarbij er behalve kantoren ook meer woningen komen en er meer oog voor groen komt. Het zou mooi zijn als dat zich in overvloed zou kunnen doorzetten.’
Het architectenkantoor van Maas, MVRDV, is verantwoordelijk voor het ontwerp van Valley. Samen met de ceo van Edge, Coen van Oostrom, lieten de architecten vol trots het project zien dat in het vierde kwartaal van dit jaar voltooid zal zijn. Het lijnenspel in de natuursteen bijvoorbeeld: in Nederland door de architecten met behulp van de computer uitgedacht, in Spanje in de groeve al uitgesneden. In Nederland hadden de bouwvakkers er soms een hele kluif aan om het aan elkaar te puzzelen, ondanks de nummers die erop stonden.
MVRDV zou graag zien dat de bewoners in Valley zich met elkaar verbonden voelen. Maas: ‘Daar hebben we de voorwaarden voor geschapen. Bewoners kunnen via de balkons met elkaar contact hebben, elkaar een biertje of kopje koffie doorgeven.’ Op de onderste verdiepingen komen openbare functies als horeca, sportfaciliteiten en een museum. Over de invulling daarvan lopen nog onderhandelingen.
Het publiek kan niet alleen gebruikmaken van de openbare ruimtes, maar ook genieten van het groen. De kom van Valley wordt een openbaar park, waar mensen via een trap kunnen komen. Aan de andere zijde kunnen ze afdalen en uitkijken over de voetbalvelden van AFC. Piet Oudolf maakte het ontwerp voor het groen. Dat Valley daadwerkelijk groen wordt (het kost even tijd voordat de planten in de bakken enige omvang krijgen) en blijft, wordt niet overgelaten aan de bewoners en gebruikers. Zij betalen servicekosten om de groenbakken op hun balkons te laten onderhouden door speciaal daartoe opgeleide tuinlieden: die hebben behalve kennis van tuinieren namelijk ook een soort bergbeklimmersdiploma nodig.
Valley oogt ook door het groen niet alleen duurzaam, het gebouw is het ook. Behalve BreeamNL-Excellent voor de kantoren, levert het gehele gebouw met een EPC-score van –0,30 per saldo energie terug.
