Waarom iedereen blij wordt van bouwen voor ouderen

Ouderen krijgen een steeds groter aandeel in de bevolking. Tot 2040 stijgt de Nederlandse bevolking naar verwachting met 1,6 miljoen naar 19,2 miljoen. Het aantal 65- tot 80-jarigen stijgt in die periode met 0,6 miljoen nu naar 3,2 miljoen. Het aantal 80-plussers met 0,7 miljoen naar 1,6 miljoen.

Door de vergrijzing nemen de zorguitgaven toe. Deze kunnen als de zorg en het beleid niet veranderen volgens het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) oplopen van 5.100 euro per persoon in 2015 naar 9.600 euro in 2040, en zelfs 16.000 euro in 2060.

Behoefte aan ondersteuning

In 2019 hadden volgens de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) 600.000 mensen van 65 jaar en ouder enige vorm van ondersteuning nodig in het dagelijks leven en konden 190.000 mensen niet langer zelfstandig wonen. Als deze verhouding onveranderd blijft, zijn er in 2040 in totaal 945.000 mensen die enige vorm van ondersteuning nodig hebben en 300.000 mensen die niet langer zelfstandig kunnen wonen. Per saldo groeit het aantal mensen dat enige vorm van (zorg)ondersteuning in het dagelijks leven nodig heeft met 455.000 mensen.

Een veilige, gezonde woonomgeving kan bijdragen aan beperking van de zorguitgaven. De huidige nieuwbouw sluit echter niet goed aan bij de behoeften van ouderen.  Ouderen wonen op dit moment grotendeels in koopwoningen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekende dat ruim twee derde van de 65- tot 75-jarigen in een koopwoning woont Het aandeel woningbezitters neemt wel sterk af wanneer mensen ouder worden. Van de 75-plussers woont nog maar de helft in een koopwoning, zoals te zien in onderstaande grafiek.

Een derde heeft verhuisbehoefte

De bestaande woningen van ouderen zijn zelden specifiek bestemd voor deze doelgroep. Volgens het CBS woont slechts een tiende van de 65- tot 75-jarigen in een seniorenwoning en van de 75-plussers een kwart.  De overgrote meerderheid 65- tot 75-jarigen woont in een eengezinswoning met meerdere verdiepingen.

Daarbij erkent een derde van de 65- tot 75-jarigen dat de fysieke kwaliteit van hun woning ongeschikt is op lange termijn,  een belangrijk reden om te verhuizen. Van de ouderen met een verhuiswens wil het merendeel, 63 procent, graag verhuizen naar een seniorenwoning. Bij 75-plussers is het aandeel nog groter: 73 procent.

Gehecht aan sociale contacten

Een belangrijke reden waarom ouderen toch in hun eigen woning willen blijven wonen, is het feit dat hun huidige woning prettig is en zij hun huidige woonomgeving niet willen verlaten. Dat kan zijn omdat zij de voorzieningen in de buurt waarderen en omdat zij gehecht zijn aan hun sociale contacten. Volgens onderzoek van vastgoeddienstverlener MVGM zijn de volgende omgevingswensen doorslaggevend bij de zoektocht naar een woning: dichtbij de supermarkt, parkeermogelijkheden en het openbaar vervoer. Als het om de woning zelf gaat, zijn de volgende kenmerken van belang: twee slaapkamers, gelijkvloers en toekomstige zorgmogelijkheden.

Tegelijkertijd is er een grote groep ouderen die zou willen verhuizen naar een levensloopbestendige woning, maar dit niet doet omdat er geen passend en betaalbaar aanbod is. Sociale huurwoningen worden echter vaak toegewezen op basis van wachttijd en daarbij is beperkt ruimte om rekening te houden met de woonwensen.

Van lage maandlasten naar hoge huur

Ouderen die in een sociale huurwoning wonen, verhuizen het minst. Het aanbod van voor senioren geschikte sociale huurwoningen betreft vooral nieuwbouwwoningen die kleiner en duurder zijn dan de huidige woning. Die zijn dus niet aantrekkelijk voor ouderen met een beperkt budget. Ook voor woningbezitters kan het huurniveau in het vrije segment een bezwaar vormen. De maandlasten, zeker van degenen die hun hypotheek hebben afgelost, liggen veel lager.

 Veel woningen zijn volgens het rapport van ABN Amro levensloopbestendig te maken tegen acceptabele kosten, mede dankzij een gemeentelijke bijdrage vanuit de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (WMO) waaruit maximaal 10.000 euro voor woningverbetering wordt vergoed. Uiteindelijk is per saldo een op de tien woningen niet geschikt, noch tegen acceptabele kosten (minder dan  € 10.000) geschikt te maken. Als ook wordt gekeken naar het benodigde sociale netwerk en de voorzieningen in de omgeving, loopt dit aandeel op tot een derde van de woningen.  

Achterblijvende nieuwbouw

De bank wijst erop dat nieuwbouw de afgelopen jaren is achtergebleven bij de behoefte door onder meer een gebrek aan locaties, de stikstofproblematiek en de hoge bouw- en grondkosten en capaciteitsproblemen bij bouwbedrijven. Ook de nieuwbouw van ouderenwoningen wordt hierdoor geraakt. Hierdoor is het woningtekort de afgelopen jaren verder opgelopen, ook van ouderenwoningen.

 Wat er wel wordt gebouwd sluit bovendien niet aan bij de wensen en eisen van de seniore doelgroep. De afgelopen jaren zijn vooral kleine appartementen van rond de 50 vierkante meter en grote eengezinswoningen gebouwd. De appartementen zijn gebouwd voor starters, regelmatig in getransformeerde kantoren. Het aantal woningen nam in de periode 2012-2021 met 8 procent toe. Het aantal appartementen van 15 tot 50 vierkante meter nam met maar liefst 50 procent toe, terwijl het aantal eengezinswoningen groter dan 150 vierkante meter met 14 procent toenam. Dit zijn woningen die niet geschikt zijn voor ouderen. Deze zijn of te klein, of niet gelijkvloers en dus niet levensloopbestendig.

Doorstroming aanjagen

Als er rekening wordt gehouden met de woonwensen van ouderen zou van de 1 miljoen nieuwe woningen die zijn voorzien in de woningbouwopgave tot 2030 minimaal 400.000 tot 500.000 levensloopbestendige woningen voor ouderen moeten zijn. Dat lost volgens ABN Amro diverse problemen tegelijkertijd op. Zo komt de doorstroming op gang en kunnen ouderen in een beter geschikte woning een overmatig beroep op zorg uitstellen. Daarnaast blijkt het nodig om voor ouderen die toch in huidige woning willen blijven wonen deze levensloopbestendig te maken.

Bij de realisatie van betaalbare woningen voor ouderen spelen corporaties een belangrijke rol. Zij deden de afgelopen jaren weinig investeringen in nieuwe sociale huurwoningen met als gevolg dat het aantal nieuwe woningen in opdracht van woningcorporaties sterk is teruggelopen. In 2020 werden 15.000 nieuwe woningen in opdracht van woningcorporaties gebouwd.

In 2013 waren dit er nog bijna 30.000. Volgens de corporaties is de gehate verhuurderheffing daaraan debet. Marktpartijen sprongen in het gat door ouderenwoningen in het hogere sociale huurdomein van een iets betere kwaliteit aan te bieden, maar volgen het rapport van ABN Amro zijn dit er nog nog veel te weinig om in de behoefte te voorzien. Wel krijgen de corporaties meer armslag voor nieuwbouw doordat het kabinet Rutte IV de verhuurderheffing gaat uitfaseren.

Andere financiering ouderenzorg

De bank pleit ook voor een andere financieringssystematiek van de ouderenzorg. Het afgelopen decennium ging deze op de schop. Sindsdien komt de financiering van de ouderenzorg uit drie potjes, waarbij de gemeenten verantwoordelijk zijn voor ondersteuning van ouderen thuis. Preventie speelde daarbij een belangrijke rol, maar gemeenten profiteren daarbij, anders dan het Rijk en verzekeraars, niet van de kostenbesparingen die een succesvol preventiebeleid opleveren. Door de beleidsdomeinen -verpleeghuiszorg, wijkverpleging en ondersteuning van thuiswonende ouderen- beter te integreren moeten een gemeenten een sterkere prikkel krijgen om voor ouderen prettige en gezonde wijken te creëren.