Net als het tij bij NSI lijkt te keren, stapt ceo van het kantorenfonds Johan Buijs op. Een nieuwe termijn zit er niet in
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 29 april 2016
De benoeming van Johan Buijs, ceo van NSI, in september 2008 viel ietwat ongelukkig, namelijk tegelijk met de val van Lehman Brothers. Ook NSI kon zich niet aan de financiële crisis onttrekken. Toch haalde het bedrijf in 2008 het beste resultaat sinds de oprichting in 1993. Buijs kende bij NSI turbulente tijden; de overname van Vastned Offices, de doorontwikkeling van HNK en de internationale vastgoed-exit. Het feit dat NSI een beursgenoteerd kantorenfonds was, zat de onderneming al helemaal niet mee. De overname van Vastned Offices is NSI nooit te boven gekomen.
Jupiler league
Een nieuwe termijn voor Buijs zit er niet meer in. NSI gaat namelijk in vernieuwde en verjongde vorm verder. De in mei 2015 aangestelde Anne de Jong, die succesvol de kantorenportefeuille van CBRE heeft uitgedund, krijgt een plek in het bestuur als cio en zal daarmee een grote rol vervullen in de nieuwe strategie van NSI. De transfer van De Jong valt samen met de positieve waardering die NSI voor het eerst in acht jaar weer in de boeken zet. Toeval? Misschien. De Jong ruilde vorig jaar de eredivisie van het vastgoed, CBRE Dutch Office Fund, in voor de Jupiler league, ofwel NSI.
Amper een halfjaar na zijn aantreden zette NSI de handtekening onder de overname van de Cobra-portefeuille. Voor bijna € 144 mln nam NSI onder andere Alexanderpoort in Rotterdam over, samen met Vivaldi Offices I en II aan de Amsterdamse Zuidas. Verkoper is een joint venture van OVG en Goldman Sachs. Ondanks de sterke bezetting van deze portefeuille (97%) kwam de bezettingsgraad van NSI lager uit (77,3%) dan in 2014 (79,9%). Opvallend detail is dat het De Jong was die destijds deze portefeuille verkocht aan OVG en Goldman Sachs. Met de komst van De Jong komt er direct pit in de asset-rotatie die cruciaal is voor de omslag die NSI zo broodnodig heeft. NSI sloot het jaar af met een beleggingsvolume van € 1,2 mrd; daarmee heeft de portefeuille dezelfde omvang als in 2007. De bezettingsgraad lag toen echter nog op 93,2%.
Twee opdrachten
Buijs kreeg bij zijn aantreden twee opdrachten mee: het verder uitbouwen van de beursgenoteerde onderneming en het doorontwikkelen van de internationale activiteiten tot een portefeuille van € 2,5 mrd. De eerste stappen in Zwitsers vastgoed waren toen al gezet. Maar niet lang na zijn aanstelling bleven de resultaten achter: de leegstand liep op en de afwaarderingen werden elk jaar groter. Het afgelopen jaar schreef NSI voor het eerst sinds het aantreden van Buijs een positief herwaardingsresultaat van € 376.000.
In de afgelopen acht jaar heeft NSI in totaal € 680 mln moeten afwaarderen op de portefeuille. Het dividend, dat bij zijn aantreden nog € 1,40 per aandeel noteerde, zakte terug tot € 0,27 per aandeel over 2015. Het aantal uitstaande aandelen verviervoudigde nadat NSI besloot bijna jaarlijks aandelen uit te geven. Terwijl NSI enerzijds panden bleef verkopen, haalde het bedrijf via de beurs kapitaal op om de schuld terug te dringen, maar vooral om weer vastgoed te kopen. De loan to value daalde wel stevig en noteert aan het eind van 2015 43,2%. Ondanks alle ingrepen bleef de koers dalen.
Nieuwe investeerders
De nieuwe ontwikkelingen bij NSI hebben ook de aandacht getrokken van nieuwe investeerders. De grootste aandeelhouder van NSI, Cohen & Steers Capital Management, breidde zijn belang in NSI uit tot 8,44% medio januari 2016. Op datzelfde moment nam Icamap zijn eerste belang van ruim 4% in NSI en breidde dat amper een week later uit tot boven de 5%, waardoor het een van de grootste aandeelhouders van NSI werd. Samen hebben ze een sterk stemrecht.
Icamap (International Capital Meijer Aquien Poitrinal) is een private equity fund dat in 2013 werd opgericht door Guillaume Poitrinal, voormalig ceo van Unibail-Rodamco, en Harm Meijer, oud-hoofd research van JP Morgan. Inmiddels heeft het fonds een omvang van € 0,5 mrd, dat grotendeels wordt belegd in kleinere Europese vastgoedfondsen, genoteerd en niet-genoteerd.
Twee maanden nadat Icamap zich inkocht bij NSI, werd het aftreden van Johan Buijs bekend, evenals het feit dat Harm Meijer aast op een zetel in de raad van commissarissen. Dat nieuws zette de koers van NSI op winst. De vraag is wat Harm Meijer, of eigenlijk Icamap, van plan is met de portefeuille van NSI. Er zijn verschillende scenario’s te verzinnen, waaronder verkoop van de kantorenportefeuille. Gezien de ervaringen van zowel de oprichters van Icamap als Anne de Jong, heren die houden van snel schakelen en actief kopen en verkopen, is de kans groot dat NSI de komende tijd voor nieuwe en snelle veranderingen komt te staan.
Aandeelhoudersvergadering
Terwijl deze editie bij de drukker ligt, ontmoeten het bestuur en de aandeelhouders van NSI elkaar op vrijdag 29 april tijdens de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering. Op deze aandeelhoudersvergadering zal gevraagd worden om goedkeuring van verschillende zaken: Anne de Jong, die als cio in de directie zit, wordt voorgedragen als statutair directeur, het vertrek van de commissarissen Gerard de Greef en Henk Jan van den Bosch en de benoeming van hun vervangers Harm Meijer van Icamap en Karin Koks, die verbonden is aan Aberdeen Asset Management.
In de grafiek is duidelijk te zien dat de koers van NSI eind april 2011, als er een akkoord is bereikt tussen NSI en Vastned Offices, een negatieve trend inzet. Tot die tijd heeft de koers van NSI de GPR 250 Europe probleemloos geoutperformd. Als de index met Europese vastgoedfondsen vanaf eind 2011 omhoog klimt, laat NSI het afweten en slaat het een tegenovergestelde richting in. Het duurt dan nog ruim vier jaar tot NSI in de pas loopt met branchegenoten.
Profiel Johan Buijs
Johan Buijs (1965) heeft met de studie civiele techniek een technische achtergrond. Na 15 jaar bij diverse ingenieursbureaus gewerkt te hebben, begon hij in 2000 bij Wereldhave, waar hij ook de financiële kant van het vak leerde. In 2006 kwam hij in de directie, maar wat iedereen verwachtte gebeurde niet. De beoogde opvolger van Gijs Verweij vertrok enkele maanden voor Verweij met pensioen ging. Enkele maanden later, in september 2008, ging Buijs aan de slag als ceo bij NSI. Daar zal hij zijn termijn tot eind dit jaar uitzitten.
