Vastgoed Nederland is niet enthousiast over (onder meer) het initiatief van de NVM om met biedlogboeken meer transparantie in het verkoopproces te introduceren.
De club van makelaars en taxateurs zegt kritisch te zijn op ‘recent gelanceerde initiatieven die worden gepresenteerd als een biedlogboek, maar die in de praktijk niet voldoen aan de minimale eisen voor een eerlijk en transparant biedproces’. Vastgoed Nederland heeft het over ‘schijnbiedlogboeken’. ‘Die wekken de indruk van vooruitgang, terwijl zij juist ruimte laten voor beïnvloeding, onduidelijkheid en ongelijkheid tussen bieders.’
Onder de minimumeisen
Daarmee blijven zulke logboeken volgens Vastgoed Nederland aantoonbaar onder het niveau van de vastgestelde minimale eisen aan het biedproces die in overleg met het ministerie, de branche en marktpartijen zijn ontwikkeld. Directeur Hans van der Ploeg: ‘In plaats van meer duidelijkheid te creëren, wordt een bestaande werkwijze opnieuw verpakt en als vernieuwing gepresenteerd. Daarmee ontstaat het risico dat consumenten denken dat zij beschermd zijn, terwijl essentiële waarborgen ontbreken.’
Van der Ploeg voelt meer voor een marktbreed gedragen standaard. ‘Het wordt echt tijd dat het ministerie een wettelijke standaard oplegt, zodat de consument weet waar hij aan toe is.’ Initiatieven die zich voordoen als biedlogboek, maar tegelijkertijd open inschrijvingen en processturing door verkoper of makelaar faciliteren, bieden die zekerheid niet, vindt hij. ‘Argumenten als ‘meer regie’ of ‘meer zicht’ voor verkoper en makelaar verschuiven de balans opnieuw richting prijs- en processturing, ten koste van transparantie voor woningkopers.’
Ruimte voor beïnvloeding blijft bestaan
Juist over het doorspelen en bijsturen van biedingen rondom sluitingsmomenten zijn de afgelopen jaren veel signalen en klachten binnengekomen, aldus de branchevereniging. ‘Een systeem dat dit niet structureel voorkomt, maar legitimeert, draagt niet bij aan het herstel van vertrouwen in het koopproces. Wettelijke vereisten gelden daarbij voor alle biedvormen en vormen geen excuus om minder vergaande transparantiemaatregelen te treffen.’ Vastgoed Nederland benadrukt dat transparantie alleen werkt als die eenduidig en branchebreed wordt toegepast. ‘Het lanceren van alternatieven buiten gezamenlijke afspraken om vergroot de versnippering in de markt en maakt het voor consumenten onduidelijk wat zij wel en niet mogen verwachten van een biedlogboek.’
Vastgoed Nederland is voorstander van de Eerlijk Bieden-methode. ‘Door biedingen af te schermen tijdens de biedtermijn, beïnvloeding te voorkomen en achteraf een volledig en controleerbaar biedlogboek te verstrekken, wordt daadwerkelijke transparantie gerealiseerd.’
Protocol NVM
De NVM kwam eerder deze week met het ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’, waar het biedlogboek een centrale rol in speelt. De makelaarsclub introduceerde in 2023 al voor alle leden het verplicht gebruik van een digitaal biedlogboek, waarin alle biedingen op een woning worden vastgelegd. Dat biedlogboek is na afloop ook beschikbaar voor de bieders. Nu wordt een protocol voor het bieden op woningen toegevoegd. Dat protocol is vanaf 1 februari verplicht voor alle NVM-makelaars.
Volgens de NVM is het overkoepelende stelsel waaraan branchebreed is gewerkt niet goed genoeg. Daarom is een protocol met vier verkoopmethoden ontwikkeld: inschrijving met biedtermijn, gesloten inschrijving met biedtermijn, open veiling met biedtermijn en bieden zonder biedtermijn. Bij de eerste methode kunnen verkoper en makelaar geregistreerde biedingen tijdens de biedtermijn meteen inzien.
