Met de verkiezingen achter de rug lijkt de Nederlandse politiek in stabieler vaarwater te komen. En dat is hard nodig, concludeerde een over het algemeen optimistisch gestemd panel van zwaargewichten in vastgoed onlangs.
Een panel met Robert-Jan Foortse (APG), Rik Eertink (CBRE IM), Frédérique Weber (AEW) en Erik Langens (CBRE) sprak onlangs tijdens het eerste Nederlandse event van mediabedrijf Bisnow in WTC Amsterdam-Zuid over de stand van de Nederlandse vastgoedmarkt. Onder de noemer ‘Unlocking Real Estate: High Returns and Strategic Wins for International Investment’ bespraken de panelleden onder leiding van Scott Cations (Altrus, UK) hoe internationale investeerders kansen op de Nederlandse vastgoedmarkt kunnen benutten en zich kunnen aanpassen aan de huidige dynamiek.
Bij het bepalen van de eigen allocatie kijkt APG volgens Foortse eerst naar megatrends, vervolgens naar sectoren en uiteindelijk naar regio’s. ‘Specifiek voor de Nederlandse situatie kijken we dan naar de liquiditeit en de diepte van de markt. Vanuit mondiaal perspectief zijn de fundamentals in ons land goed. De markt is erg transparant en door de hele historie zijn we altijd investeerdersvriendelijk geweest. Maar ik ben wel wat bezorgd over de oplopende regeldruk en het gegeven dat we de afgelopen jaren politiek wat minder stabiel zijn geworden. Tegelijkertijd is het nadeel van de regeldruk relatief, want de landen om ons heen doen het ook.’
Vertrouwen
Eertink ziet het vertrouwen in markt weer toenemen. ‘We publiceren iedere zes maanden onze verwachtingen voor de beleggersmarkt. Het meest recente onderzoek liet zien dat de EMEA-regio voor het eerst in 10 jaar de meest gunstige perspectieven biedt. Daarbij neemt het relatieve verschil tussen de sectoren qua performance af. De nieuwe regering zal naar verwachting woningen en verduurzaming stimuleren. De fundamentals voor de lange termijn veranderen niet. Stabiliteit is de kern. Dat is onze verantwoordelijkheid.’
Weber meldt dat AEW overtuigd is van de Nederlandse markt: ‘Wij verhogen onze inzet op logistiek in Nederland. Die sector was altijd erg stabiel, en dat zal zo blijven. Als er een verschuiving plaatsvindt zullen we ook naar kantoren kijken, maar op kleine schaal. Bij alle sectoren bepaalt value add waar wij ons geld in steken, ook bij woningen. Dan denk ik vooral aan huisvesting voor specifieke doelgroepen, zoals studenten en ouderen.’
Linksaf of rechtsaf
Langens denkt dat het een uitdaging wordt om een coalitie te vormen. ‘Als ze linksaf gaan wordt het moeilijker, en dreigt zelfs meer regulering. Als ze rechtsaf gaan, zal D66 compromissen moeten sluiten. De markt heeft leiderschap nodig. Op transactiegebied kennen we geen drukke vierde kwartalen meer. De meeste deals worden eind januari afgerond; grote transacties hebben tijd nodig. Ik verwacht meer beweging in de markt voor core+ value add kantoren in 2026.’
Weber noemt stabiliteit essentieel. ‘Dat zal een nieuwe bonus opleveren voor de kantorenmarkt. Een gebouw als de Venue in Amsterdam kun je niet vanuit een excel-sheet plannen. Dat heeft een ziel.’ AEW transformeerde de voormalige kerk aan de Kloveniersburgwal naar een high-end kantoorruimte. ‘Het is circulariteit in zijn beste vorm. Het gebouw stond er al 200 jaar en zal er nu nog eens minimaal 100 jaar staan. Het heeft daardoor een erg beperkte CO2-footprint. Natuurlijk zijn er uitdagingen, zoals de afstemming met gemeenten, de bouwkosten en de aansluiting op het stroomnet. Maar als je het goed doet en samenwerkt, wordt het een succes. Er is een nieuwe business case ontstaan voor kantoren waar mensen wíllen zijn in plaats van móeten zijn. Tegelijkertijd is het laaghangende fruit van transformatie van bestaande naar moderne kantoorruimte al geplukt. Je zult creatief moeten zijn en moeten samenwerken.’
Toplocaties kantoren
Zo’n 70% van de pan-Europese kantoorbeleggingen gaat naar kantoren op toplocaties in steden als Parijs, Londen en Amsterdam, zegt Eertink. ‘Dat zal de komende jaren ook zo blijven. Met een goed team kun je op de absolute toplocaties als buitenlandse partij een greenfield-investering doen. Blue-chip klanten, de eindgebruikers, zijn bereid om compromissen te sluiten over de huur die ze willen betalen en uiteindelijk moeten betalen voor een goed gebouw op een toplocatie. Er liggen heel goede kansen.’
Langens ziet in Nederland behalve voor de kantoormarkt ook kansen voor residentieel. ‘Bij kantoren heb je het specifiek over panden met een huurniveau vanaf € 300 per m². Denk aan de bekende locaties in Amsterdam of het centrum van Rotterdam, waar je nu ook gemiddeld € 380 per m² kwijt bent. Dergelijke huurprijzen kunnen ook de gebouwen die er omheen staan helpen. Dat biedt kansen voor een brown-to-green strategie, zoals Cross Towers in Amsterdam.’
Uitverkoop residentieel
Voor de residentiële markt voorziet hij een voortzetting van de uitverkoop. ‘Er zijn nu partijen die de komende periode hun bestaande portfolio vanuit een core-strategie gaan verkopen. Dat biedt kansen voor kopers, met een prijs van 60% van de waarde in leegstaat en in potentie een rendement in de dubbele cijfers.’
De vijf miljard euro die de overheid in de woningmarkt steekt is niet genoeg, stelt Foortse. ‘We hebben veel meer nodig om die 1 miljoen woningen te bouwen, wel € 350 mrd. Daarvoor hebben we buitenlands kapitaal nodig, al ben je daarbij niet op zoek naar investeerders die na 3–5 jaar weer vertrekken. Als ze weinig risico lopen, is het voor institutionele beleggers niet erg als de opbrengsten van hun investeringen aan onderkant van het spectrum zitten. In Nederland zit het voornaamste risico in de planning. Procedures duren lang, terwijl een investeerder zekerheid wil hebben over de vergunning, zodat er snel gebouwd kan worden. Is de vergunning er, dan is het leegstandsrisico op de Nederlandse woningmarkt praktisch nul. Je moet dus met elkaar een propositie maken die werkt.’
Competitie
Volgens Eertink zien beleggers dat ze in landen als Spanje, Duitsland en de Nordics snel waarde kunnen creëren. ‘We staan als Nederland niet alleen, maar we zijn in een zware competitie met andere landen. Beleggers kiezen nadrukkelijker voor allocatie naar Europees vastgoed, maar onder meer door de oplopende regeldruk bestaat het risico dat ze zeggen ‘sorry jongens, niet in Nederland’. We moeten aantrekkelijker worden.’
AEW is hoofdzakelijk een logistieke speler en daarmee gericht op rendement, stelt Weber. ‘Het zal de komende jaren in vastgoed veel meer gaan over energie, verbondenheid en bereikbaarheid. In plaats van vierkante meters zal het veel meer gaan draaien om kWh’s, CO2 en infra.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
