Vesteda belandde in zwaar weer toen beleggers begin dit jaar massaal hun inleg terugvroegen uit het woonfonds. Om meer financiële zekerheid in te bouwen doet de woningverhuurder nu een nieuwe poging de obligatievoorwaarden te wijzigen.
Vesteda doet opnieuw een beroep op obligatiehouders om de voorwaarden te wijzigen op grond waarvan ze hun geld kunnen terugvragen. Dat blijkt uit een melding die dinsdag is gedaan bij de financiële waakhond AFM.
De woningbelegger wil de voorwaarden aanscherpen, zodat obligatiehouders hun uitstaande leningen van in totaal € 1,6 mrd niet kunnen opeisen bij grootschalige woningverkopen. Zo’n financieel rampscenario kwam eerder dit jaar angstvallig dichtbij, toen beleggers in het woonfonds van Vesteda gezamenlijk € 4,1 mrd aan terugbetalingsverzoeken indienden. Om de beleggers terug te kunnen betalen dreigde de grootste verhuurder van Nederland duizenden woningen te moeten verkopen.
Zover kwam het niet. Vesteda wist eind juni een deal te sluiten met de beleggers – vooral Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars – waarna zij hun terugbetalingsverzoek bijstelden naar € 765 mln.
Nieuwe obligatievoorwaarden
Toch doet Vesteda nu een poging om de obligatievoorwaarden alsnog te wijzigen. Onder de huidige voorwaarden kunnen obligatiehouders het uitgeleende geld opeisen wanneer Vesteda stopt met een ‘substantieel’ deel van zijn bedrijfsactiviteiten. In de voorgestelde wijziging wordt dit beperkt tot situaties waarin Vesteda ‘alle’ of ‘nagenoeg alle’ activiteiten beëindigt.
Naar eigen zeggen wil Vesteda de wijzigingen doorvoeren om de uitstaande leningen te stroomlijnen met nieuw uit te geven obligaties. Ook omdat kredietbeoordelaars niet blij waren met de verwarrende ontbindingsclausule, legt een woordvoerder uit. Doelend op de kans dat beleggers inderdaad de huidige clausule gebruiken om uit te stappen: ‘We verwachten niet dat dit echt standhoudt bij de rechter, maar we willen eventuele onduidelijkheid graag wegnemen.’
Eenmalige premie
Vesteda deed eind maart al een poging om de voorwaarden te wijzigen, maar kreeg onvoldoende steun van de obligatiehouders. Dat het bedrijf een nieuwe poging doet, is volgens Nils Kok, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht, verstandig.
Hoewel voor de gevreesde ‘megaredemptie’ van € 4,1 mrd een oplossing is gevonden, ligt het voor de hand dat de beleggers in het woonfonds ook de komende jaren terugbetalingsverzoeken zullen indienen. Mede door de hogere fiscale lasten en de gestegen woningwaarde willen zij hun belang in het Vesteda-vastgoed afbouwen. ‘Tenzij de macro-economische omstandigheden wijzigen, zie ik dat niet snel veranderen’, zegt Kok. Daarmee blijven ook woningverkopen in de lucht hangen, net als het risico dat obligatiehouders hun geld opeisen op basis van die ruime clausule.
Om hen dit keer wél over de streep te trekken houdt Vesteda de obligatiehouders verschillende vergoedingen voor. Zo krijgen zij bij vroegtijdig akkoord op de wijziging een eenmalige premie van 1,25% van de nominale obligatiewaarde. Bij de vorige poging was de premie ‘slechts’ 0,35%.
Vervroegd afkopen
Voor een van de drie leningen waarbij Vesteda de voorwaarden wil wijzigen, is er nog een extra ‘lokkertje’. Van de €500 mln aan obligaties die in oktober 2031 aflopen, wil het bedrijf tot maximaal €200 mln vervroegd afkopen. Obligatiehouders die hiermee akkoord gaan, krijgen een eenmalige premie van 3%. ‘Een aantrekkelijke deal gezien de lage obligatierente van 0,75%’, stelt Kok.
Voor de twee obligaties die in 2032 aflopen, met 4% en 2,4% rente, heeft Kok minder hoge verwachtingen. Bij deze leningen – de langstlopende leningen van Vesteda – lag ook de vorige keer een deel van de obligatiehouders dwars.
Instemming
Om de wijzigingen door te kunnen voeren moet 75% van de uitgebrachte stemmen voor zijn. Vesteda zegt, na gesprekken met obligatiehouders, een ‘goed gevoel te hebben’ over het aanbod.
Sinds Vesteda een deal sloot met zijn beleggers, kreeg het alweer meer vertrouwen van kredietbeoordelaars. Zo haalde S&P Global Ratings de woningbelegger van zijn negatieve CreditWatchlijst, waarmee het voorsorteert op verdere verlagingen van de rating. Eerder in het jaar had S&P het kredietoordeel van Vesteda nog verlaagd door alle onrust waarin het bedrijf verkeerde. Ook Fitch plakte deze zomer een voorlopig laagrisico-oordeel van A- op de schuld van Vesteda.
