Waar decennialang potjes pindakaas en kuipjes margarine van de lopende band rolden, wordt straks gewoond, gewerkt en genoten van bijzondere biertjes. Project De Kaai op Rotterdam-Zuid is behalve een spraakmakende gebiedsontwikkeling een van de eerste projecten waarbij ontwikkelaars, bouwers en andere stakeholders dezelfde taal spreken.
De Neprom was onlangs samen met vertegenwoordigers van de vastgoed-, corporatie- en bouwsector bij elkaar aan de Nassaukade op Rotterdam-Zuid, meer precies op het voormalige terrein van Unilever en diens rechtsopvolger Upfield, dat door Amvest en Vorm wordt getransformeerd tot de nieuwe stadswijk De Kaai.
Tijdens het samenzijn in het oude fabrieksgebouw werd de MiniBIM geïntroduceerd, een manier om de minimale, uniform vastgelegde projectinformatie voor vastgoedontwikkeling vast te leggen in 3D. Hierdoor wordt objectief toetsbaar of ontwerpen voldoen aan relevante criteria, zoals woningverdeling, ruimtelijk programma van eisen en financiële haalbaarheid.
Eén taal
Deze nieuwe nationale standaard moet samenwerking tussen ontwikkelaars, corporaties, beleggers en overheden eenvoudiger, sneller en transparanter maken. ‘De MiniBIM geeft de sector eindelijk één gemeenschappelijke taal’, zegt Fahid Minhas, directeur van Neprom. ‘Door informatie eenduidig vast te leggen, ontstaat transparantie, versnelling en kwaliteitsverbetering in de hele keten. Dat is precies waar de woningbouw nu behoefte aan heeft.’
Het initiatief voor een standaardtaal werd in 2018 binnen Vorm genomen. Vanuit de Neprom werd het traject richting de MiniBIM stevig doorgezet toen Minhas ruim anderhalf jaar geleden aantrad als nieuwe directeur. ‘Iedereen in de sector was het er al over eens dat we sneller, beter betaalbaar en duurzamer moeten ontwikkelen. Alleen, hoe doen we dat dan? We hadden binnen de Neprom al tal van commissies, onder meer voor professionalisering en duurzaamheid, maar nog niet voor digitalisering. Die commissie is er nu wel, niet als doel, maar als middel.’
Clashes
Het nut van één gemeenschappelijke taal bij grootschalige ontwikkeling ondervond Minhas in een vorig leven aan den lijve, toen hij als projectontwikkelaar namens Provast betrokken was bij de ontwikkeling van de Markthal in hartje Rotterdam. ‘Er bleken wel 1200 clashes (botsende ontwerpelementen) in het ontwerp te zitten’, aldus Minhas, die zelf ‘opgroeide’ met ontwerpprogramma AutoCAD. ‘Die clashes kwamen pas tijdens de bouwfase aan het licht.’
Hij vindt dat de vastgoedwereld nog heel veel kan leren van innovatie in andere sectoren. ‘Ook voor onze sector geldt dat er een schreeuwend tekort aan vakkrachten is. Het is daarom belangrijk om te investeren in zaken die ondanks dat tekort kunnen bijdragen aan een versnelling. Digitalisering is een noodzakelijk instrument.’
De locatie om de MiniBIM te lanceren was niet toevallig gebiedsontwikkeling De Kaai. Het is een van de 70–100 tenders en projecten waarbij al is ‘proefgedraaid’ met het digitale document. Drie jaar geleden begonnen Vorm en Amvest met de vernieuwbouw van de oude fabriek, een relatief nieuw fenomeen, waarbij de bestaande bebouwing wordt aangepast maar er ook nieuwe elementen aan worden toegevoegd. Een soortgelijke optie hangt ook al jaren boven de markt voor Stadion Feijenoord (De Kuip), elders op Zuid.
Oud en nieuw
In het geval van de Kaai bestaat de toekomstige nieuwe combinatie uit twaalf gebouwen, waaronder drie bestaande. Er moeten 1100 woningen komen, een mix van koop en huur, waarvan 60% betaalbaar en 10% sociaal. Het monumentale voorgebouw aan de Nassaukade is 130 jaar oud. Hier begonnen Van den Bergh en Jurgens met hun margarinefabriek, die in de daaropvolgende eeuw zou uitgroeien tot voedings- en wasmiddelenmultinational Unilever. Het inzetten van de MiniBIM moet ervoor zorgen dat bouwkundige clashes tussen oud en nieuw zoveel mogelijk worden omzeild en vertraging wordt vermeden.
‘Het heeft een aanjagende rol’, vertelt Mohamed el Achkar, bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam, de corporatie die de sociale huurwoningen gaat verhuren. ‘Maar in het licht van alle investeringsbeslissingen die je als corporatie moet nemen, vonden we het ook in ons eigen belang om ons hele bezit te digitaliseren.’
Ontmanteling fabriek
Ook helpt het digitale inzicht bij het veilig en duurzaam onttakelen van bestaande fabriek. De voormalige fabriekshallen worden zorgvuldig ontmanteld, waarna bruikbare materialen worden geoogst, opgewerkt en opnieuw toegepast in de nieuwe wijk. In totaal worden zo’n 60.000 kilo staal, 9000 kilo houten liggers en tienduizenden bakstenen uit de oude margarinefabriek hergebruikt. Toekomstige bewoners wonen daarmee letterlijk tussen materialen die uit hun eigen buurt zijn teruggewonnen.
‘Aan deze oude fabriek is in 130 jaar het nodige gebouwd en veranderd, ook in de grond’, vertelt Jessica Kallenberg, projectontwikkelaar bij Vorm. ‘Zonder de juiste informatie weet je niet wat je kunt tegenkomen. Het in kaart brengen van mogelijk clashes hoort bij prudent risicobeheer. Je kunt beter anticiperen op de risico’s, ook in financiële zin. Het is altijd verstandiger om dingen in het voortraject aan te pakken en daar de voorfinanciering op af te stemmen. Als ontwikkelaar kan ik goed uit de voeten met de MiniBIM. De meerwaarde laat zich zien op een kleine, complexe locatie met een hoog ambitieniveau als deze, maar ook bij een grotere gebiedsontwikkeling, waarbij je met nog meer actoren te maken hebt.’
Grootschalige herontwikkeling
Voor de stad Rotterdam wordt De Kaai de volgende grootschalige binnenstedelijke herontwikkeling, in de traditie van transformaties zoals Katendrecht en de Rijnhaven. De Kaai ligt op een zichtlocatie aan de Maas, op de Kop van Feijenoord en binnen het bereik van alle Rotterdamse hotspots. Sinds 2021 is het terrein in handen van Vorm en Amvest. Het plangebied beslaat 26.500 m² met 90.000 m² aan woonprogramma en 10.000 m² aan commerciële voorzieningen.
Door meer woningen dan gebruikelijk in het middensegment toe te voegen, realiseren Vorm en Amvest een betere balans in de woningvoorraad van Feijenoord. Straten worden autovrij, de vier pleinen in het plan sluiten aan bij de monumentale bebouwing. Architectenbureau Mecanoo tekende voor het masterplan, De Urbanisten voor het landschapsontwerp.
Gemengde wijk
‘Heel bijzonder dat een stukje Rotterdam pas na 130 jaar openbaar gebied wordt. We zijn blij dat we met de gemeente en alle andere betrokkenen vaart kunnen zetten achter de ontwikkeling’, aldus Heleen Aarts, ceo van Amvest. Hans Meurs, ceo Vorm: ‘We bouwen hier bewust een gemengde wijk, met sociale huurwoningen, middelhuur- en vrijesectorhuur- en koopwoningen, zodat mensen in hun eigen buurt kunnen doorstromen. Tegelijkertijd geven we de materialen uit de voormalige fabriek een nieuw leven in deze wijk. Die combinatie van sociale diversiteit en circulair bouwen brengt een volledig nieuwe, duurzame dynamiek in deze omgeving.’
Bierbrouwerij
De eerste huurder van De Kaai heeft inmiddels al getekend. Bierbrouwer Kaapse Brouwers verhuist binnenkort van het Keilepand in Merwe4Havens naar de voormalige pindakaasfabriek. De nieuwe locatie geeft Kaapse Brouwers ruimte om te groeien en betekent ook een terugkeer van de brouwer naar Zuid, waar het bedrijf in 2014 begon met brouwen. De nieuwe locatie voor Kaapse Brouwers is in de plannen meer dan alleen een brouwerij. Er komt ook een proeflokaal met een terras aan het water. Het betreft een huurovereenkomst voor 20 jaar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
