De verkiezingskoorts van deze week is ontaard in jeuk – een commentaar van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.
Voor vastgoedprofessionals leken het de verkiezingen van de eeuw te worden.
Bij vorige verkiezingen waren de vastgoedthema’s vaak ondergeschikt, maar deze week draait het afgezien van corona, om het vastgoedthema ‘wonen’.
Ineens is er een ruime meerderheid voor jaarlijks 100.000 nieuwe woningen. Ineens is er oog voor het gebrek aan regie voor bouwlocaties en klinkt de roep om de landelijke regie van een woonminister. Normaliter komen vastgoed-belangenorganisaties nauwelijks aan bod, maar mede dankzij de lobby van Bouwend Nederland is het credo ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar in toenemende mate ontstaat jeuk over valse voorstellingen over de oorzaken van de woningcrisis.
Zo wijt minister Ollongren het tekort aan woningen aan de financiële crisis, een crisis waar zij natuurlijk niks aan kon doen. Onderzoeken van de afgelopen jaren wijzen echter op een gebrekkige marktwerking door tekort aan woningbouwlocaties én het afhaken van corporaties bij de ontwikkeling van sociale huurwoningen.
Bouwlocaties stonden tot deze verkiezingen nauwelijks op de politieke agenda. De strijd om de ruimte bleef grotendeels binnen de loopgraven van het vastgoed. Op een congres in 2019 van BCI en PropertyNL met dit thema, kwam alleen dankzij de onlangs overleden VNO NCW-topman Hans de Boer nog wat van deze problematiek uit de schuttersput.
Belangrijke les bij bouwlocaties: ruimtelijke ordening gaat over meer dan wonen. Multifunctionele gebieden met ov-connectiviteit hebben de toekomst. Niet alleen wonen, maar ook werken en winkelen. Een ‘woonminister’ kan een stap terug zijn.
Het is zaak niet in de valkuil van het vroegere ministerie van VROM te trappen. Toevallig is een partijgenoot van Ollongren bij insiders het symbool geworden van de onmacht van VROM met een staatssecretaris voor wonen. Deze staatssecretaris schudde op vastgoedbeurs Mipim honderden onbekende handen voor onbekende doelen. Het vastgoed wist: mijd het hulpeloze VROM en richt je op Verkeer & Waterstaat die met infrastructuur wel een cruciale invloed heeft op gebiedsontwikkeling.
Een coördinerend ‘ruimteminister’ kan wat betekenen voor de afstemmingsproblemen over bouwlocaties tussen gemeente, provincie en Rijk. Zo’n minister moet woninglocaties afwegen tegen minder landbouwgrond. Politici liegen als ze zeggen dat ze de woningnood oplossen door alleen in stedelijke gebieden te bouwen. Alle vastgoedonderzoeken wijzen uit dat ontwikkelaars minimaal 50% van de woningen buiten stedelijk gebied moet realiseren om aan de bouwopgave te voldoen.
Politici van links tot rechts voorkomen in verkiezingsdebatten dat zij praten over het te kort aan locaties, want dat is alleen aan henzelf te wijten. Liever fantaseren zij over het reguleren en distribueren van toekomstige locaties. Daarbij lijkt de één nog socialer dan de andere, maar in werkelijkheid is het instrument voor sociale huurwoningen – de corporatie – niet in handen van de overheid. Veel politici speculeren dezer dagen dat wanneer zij de zogenoemde verhuurdersheffing afschaffen, corporaties aan hun ‘100.000’ gaan voldoen. Dat is echter speculatie omdat zuinige corporaties het opbouwen van financiële weerstand belangrijker vinden dan nieuwbouw. Ook zijn er corporaties die liever inzetten op verduurzaming dan op het financieren van onrendabele toppen van nieuwe sociale woningen. Koepelorganisatie Aedes heeft met oud-minister Van Rijn een zwaargewicht als voorzitter gekregen om deze politieke speculatie te managen.
Ondertussen is dankzij de politiek de woningmarkt steeds ongezonder geworden. De Tweede Kamer heeft ondanks de tegensputterende Ollongren de sociale huren bevroren en de huurgroei in de vrije sector beperkt. Dat is een slechte zaak voor (institutionele) beleggers die erop rekenen dat hun vastgoedbeleggingen in iedere geval de inflatie volgen. Zij zullen nu meer middelen elders investeren, waardoor er minder overblijft om de woningmarkt gezond te maken.
De ingreep in de huur is het voorbeeld van slappe politieke knieën. In verkiezingstijd oogt het aardig om de door covid aangeslagen lagere inkomens voor huurverhoging te behoeden. Uit onderzoek blijkt echter dat circa 90% van de huurders vorig jaar een inkomensstijging heeft gehad boven inflatie. Een gerichte steun voor de 10% getroffen mkb-ers en zzp-ers is dus meer op zijn plaats dan een generiek cadeau. De rekening van het cadeau komt bij de ‘schatrijke beleggers’. De politiek vergeet daarbij dat het voor het grootste gedeelte gaat om pensioenfondsen die voor de oude dag van de huurders moeten zorgen. Het extraatje voor de huurders nu, is later een hogere pensioenpremie.
Wie hier geen jeuk van krijgt, krijgt het wel van andere politieke luchtballonnen, zoals het zelf woningen ontwikkelen, het wegjagen van beleggers met een Bernhard-tax of het maskeren van de stikstofcrisis. We kunnen alleen hopen dat het vastgoed niet blijft krabben, maar toch gebruik gaat maken van het democratisch stemrecht.
