Tijdens de Provada reikt PropertyNL (stand 12.49) op donderdag om 13.30 uur voor de derde keer de Re-Use Awards uit. Het gesternte voor herbestemming is wel eens gunstiger geweest, maar ook deze tijd biedt volgens de jury goede kansen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024
Het aantal door transformatie opgeleverde woningen staat al een paar jaar onder druk, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In 2022 dook het voor het eerst onder de 10.000 en werden er 9.565 stuks opgeleverd, een daling van 9%.
In 2023 zette de daling door, zij het op een iets lager tempo (–4%) naar 9.180. Wat daarbij opvalt, is dat het aantal opgeleverde woningen uit transformatie ieder opvolgend kwartaal lager ligt. Waren dat er in het eerste kwartaal nog 2.690, het tweede kwartaal waren dat er 2.470, om in de laatste twee kwartalen te dalen naar 2.125 en 1.895.
Enquête PropertyNL
PropertyNL zette net als in voorgaande jaren een enquête uit in de markt, die het beeld van het CBS bevestigt. Weliswaar stokte de teller met 2.010 opgeleverde woningen in 2023 iets hoger dan over 2022 (1.973 woningen), maar daarbij dient te worden aangemerkt dat dit jaar meer partijen (13, tegen 11 bij de vorige editie) de moeite namen om de door hen gerealiseerde transformaties aan te melden.
Uit de CBS-cijfers blijkt dat Noord-Holland vorig jaar kampioen transformaties was met 2.080 opgeleverde woningen, waarvan de Corop-regio Groot-Amsterdam het leeuwendeel voor zijn rekening nam. Hoewel Zuid-Holland een stuk meer inwoners telt, werd hier ongeveer een kwart minder getransformeerd (1.540 stuks). Hier levert Corop-regio Groot-Rijnmond (Rotterdam) een belangrijk aandeel, wat ook geldt voor Corop-regio’s Utrecht en – in mindere mate – de agglomeratie ’s-Gravenhage.
Aanbod aan kantoren
Des te kleiner de provincie, des te minder woningen er door transformatie opgeleverd worden. In Zeeland kwamen er op deze manier vorig jaar slechts 165 woningen bij, in Flevoland 230 en in Groningen 295. Achter de lokale cijfers van het CBS schuilt een logische verklaring. De provincies waar het minst getransformeerd wordt, zijn ook de provincies met een kleiner aanbod aan kantorenlocaties en -gebouwen die zich – bijvoorbeeld door overtolligheid – lenen voor een andere invulling. In meer typische kantoorsteden als Amsterdam is er logischerwijs ook meer verouderd kantorenvastgoed dat niet meer voorziet in de vraag van huurder en werknemer, maar met de nodige aanpassingen wel kan dienen als woonplek voor al die aspirant-Amsterdammers die maar niet aan wonen in de hoofdstad toekomen.
Financiële druk
Ook de opgelopen rente van de afgelopen jaren, in combinatie met stijgende bouwkosten en een dreigende beklemming van de huurinkomsten door onder meer de Wet betaalbare huur zorgen er volgens deskundigen voor dat transformatie naar woningen minder interessant wordt. Toch liggen er volgens de jury van de Re-Use Award nog voldoende kansen om op een haalbare manier te transformeren. Die jury bestaat ook dit jaar naast ondergetekende weer uit Hilde Remøy (universitair hoofdocent Vastgoedmanagement aan de TU Delft), bouwkundige Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam) en Gerben van Dijk (burgerraadslid bij de ChristenUnie-fractie in de Rotterdamse gemeenteraad en veelgevraagd deskundige op het gebied van herbestemming en transformatie).
‘Het verleden heeft bewezen dat ook in tijden dat het financieel allemaal wat lastiger ligt, transformatie juist een optie kan zijn om snel woonruimte te realiseren’, vertelt Benraad. Op het dieptepunt van de vorige crisis transformeerde hij in opdracht van corporatie De Alliantie samen met Urban Resort het Acta-gebouw (de voormalige faculteit tandheelkunde) in Amsterdam tot 460 tijdelijke studentenwoningen en 6.000 m² ‘culturele broedplaats’. ‘Het gebouw staat er nog steeds, en de bewoners zijn nog altijd even enthousiast’, aldus Benraad.
Tijdelijkheid
Het denken in tijdelijkheid kan ook volgens Remøy een bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood. ‘We moeten gaan omdenken. Door het stapelen van eisen dreigt het vergroten van de woningvoorraad vast te lopen. Als het daarbovenop nog betaalbaar moet, kan de rekensom, ook bij transformatie, vaak helemaal niet meer uit. Je kunt wel een 8 willen scoren, maar als je als je maar geld hebt voor een zesje, houdt het op. Als je een paar jaar geleden nog € 35.000 kwijt was aan investeringen voor verduurzaming, is dat nu al snel € 70.000. Maar als je een kantoorgebouw voor de tijdelijkheid transformeert, is de energieprestatie minder belangrijk.’
Benraad ziet ook kansen voor (tijdelijke) transformatie van rijks(kantoor)gebouwen. ‘Het is voor de overheid nog steeds belangrijk om eigen gebouwen te hebben, maar de verschillende diensten hebben de grote kantoorvolumes niet meer nodig.’ Het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken aan de Schedeldoekshaven in Den Haag (naast Den Haag Centraal) vindt hij een geslaagd voorbeeld van transformatie. ‘Door de nabijheid van OV en een hoog voorzieningenniveau spreekt het zowel de jongere als de oudere doelgroep aan.’
Mengen van doelgroepen
Gerben van Dijk ziet veel in het mengen van doelgroepen, zoals bij ‘Abtswoude bloeit’, de transformatie van een voormalig verzorgingstehuis in Delft naar een woonplek voor studenten, ouderen en economische daklozen. ‘Het mooie is ook dat ouderen die samen met studenten in een complex wonen zo enthousiast zijn, dat ze hen doorgaans niet meer kwijt willen. Door heel Nederland kun je door leegstaand zorgvastgoed te transformeren veel appartementen voor andere doelgroepen toevoegen.’
Over één ding zijn de juryleden het in ieder geval eens: de tijd van cherry picking, het laaghangende kantoorfruit dat eenvoudig en lucratief te transformeren valt tot woonruimte, is wel voorbij, ook omdat de voorraad transformeerbare kantoren uit de jaren zeventig begint op te raken. Remøy: ‘Maar dat betekent niet dat het niet meer kan. De meest succesvolle transformaties, ook onder de inzendingen voor de Re-Use Awards, hebben effect op de omgeving. Ze vormen vaak het begin van een gebiedstransformatie. Door het hele gebied te ontwikkelen, samen te werken met diverse partijen en posities uit te ruilen, maak je de puzzel groter en kan het financieel wel.’
Uitreiking Re-Use Awards 2024
Tijdens de Provada reikt PropertyNL voor de derde keer de Re-Use Awards uit voor de ontwikkelaar die in 2023 de meeste woningen uit transformatie opleverde en voor de beste transformatie. De uitreiking vindt plaats op donderdag 13 juni om 13.30 uur op de stand van PropertyNL (hal 12, stand 49).
Hieronder presenteren we, in willekeurige volgorde, het tweede deel van de inzendingen. Het eerste deel is gepubliceerd in PropertyNL Magazine nummer 5.
Pakhuis op Noordereiland
Wat: voormalige fabriek/pakhuis
Waar: Prins Hendrikkade, Rotterdam
Hoeveel: 102 huurappartementen
Door wie: Van Wijnen
Oplevering: medio 2023
In opdracht van Looije Properties transformeerde Van Wijnen een oud kantoorpand op de Prins Hendrikkade op het Noordereiland in Rotterdam. Het kantoorpand stond al geruime tijd leeg en is door eigenaar Looije herontwikkeld tot woningen voor verschillende doelgroepen. De bestaande optopping werd verwijderd; daar kwamen twee lagen voor terug.
Het Noordereiland ligt in de Nieuwe Maas, en is met de rest van de stad verbonden door de Willemsbrug en Koninginnebrug. Het kwam relatief goed door de Duitse bombardementen van mei 1940 en bleef daardoor veel beter bewaard dan andere delen van de stad. Het getransformeerde pand dateert uit 1880 en was van origine deels fabriek, deels pakhuis. Het gebouw is niet als monument beschermd, maar heeft een zekere mate van cultuurhistorische waarde als onderdeel van het beschermde stadsgezicht van het Noordereiland.
Meisjesschool wordt woon–zorgcomplex
Wat: Onze Lieve Vrouweschool
Waar: Landgraaf
Hoeveel: 62 woon–zorgappartementen
Door wie: Van Wijnen
Oplevering: medio 2023
De school in Landgraaf stond vijf jaar leeg en is door Van Wijnen in samenwerking met Fivente en het Anders Invest Zorgvastgoed Fonds onder handen genomen. In het complex zijn 52 woon–zorgstudio’s en 10 woon–zorgappartementen gerealiseerd.
Het project Bei de Ling is feitelijk geen zuivere transformatie, want er kwam ook renovatie, sloop en nieuwbouw bij kijken. De bestaande school is (grotendeels) behouden en gerevitaliseerd. Door de school van de later aangebouwde delen te ontdoen, heeft het gebouw de oorspronkelijke uitstraling terug gekregen. Aan de zijkanten en de aan de achterzijde, op de plek van de voormalige speelplaats, is nieuwbouw toegevoegd.
Elke woning heeft een zit- en slaapkamer, badkamer en een kitchenette of keuken en er zijn grote algemene ruimten om elkaar te ontmoeten. Fivente heeft de locatie samen met Comfort en Careless verkocht aan het Anders Invest Zorgvastgoed Fonds uit Maarsbergen. Meander is er als zorgpartner bij betrokken.
The Mayor
Wat: Oud-hoofdkantoor KPMG
Waar: Amstelveen
Hoeveel: 82 koop- en 72 huurappartementen
Door wie: MJ de Nijs Projectontwikkeling
Oplevering: november 2023
De Nijs transformeerde samen met UBA het voormalige KPMG-gebouw aan de Burgemeester Rijnderslaan in Amstelveen. Die transformatie, gestart in 2021, is in 2023 afgerond met de oplevering van het laatste deel van de in totaal ruim 300 woningen. Het complex telt verder 482 parkeerplaatsen, 14 motorparkeerplaatsen en 316 bergingen. Altera heeft er in totaal 124 appartementen in eigendom, variërend van 87 m² tot 121 m² met 112 parkeerplaatsen in de parkeergarage, 12 parkeerplaatsen op het buitenterrein en 124 bergingen.
De energievoorziening vindt plaats via een nieuw WKO-systeem en daken die zijn voorzien van mos, sedum en zonnepanelen. De versteende binnentuinen hebben plaatsgemaakt voor een groene inrichting, gericht op biodiversiteit. In de parkeergarage onder het gebouw zijn parkeerplaatsen beschikbaar gemaakt voor het opladen van elektrische voertuigen.
The Mayor biedt bewoners de mogelijkheid actief met elkaar te communiceren en informatie te delen via de community app van James Company. Voor het vergroten van het community-gevoel zijn er een coffee corner, fitnessruimte en diverse hospitality-functies ingericht.
KLM-kantoor
Wat: oud-KLM-hoofdkantoor
Waar: Plesmanduin, Den Haag
Hoeveel: 72 koop- en 81 huurappartementen
Door wie: Focus on Impact
Oplevering: medio 2023
Monument Plesmanduin aan de Plesmanweg werd gebouwd in 1938 in opdracht van Albert Plesman, eerste president-directeur van de KLM, en is later uitgebreid tot een pand bestaande uit vier vleugels. De KLM gebruikte het kantoor tot 1969, waarna het in gebruik werd genomen door het toenmalige ministerie van Verkeer en Waterstaat. Het monument is langere tijd afgesloten geweest voor publiek. In juli 2021 startte Van Wijnen voor Focus on Impact met de transformatie. Er zijn 152 woningen gerealiseerd, waarvan 72 koopappartementen, 17 woningen voor expats en 63 huurwoningen, die voornamelijk bedoeld zijn voor young professionals. Naast woningen is het pand voorzien van een hotel met restaurant. De parkeerplaatsen op het monumentale voorplein en aan de kant van de Raamweg zijn behouden voor bezoekers en gebruikers van de voorzieningen.
Van waren- naar woonhuis
Wat: voormalig warenhuis
Waar: Dordrecht
Hoeveel: 32 huurappartementen
Door wie: Kroonenberg
Oplevering: september 2023
Het Lindershuis is een voormalig warenhuis aan het Bagijnhof in de Dordtse binnenstad. Bij de transformatie is op de begane grond en de eerste verdieping aan de winkelstraatzijde commerciële ruimte behouden gebleven voor de bestaande huurder Costes. De gevels van het gebouw, dat is omgedoopt tot Lindershof, zijn hersteld volgens het ontwerp van architectenbureau Rijnboutt. Architect Tim Versteegh ontwierp binnen de bestaande structuur van het gebouw de woningen.
Aan de achterzijde van het gebouw hebben de appartementen industriële balkons, met zicht op een binnenhof. Het voormalig lichthof van het Lindershuis is in het monumentale deel van het gebouw opnieuw geopend, wat de aangelegen maisonnettes een open en lichte entree biedt op de bovenste verdiepingen. Alle appartementen zijn inmiddels verhuurd.
Tweede transformatie voor Ringers-pand
Wat: voormalige chocoladefabriek
Waar: Alkmaar
Hoeveel: 73 koopappartementen
Door wie: Ten Brinke
Oplevering: september 2023
De 100 jaar oude Ringersfabriek aan het Noordhollandsch Kanaal huisvestte jarenlang de gelijknamige chocolade- en bonbonproducent, die in 1970 werd overgenomen door Droste. Enkele jaren later ging de fabriek dicht. Het pand onderging in de jaren zeventig al een transformatie onder de handen van woonwinkel Klercq en werd onderdeel van een winkel- en recreatiegebied, totdat Klercq tijdens de crisis in 2008 failliet ging.
Ten Brinke realiseerde er 73 appartementen op de eerste tot en met de vijfde verdieping, met een grote variatie in constructie, bouwtechniek en uitstraling. Hurenkamp Architecten was verantwoordelijk voor het ontwerp van de restauratie en herbestemming, Boei heeft Ten Brinke bijgestaan als adviseur voor de restauratiewerkzaamheden.
De appartementen hebben een woonoppervlakte variërend van 65 m² tot 217 m². Tevens zijn ze voorzien van buitenruimtes van 7–20 m², met uitschieters tot 81 m². De appartementen worden gekenmerkt door hoge industriële plafonds, grote raampartijen en karakteristieke elementen. De warmte wordt geregeld via het stadswarmtenet en een warmteterugwinningsinstallatie (WTW). De appartementen zijn allemaal verkocht.
Woon–zorg in belastingkantoor
Wat: voormalig belastingkantoor
Waar: Apeldoorn
Hoeveel: 100 woon–zorgappartementen
Door wie: Nijhuis
Oplevering: 2023
Nijhuis realiseerde in een oud belastingkantoor uit 1963 het zorgproject JFK, samen met Explorius Vastgoedontwikkeling. Het project is een transformatie naar een duurzaam wooncomplex met drie zorgfuncties: 39 (zorg)woningen, een woon–zorgcomplex met particuliere woon–zorg met 41 zorgeenheden en een woon–zorgcomplex met gehandicaptenzorg met 20 zorgeenheden.
De woon–zorgcomplexen worden gehuurd door Driesprang, een onderdeel van Estea Zorg, en door ’s Heeren Loo Zorggroep. De huurders van de (zorg)woningen kunnen gebruikmaken van thuiszorgdiensten en de collectieve ruimte van het particuliere woon–zorgcomplex. In de (zorg)woningen kan zwaardere zorg worden verleend.
Eind 2023 is het complex verkocht aan Bouwinvest. Het bestaande casco, de gevelelementen en de dakisolatie zijn zo veel mogelijk on site hergebruikt. Na transformatie heeft het monumentale complex een GPR-duurzaamheidsscore van gemiddeld 8,3 en een Beng 2-score van 0.
Appartementen in Berg en Dal
Wat: voormalig woon–zorgcentrum
Waar: Berg en Dal
Hoeveel: 72 huurappartementen
Door wie: Van de Klok
Oplevering: februari en april 2023
Van de Klok leverde 40 overige huur- en 32 sociale huurappartementen op in het project De Vijverhof in Berg en Dal. Daar werkt Van de Klok sinds 2017 samen met ZZG Zorggroep, de gemeentes Nijmegen, Berg en Dal en woningcorporatie Oosterpoort aan de ontwikkeling van De Vijverhof. De 40 vrije-sector appartementen zijn eigendom van Newomij. Ze bevinden zich in de zuidvleugel en werden het eerst opgeleverd. De 32 sociale huurappartementen in de noordvleugel van het hoofdgebouw zijn in april in de verhuur gegaan via woningcorporatie Oosterpoort. Op het terrein worden ook 48 koopwoningen gebouwd op de plek waar eerst bungalows stonden. Die zijn inmiddels allemaal verkocht.
