Victory toont lef met forse uitbreiding Atrium

AMSTERDAM - Victory Advisors, eigenaar van het Atrium aan de Zuidas, toont lef door het bestaande kantorencomplex van 35.000 m² met maar liefst 20.000 m² uit te breiden en te moderniseren, terwijl elders de kantorenmarkt worstelt met hoge leegstand. De verklaring is een tekort aan kwalitatieve kantoorruimte op de toplocaties in Nederland.

Victory Advisors werkt bij de uitbreiding van het Atrium samen met ontwikkelaar G&S Vastgoed, zo werd gisteren bekend. G&S was de afgelopen decennia de meest prominente ontwikkelaar aan de Zuidas, met projecten als Mahler, New Amsterdam en nu een reeks nieuwe projecten met onder meer nieuwbouw voor NautaDutilh en Chanel.

Internationale private belegger Victory wist vorig jaar na een langdurige biedingsperiode het Atrium te verwerven, voor een prijs die naar verluidt lager lag dan € 100 mln, vanuit een ‘distressed verkoop’.

De verkoper, het Ierse Avestus (de juridische opvolger van Quinlan Private), en vooral ook financier Lloyds Bank moesten daarbij een enorm verlies incasseren. In 2007 kocht Quinlan het Atrium nog voor € 202 mln en verstrekte Lloyds Bank een hypotheek van € 165 mln. Victory betaalde minder dan € 3000 per m² voor het Atrium, veel minder dan bij andere grotere transacties aan de Zuidas. Het ging dan bij deze andere transacties wel om gloednieuwe gebouwen: zo betaalde Union Investment in 2013 liefst € 82,1 mln, ofwel bijna € 5500 per m², voor het nieuwe hoofdkantoor van AkzoNobel.

Het Atrium ligt op een uitstekende locatie, maar heeft mede doordat het gebouw licht gedateerd is te maken met een aanbod van 13.200 m². Victory heeft in tegenstelling tot de vorige eigenaar wél de mogelijkheid tientallen miljoenen te investeren in modernisering en uitbreiding van het Atrium-complex. Gezien de steeds verder gaande differentiatie in de Nederlandse kantorenmarkt is de verwachting dat die investeringen de komende jaren kunnen gaan leiden tot een forse waardestijging.

De rekensommen van Victory zijn gebaseerd op de verwachting dat de vraag naar kwalitatieve – en ook grootschalige kantoorruimte – binnen de Zuidas de komende jaren zal aanhouden. Grote kantoorgebruikers als Deloitte, AkzoNobel, Stibbe en NautaDutilh kozen om die reden de afgelopen paar jaar voor nieuwbouw, waardoor nu liefst acht kantoren in aanbouw zijn, in totaal goed voor ruim 98.000 m² (op een voorraad van ruim 650.000 m²). Die ontwikkelingen staan in schrille tegenstelling tot andere kantoorlocaties in Nederland, zo stelde ook JLL in een recent Zuidas-rapport: ‘Terwijl de multifunctionele (top)locaties de marktdynamiek behouden en de leegstand er daalt, blijft bij de monofunctionele kantoorlocaties de marktdynamiek weg en loopt de leegstand verder op.’

Victory is met het Atrium eigenaar van een complex waar naar verwachting de effectieve (netto)huren de komende jaren verder zullen stijgen. PropertyNL doet onder makelaars onderzoek naar geschatte incentives per deelgebied. Uit de recente publicatie van JLL over de marktontwikkelingen op de Zuidas blijkt dat incentives in dit gebied sinds begin 2013 gestaag dalen. Werd in 2012 nog gemiddeld 13 maanden huurvrij gegeven op nieuwe huurcontracten, in de eerste helft van 2014 is dat wederom gedaald tot gemiddeld 9 maanden (in een bandbreedte van 6 tot 12 maanden).

Natuurlijk kleven er ook risico’s aan het voornemen van Victory het Atrium zo fors uit te breiden. Concurrerende eigenaren op de Zuidas zitten niet stil. Zo overweegt het WTC de bouw van een nieuwe kantoortoren, wil eigenaar CRI de vrijkomende Atriumtorens (na het vertrek van Stibbe en AkzoNobel) moderniseren en zijn er ook nog concrete plannen voor nieuwbouw van kantoorruimte (Bosje Zuid/Bosje Noord), waardoor er de komende jaren naast het Atrium nog eens vele tienduizenden m² kwalitatieve kantoorruimte bij kunnen komen. Hoewel effectieve huren nu stijgen, blijft de juiste verhouding tussen vraag en aanbod ook op de Zuidas een precair evenwicht.