Bij de zuiderburen speelde dit jaar vooral de monsterfusie tussen zorgvastgoedgiganten Aedifica en Cofinimmo. Nummer drie Care Property Invest laat zich niet uit het veld slaan en wil op eigen kracht blijven groeien.
Het magazine Trends sprak CEO Patrick Couttenier van het bedrijf, dat ook in Nederland actief is. ‘Een kleine, wendbare speler heeft veel ruimte op een markt die wordt gedomineerd door grote spelers’, vindt Couttenier. Care Property Invest benutte die ruimte begin december door negen panden van de Belgische zorgaanbieder Korian en investeerder Konrad Invest over te nemen voor € 143 mln. Daarvoor werd voor € 55,5 mln aan aandelen uitgegeven.
Inmiddels telt de beursgenoteerde vastgoedbelegger een portefeuille van € 1,4 mrd. ‘De volgende vijf à acht jaar moeten we onze vastgoedportefeuille kunnen verdubbelen, zonder dat onze kostenstructuur mee verdubbelt’, schat Couttenier in. ‘Ons model is schaalbaar. We zullen dan een beurswaarde van minstens € 1 mrd hebben.’ De kracht van Care Property Invest is volgens de topman dat het bedrijf nog aan tafel schuift bij familiebedrijven die een handvol panden willen verkopen. ‘De grote jongens hebben daar geen tijd voor.’
Couttenier zal een overnameaanbod niet direct afwijzen, maar schat in dat investeringsfondsen zijn bedrijf te klein vinden, ook al groeide Care Property – beurswaarde € 450 mln - nog geen tien jaar geleden richting een portefeuille van € 2 mrd. De coronacrisis en de gestegen rente hebben die groei tijdelijk gestopt en dat is een van de redenen dat het aandeel op dit moment ondergewaardeerd is, aldus de topman.
Skin in the game
Om de interesse van beleggers te wekken, is de strategie net als het bestuur vernieuwd; Couttenier zelf zit nog geen jaar aan het roer. ‘Elk directielid moet minstens voor een nettojaarloon belegd zijn in Care Property Invest. We hebben zo als management skin in the game, wat voor investeerders geen detail is.’
Care Property Invest werd in de jaren negentig opgericht om voor gemeenten zorgwoningen en serviceflats te financieren via een leasingformule die nog altijd tot 8% rendement oplevert. De leasingcontracten lopen de komende twintig jaar af. Daar moeten meer investeringen tegenover staan, gegeven het huidige rendement van nog geen 6%, maar dat is volgens Couttenier haalbaar. ‘Met deze overname compenseren we het inkomstenverval van de leasingportefeuille voor de komende twaalf jaar.’
Nieuwbouw
Care Property kan mogelijk ook nog vastgoed afsnoepen van concurrent Aedifica, dat van de mededingingswaakhond zorgvastgoed moet verkopen om de fusie met Cofinimmo erdoor te krijgen. Daarnaast ligt het accent op nieuwbouw. ‘Dan kun je meteen aan de strengste energienormen voldoen en inspelen op de nieuwe trends op de markt. De look-and-feel van onze nieuwe woonzorgcentra in Spanje, bijvoorbeeld, is niet te vergelijken met woonzorgcentra in België die tien jaar oud zijn.’
Geen lokale teams
Care Property is actief in België, Nederland, Spanje en Ierland. ‘We kozen voor die markten op basis van het potentieel, de concurrentie en de mate waarin de overheid de bewoners terugbetaalt. Die vier landen kunnen we vanuit ons hoofdkantoor in Schoten beheren. We hebben geen lokale teams; daarvoor is onze portefeuille te klein. De Ierse markt is heel vergelijkbaar met de Belgische, met een vrij sterke terugbetaling door de overheid. Spanje heeft een enorm groeipotentieel.’
In ons land werd begin dit jaar een luxe woonzorgcomplex in Bloemendaal overgenomen en in mei werd het nieuwe complex Saamborgh in Almelo (foto) opgeleverd. Vorig jaar werden twee herontwikkelingsprojecten opgeleverd. Verder loopt nog de herontwikkeling van de Hillegomse Sint Josephkerk, die eind volgend jaar moet worden afgerond. Nederlands vastgoed beslaat 18,3% van de totale portefeuille. Over 2024 rapporteerde Care Property € 12 mln aan huurinkomsten in ons land, afkomstig uit 27 projecten met 824 wooneenheden, goed voor een waarde van € 236 mln.
